Amortissement LMNP : fonctionnement et avantages

Les investissements à but locatif ont toujours su susciter l’intérêt des investisseurs. Et dès lors que l’on évoque le sujet d’un bien locatif, il est inévitable de citer celui des locations meublées.

Un bien immobilier peut être mis à la location en tant que location vide ou encore en tant que location meublée. Dans ce dernier cas, on distingue principalement les Locations Meublées Non-Professionnelles (LMNP) des Locations Meublées Professionnelles (LMP). Ces deux sujets étant particulièrement complexes à détailler, nous nous intéressons ici uniquement aux LMNP, plus précisément à leur amortissement. 

Qu’est-ce qu’une LMNP ?

Comment fonctionne l’amortissement d’une LMNP ?

Quels en sont les avantages ?

Quid de la durée d’amortissement ?

Toutes les réponses que vous cherchez se trouvent dans le présent article, voici tout ce qu’il faut savoir !

LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme « LMNP » renvoie à ce que l’on appelle une Location Meublée Non Professionnelle.  N’importe quel particulier ou n’importe quelle entreprise est en mesure d’investir dans une location meublée, signifiant que le bien immobilier est mis en location en s’accompagnant de divers équipements : literie, canapé, électroménager ou encore éléments de décoration.

D’un point de vue fiscal, une LMNP peut être soumise au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou bien au régime réel. Et les différences entre ces deux régimes sont notables, notamment du point de vue des avantages qu’ils confèrent au propriétaire.

Les différences entre le régime micro-BIC et le régime réel

Tout propriétaire de LMNP a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. La principale différence entre ces deux régimes fiscaux est liée aux bénéfices que le propriétaire peut en retirer.

D’une part, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs, c’est-à-dire que le propriétaire pourra déduire la moitié des sommes investies pour entretenir ou encore rénover son bien locatif. A contrario, le régime réel ne propose pas d’abattement, mais plutôt un amortissement. Et c’est justement ce sujet qui nous intéresse.

Cet amortissement concerne tant le bien immobilier en général, que les travaux dont il peut faire l’objet ou encore les meubles qui le composent. Le terrain n’est cependant pas amortissable. Définition de l’amortissement à suivre.

LMNP : comment fonctionne l’amortissement ?

L’objectif principal de l’amortissement LMNP est de compenser la perte de valeur subie par les différents composants d’un bien immobilier. Au fil du temps, il est naturel qu’un bien se détériore, et donc qu’il perde une partie de sa valeur d’un point de vue comptable.

Cette perte de valeur peut justement être comptabilisée en tant que charge non décaissée auprès de l’administration fiscale. En d’autres termes, un pourcentage plus ou moins important de cette perte de valeur peut être comptabilisé sous forme de charges, et donc réduire le montant des revenus imposables. Cela sans distinction entre l’ancien et le neuf.

Ce qu’il faut retenir, c’est que l’amortissement dépend de la valeur du bien. Il se calcule ainsi en divisant la valeur d’origine du bien par le nombre d’années d’utilisation.

Précision importante : afin de pouvoir pleinement bénéficier des avantages fiscaux conférés par l’amortissement LMNP, les recettes annuelles locatives ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an, ni représenter plus de la moitié des revenus globaux de l’ensemble des membres du foyer fiscal. À défaut, le bien bascule dans le statut de LMP (Location Meublée Professionnelle).

Amortissement LMNP : quels avantages ?

Les avantages de l’amortissement d’une LMNP sont nombreux, et vont jusqu’à fonder la motivation des investisseurs qui optent pour ce type de location.

Voici les principaux avantages d’un amortissement LMNP :

• réduire l’assiette d’imposition,
  • amortissement applicable à toutes les dépenses supérieures à 600 €,
  • taux d’amortissement et durée de ce dernier variables, propres à chaque type de dépenses,
  • en cas d’amortissement en excédent, il est possible de le reporter sur les années suivantes, sans limitation de durée.  

Quelle est la durée d’amortissement d’une LMNP ?

On estime que les dépenses amortissables en LMNP concernent toutes les dépenses réalisées afin d’entretenir, d’améliorer ou de meubler un bien locatif, ces dernières devant être supérieures à 600 €.

De manière générale, un amortissement LMNP est compris entre 15 et 20 ans, avec un taux d’amortissement de 3 à 20 % par an. Quelques exemples de dépenses pouvant être amorties en LMNP :

• Meubles – environ 5 ans,
• Gros oeuvre – 35 ans,
• travaux – 10 ans en moyenne (suivant le type de travaux),
• Façades et étanchéités – 20 ans,
• Agencements – 10 ans,
• Équipements – 15 ans.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté au prix de 200 000 € avec un amortissement sur 20 ans. Le terrain est supposé représenter 10% du prix d’achat, soit 20 000€ non amortissable. Il y a donc un amortissement moyen de 9 000€/an. Ajoutons un amortissement d’ameublement couvrant 10 000 € d’achats de meubles, sur 5 ans, soit pour 2 000 € par an. Au titre de l’amortissement, le propriétaire pourra ainsi déduire 11 000 € par an de ses revenus locatifs durant les cinq premières années (amortissements achat du bien + ameublement), puis 9 000 € par an durant 15 ans (fin de l’amortissement d’ameublement).

Bien entendu, certaines dépenses sont bien réalisées dans le cadre de l’entretien, de l’amélioration ou de l’ameublement de la location meublée, mais elles peuvent être inférieures à 600 €.

Dans ce cas de figure, elles ne rentrent pas dans la catégorie des dépenses amortissables. Elles sont alors considérées comme étant des charges.

Est-ce possible d’avoir un amortissement en excédent ? soit un déficit d’amortissement ?

Oui, il est tout à fait possible d’aboutir à un amortissement excédentaire. Cela signifie que les divers amortissements sont tellement importants qu’ils amènent à un résultat fiscal négatif, soit un déficit d’amortissement.

En pratique, cet excédent ne sera pas perdu. Il peut être reporté sur les exercices fiscaux suivants, sans limitation de temps (a contrario d’un déficit foncier qui peut être reporté dans une limite de 10 ans). L’avantage principal consiste à bénéficier d’une imposition nulle durant plusieurs années, grâce à un amortissement LMNP étalé dans le temps.