Déclarer un investissement locatif aux impôts : mode d’emploi

Contre toute idée reçue, déterminer son projet d’investissement locatif et le mener à bien ne constituent pas les seules étapes complexes. L’étape de la déclaration des revenus fonciers est également redoutée par bon nombre d’investisseurs, et pour cause.

Entre formulaire propre aux locations meublées, ligne spécifique aux intérêts d’emprunt, second formulaire relatif à l’engagement de location ou encore fameux formulaire 2044, la procédure n’en finit pas. Or, une déclaration incorrecte peut avoir de lourdes conséquences pour un particulier, notamment au regard des pénalités encourues ou des réductions d’impôts dont il aurait pu bénéficier.

Combien de formulaires différents faut-il remplir pour déclarer un investissement locatif ?

Le formulaire 2044 est-il le seul formulaire relatif aux revenus fonciers ?

Y-a-t-il une différence de déclaration entre une location vide et une location meublée ?

Voici notre mode d’emploi comportant l’ensemble des réponses à vos questions !

Liste des documents à remplir pour déclarer un investissement locatif aux impôts

Il est souvent complexe de s’y retrouver entre les différents types de documents à remplir afin de correctement réaliser la déclaration de son investissement locatif. De manière générale, on distingue surtout 3 documents :

• la déclaration N° 2044EB – indique l’engagement de location du propriétaire, à remplir et communiquer à l’administration fiscale durant la 1ère année suivant l’acquisition du bien,
  • le formulaire 2044 – il accueille l’essentiel de la déclaration foncière, étant obligatoire dès que les revenus fonciers bruts dépassent les 15 000 €,
  • le formulaire 2042 ou 2042 C PRO – dans le cas du régime micro-foncier (dont nous donnerons les détails ci-après), les recettes doivent y être inscrites dans la case 4BE et 4BK si applicable.

Formulaire n° 2044 EB pour la déclaration d’impôts d’un investissement locatif

Le formulaire 2044 apparaît comme le formulaire par excellence pour déclarer ses revenus fonciers, pourtant, la déclaration n° 2044 EB revêt une importance à part entière.

Son rôle est de formaliser l’engagement de location du propriétaire. En d’autres termes, le propriétaire fournit à l’administration fiscale l’ensemble des détails relatifs à son bien immobilier, sans oublier sa ferme intention et son engagement de le mettre en location. Concernant les détails propres au logement, il s’agit principalement de :

• la nature du logement :
  • une distinction doit être faite entre les logements acquis « neufs » juste après la fin de leur construction et leur livraison, et les logements « en l’état futur d’achèvement »,
  • la date d’acquisition des logements « neufs » correspond à la date de signature de l’acte d’achat chez le notaire,
  • tandis que les logements « en l’état futur d’achèvement » sont réputés terminés à la date d’attestation de l’achèvement des travaux.
  • le prix du bien immobilier :
    • le prix du bien immobilier doit inclure le prix du bien, mais également,
    • les frais de notaire,
    • les frais d’acquisition type commission d’agence immobilière.

La déclaration n° 2044EB doit être dûment remplie l’année d’acquisition ou bien l’année d’achèvement du bien, soit dès la première fois où un propriétaire fera la demande d’une réduction d’impôt.

Comprendre le formulaire 2044 pour la déclaration des impots des investissements locatifs

Bien entendu, le formulaire 2044 reste la référence majeure en matière de déclaration d’investissement locatif. Il permet de déclarer tant les recettes que les charges déductibles.

Le formulaire 2044 se présente soit sous la forme de 4 pages, soit sous la forme de 8 pages pour son format spécial. Celui de 4 pages s’adresse essentiellement aux propriétaires d’immeubles ordinaires, étant automatiquement envoyé aux propriétaires ayant réalisé une déclaration papier de leurs revenus fonciers suivant le régime réel l’année précédente.

Le formulaire de 8 pages quant à lui s’adresse aux propriétaires :

• d’immeubles classés monuments historiques ou bien détenus en nue-propriété,
  • bénéficiant d’une déduction au titre de l’amortissement des logements neufs,
  • et enfin ceux bénéficiant d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR.

Afin de correctement remplir le formulaire 2044, il faut savoir que :

• les recettes correspondent aux loyers bruts perçus pendant l’année fiscale concernée,
  • les frais et charges déclarés doivent avoir été effectivement engagés durant cette même année fiscale,
  • la ligne 250 est destinée à la déduction des intérêts d’emprunt, que tout propriétaire peut obtenir auprès de sa banque ou directement consulter dans son relevé d’emprunt,
  • les lignes 224 et 600 sont respectivement dédiées à la déduction et au détail des frais d’aménagement de cuisine. 

Une fois que l’ensemble du formulaire a été rempli et que ces informations ont été enregistrées sur le site des impôts, vous n’aurez plus qu’à vous reporter à la ligne 420. Elle affiche automatiquement le calcul du résultat foncier, en bénéfice ou en déficit.

Quid des revenus exceptionnels pour l’investissement locatif

Les revenus fonciers sont par définition variables, et ne se cantonnent pas aux limites de chaque année fiscale. Il peut arriver que des loyers dûs des années précédentes ne soient payés que durant l’année fiscale en cours, ou encore que des loyers soient perçus par anticipation. Différents scénarios peuvent mener à ce que l’on appelle des revenus fonciers exceptionnels. Ils sortent du cadre ordinaire, mais doivent tout de même être déclarés.

Il est également possible que l’administration fiscale souhaite requalifier un investissement locatif, et modifier voire supprimer l’avantage fiscal qu’elle avait initialement accordé. Cela est notamment le cas lorsque certaines conditions ne sont pas respectées, en particulier avec la règle des 3 ans empêchant la vente ou l’arrêt de la location d’un bien locatif avant un délai de 3 ans, sans quoi il ne sera pas possible de bénéficier de la déduction du déficit foncier. Le propriétaire s’expose alors à la réintégration de ce déficit foncier dans ses prochains revenus, et à une augmentation de son imposition.

Déclarer les revenus d’une location vide

La distinction entre une location vide et une location meublée est fondamentale, notamment du point de vue fiscal. Prenons tout d’abord le cas d’une location vide.

Si les revenus issus du bien locatif sont inférieurs à 15 000 € par an, le bien sera alors soumis au régime micro-foncier. Cela implique que les revenus devront être déclarés dans la case 4BE du formulaire 2042. Tout propriétaire relevant du régime micro-foncier bénéficie également d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes réalisées. En d’autres termes, son imposition ne sera calculée que suivant 70 % du montant des loyers perçus.

Cependant, un propriétaire a la possibilité d’opter pour le régime réel. Dans ce cas de figure, les revenus fonciers seront déclarés sur le formulaire 2044. Ce choix du régime réel s’avère notamment intéressant pour les propriétaires estimant avoir des charges trop importantes pour qu’elles soient pleinement couvertes par le régime micro-foncier. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un tel choix est irrévocable durant 3 ans, et qu’ensuite le dépôt d’une déclaration 2044 procède à la reconduction automatique de ce régime.

Enfin, concernant des revenus locatifs supérieurs à 15 000 €, le régime réel s’appliquera par défaut.

Déclarer les revenus d’une location meublée

Dans le cas d’une location meublée , la fiscalité sera différente entre une Location Meublée Professionnelle (LMP) et une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Une location meublée est directement considérée comme une activité professionnelle dès lors qu’elle réunit les conditions suivantes :

• des recettes annuelles supérieures à 23 000 € pour l’ensemble des membres du foyer fiscal,
• les recettes générées par la location sont supérieures aux revenus et salaires des membres du foyer fiscal soumis à l’impôt, suivant les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (pensions et rentes viagères incluses).

Dès lors, la déclaration des revenus fonciers diffère entre le régime micro et le régime réel. S’agissant du régime micro :

• il s’applique lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 €, ou 176 200 €  dans le cas de locations de chambres d’hôtes et de logements de tourisme,
• les loyers perçus doivent être déclarés dans les cases 5KP à 5MP du formulaire 2042 C PRO.

S’agissant du régime réel :

• une liasse n°2031 doit être déposée au Services Impôts des Entreprises (SIE) compétent pour chaque exercice fiscal,
• le montant total des bénéfices doit être indiqué dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC du formulaire 2031,
• ou bien dans les cases 5DF, 5EF ou 5FF pour des revenus de source étrangère mais soumis à l’impôt français.

Enfin, dans le cas d’une LMNP, n’hésitez pas à vous référer à notre article sur le sujet !

Et si je change de régime d’imposition ?

Si vous envisagez de changer de régime d’imposition, vous devez impérativement en informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année fiscale concernée. Cela permettra une application en bonne et due forme du nouveau régime.

Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs avec le déficit foncier ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être un moyen efficace de générer des revenus, mais la fiscalité associée peut être un facteur préoccupant. Heureusement, le déficit foncier est une stratégie légale qui peut être utilisée pour réduire considérablement, les impôts sur les revenus locatifs. Voici trois approches pour optimiser cette stratégie fiscale.

Le déficit dans le cadre d’une location meublée

La location meublée offre une opportunité de créer un déficit foncier en déduisant diverses dépenses des revenus locatifs. Ces dépenses comprennent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les charges de copropriété, les frais d’entretien et l’amortissement des meubles et équipements.

Ce déficit peut être soustrait de vos autres revenus fonciers ou globaux, réduisant ainsi votre base imposable. Si le déficit excède vos autres revenus, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers pour les dix années à venir, offrant une solution à long terme pour atténuer votre obligation fiscale.

Constituer une société immobilière

La création d’une société immobilière, comme une Société Civile Immobilière (SCI), est une tactique possible pour minimiser les impôts sur les revenus locatifs. Grâce à une SCI, les propriétaires peuvent déduire des charges et amortissements plus conséquents que s’ils agissaient en tant que particuliers. Cela peut aboutir à la formation d’un déficit foncier plus important, utilisable pour réduire le montant imposable des associés de la SCI.

Toutefois, il est essentiel de noter que l’établissement d’une société immobilière a des implications juridiques et financières majeures. Il est vivement recommandé de solliciter l’avis d’un professionnel afin d’évaluer la pertinence de cette approche en fonction de votre situation spécifique.

Opter pour le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une stratégie complexe visant à réduire les impôts sur les revenus locatifs. Elle implique la division d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier bénéficie du droit d’usage du bien et de la perception des revenus, tandis que le nu-propriétaire en possède la propriété.

Cette approche permet à l’usufruitier de déduire les charges liées à la gestion du bien de ses revenus, réduisant ainsi son impôt sur le revenu. Cependant, le démembrement demande une planification minutieuse et peut comporter des contraintes en termes de durée et de droits des parties impliquées.