Location vide ou location meublée : laquelle est la plus rentable ?

Dès lors qu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, un premier choix fondamental doit être effectué : location vide ou location meublée ? Leurs caractéristiques, l’investissement qu’elles demandent ou encore leur fiscalité sont particulièrement différentes, ce qui incite tout investisseur à mûrir son choix avant de se lancer dans l’univers de l’immobilier locatif.

Quelles sont les principales caractéristiques d’une location vide et d’une location meublée ?
Quels sont leurs avantages ainsi que leurs inconvénients respectifs ?
Qu’en est-il de la fiscalité applicable à chacune d’entre elles ?
Quel régime fiscal correspond à chaque mode de location ?

Si vous hésitez entre location vide et location meublée et que vous avez besoin d’une vue d’ensemble sur les atouts et les risques de chacune, vous trouverez toutes les informations utiles dans le présent article.

Avantages et inconvénients de la location vide

La location vide, souvent considérée comme la voie traditionnelle, offre une certaine stabilité.

Location vide : plus facile à gérer

D’un point de vue de la gestion locative, une location vide s’avère bien plus simple qu’une location meublée.

Une location meublée demande un important de temps et d’argent. L’ameublement du logement, la réalisation de l’entrée et de sortie des lieux pour chaque locataire est plus longue, ou encore le remplacement du mobilier entre chacun d’entre eux sont autant d’étapes particulièrement chronophages mais indispensables à la bonne gestion du bien locatif.

Turn-over plus faible dans les locations vides

Dans une location vide, les locataires ont tendance à rester plus longtemps, ce qui réduit les périodes de vacance. Il faut garder à l’esprit que les locations meublées ont un turn-over de locataires plus important que les locations vides, tandis que les locations vides ont tendance à attirer des profils de locataires désireux de s’installer sur le long-terme.

Avec des contrats de bail s’étendant sur trois à six ans, les propriétaires font face à moins de périodes sans locataires. De plus, la règle du préavis de trois mois imposée aux locataires (contre 1 mois pour un logement meublé) avant leur départ assure une meilleure continuité dans la location. Cette régularité dans l’occupation du bien se traduit par une durée de location prolongée et, par conséquent, une augmentation des revenus locatifs.

Cependant, les loyers sont généralement moins élevés que pour une location meublée. Par exemple, un appartement vide peut rapporter 500 € par mois, tandis que le même bien meublé pourrait se louer 600 €.

Avantages et inconvénients de la location meublée

D’un autre côté, la location meublée est idéale pour des marchés ciblés comme les étudiants ou les professionnels en déplacement.

Location meublée : la plus rentable

La question de la rentabilité reste l’un des sujets phares en matière d’investissement locatif. Le loyer d’une location meublée est généralement supérieur de 10 à 30 % à celui d’une location vide, avec un dépôt de garantie fixé à 2 mois de loyers au lieu d’un seul pour une location vide.

Associé à un montant d’impôt plus faible grâce à l’amortissement, un logement loué sous le régime de la location meublé est très optimisé fiscalement.

La location meublée peut donc générer des revenus locatifs plus élevés et profiter d’une imposition plus avantageuse mais nécessite un investissement de départ plus important (mobilier, travaux, décoration …), il faut alors calculer la rentabilité de chacun des scénarios pour s’assurer du bon choix.

Coût de départ plus important

L’investissement en LMNP (loueur meublé non professionnel) demande d’avoir un logement avec meubles et équipements. Cela implique un investissement initial pour l’ameublement et une gestion plus active. Prenons l’exemple d’un studio meublé : avec un investissement initial de 2 000 € pour le meubler, il pourrait se louer 20% de plus qu’un logement vide.

L’entretien est aussi un poste de dépenses conséquent, si un meuble doit être remplacé ce sera au propriétaire de le faire (sauf en cas de détérioration volontaire).

L’ensemble des coûts assurés par un propriétaire pour meubler et équiper un bien lui permettant de significativement augmenter le loyer proposé, mais également de récupérer une partie de ces frais au titre des charges déductibles. La rentabilité locative d’une location meublée est ainsi souvent plus élevée que celle d’une location vide. À loyers et charges équivalents, une location meublée (aussi bien suivant le statut LMP ou LMNP) a le net avantage de permettre une déduction des frais et des charges liés à l’activité de location, voire de dispenser son propriétaire du paiement d’impôts sur ses revenus locatifs grâce au régime réel et à l’amortissement du bien en LMNP.

La loi à défini une liste de meuble obligatoire pour la location d’un logement meublé. Le loueur doit respecter l’intégralité des meubles et équipements présents sur cette liste pour bénéficier du régime de loueur meublé professionnel.

Toutefois, il est indispensable de faire attention au risque de vacance locative dans certaines villes, de longues périodes sans revenus locatifs pouvant rapidement rendre une location meublée bien moins rentable qu’une location vide.

Location vide ou meublée : Quelle différence de bail ?

La durée minimale du bail est l’une des premières caractéristiques de toute location. Or, entre location vide et location meublée, les règles ne sont pas les mêmes en la matière.

Dans le cas d’une location vide, un bail initial a une durée minimale de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Cela signifie que pendant les 3 ans du bail, le propriétaire n’aura pas la possibilité de procéder à l’éviction du locataire, ni de modifier significativement son loyer, en dehors d’une révision annuelle à la date d’anniversaire du bail suivant l’indice de référence des loyers (IRL) fixé par l’INSEE.

Une résiliation à l’initiative du bailleur doit respecter un délai de préavis d’au moins 6 mois et être accompagnée d’un motif légal, tandis que la résiliation du contrat de bail par le locataire doit être effectuée au moins 3 mois avant échéance.

Dans le cas d’une location meublée, il existe une souplesse contractuelle bien plus importante, notamment grâce à une durée minimale de bail d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le montant du loyer peut être révisé chaque année suivant l’IRL, au même titre que dans une location vide.

S’agissant de la résiliation du contrat de bail, elle peut être effectuée par le bailleur dès lors que ce dernier respecte un préavis d’au moins 3 mois sur la base d’un motif légal, alors que le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec seulement 1 mois de préavis.

Location vide ou meublée : quelles différences de fiscalité ?

La fiscalité est le dernier point à aborder, mais non des moindres. Concernant le montant de l’impôt foncier, les différences sont notables entre les deux types de location, voici les majeurs.

Dans le cas d’une location meublée, la majorité des propriétaires a tendance à opter pour le statut de LMNP. Ce statut permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs dans le cadre du régime micro BIC, et d’un amortissement dans le cadre du régime réel.

A contrario, les revenus locatifs issus d’une location vide doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. La déclaration doit être effectuée de manière annuelle, cette dernière ouvrant le droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers dès lors qu’ils ne dépassent pas 15 000 € par an. Cet abattement est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire, telles que les éventuels travaux réalisés dans le logement.

En cas de déficit foncier, le déficit est imputable sur le revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700 €. Cependant, il est indispensable de veiller à respecter la règle des 3 ans suivant laquelle l’immeuble doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sous peine de voir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global remise en cause par l’administration fiscale.

Les locations vides et meublées peuvent toute d’eux bénéficier de bonus de défiscalisation grâce à la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard. Grâce à la réduction d’impôt de chacun de ses dispositifs vous pouvez encore réduire vos impôts.

Ainsi, de manière générale, le régime de loueur meublé dispose d’une fiscalité bien plus avantageuse qu’une location vide, cette dernière permettant entre autres d’amortir l’ensemble des charges et ainsi déconomiser plusieurs millieurs d’euros sur le montant de vos impôts.