Déficit foncier : Quelle est cette règle des 3 ans ?

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Déficit foncier et règle des 3 ans : tout ce qu’il faut savoir

L’immobilier est l’un des secteurs phares en matière d’investissement sur le long-terme. Certains investisseurs veulent acheter pour revendre en réalisant au passage une plus-value, tandis que d’autres visent à réaliser un investissement locatif leur générant des revenus fonciers stables. 

De nombreuses règles sont considérées comme indispensable en matière d’immobilier, et la fameuse règle des 3 ans en fait partie. Elle est liée à la notion de déficit foncier, et peut être grossièrement décrite comme un obstacle à la revente du bien mis en location ou à l’arrêt de ladite location dans un délai inférieur à 3 ans à compter de la mise en location du bien. Du moins si le propriétaire tient à pouvoir déduire son éventuel déficit foncier. 

Quelle est la définition du déficit foncier ?

En quoi consiste la règle des 3 ans concernant le déficit foncier ?

Existe-t-il d’éventuelles exceptions ?

Que se passe-t-il en cas de non-respect de la règle des 3 ans ?

Nous vous disons tout.

Définition du déficit foncier

De manière générale, un déficit foncier indique qu’il y a un certain déséquilibre dans les revenus fonciers d’un propriétaire. Plus précisément, cela signifie que les charges sont supérieures aux revenus fonciers générés par le bien. 

Or, lorsqu’un logement est mis en location sur la base de la location nue et qu’il est soumis au régime d’imposition réel, le propriétaire dispose de la faculté de déduire le montant de ses charges de sa déclaration de revenus. Travaux de réparation et d’entretien peuvent par exemple être financièrement compensés grâce à une réduction d’impôt. 

Toutefois, il ne s’agit pas d’une solution immuable. Certaines conditions doivent être respectées afin de pouvoir en bénéficier, et la règle des 3 ans en fait partie. Voici tout ce qu’il faut savoir à son sujet.

Déficit foncier et règle des 3 ans : comment ça marche ?

L’ensemble des détails relatifs à la définition et au fonctionnement de la règle des 3 ans peut être consulté au sein de l’article 156-I-3 du Code général des impôts.

On y lit notamment qu’il existe une règle applicable aux 3 années qui précèdent la revente d’un bien immobilier. Selon cette fameuse règle des 3 ans, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le montant des revenus fonciers tant que ces trois années ne sont pas révolues. 

En d’autres termes, si une vente a lieu avant que le délai de 3 ans n’ait été atteint, ou encore si la location nue est arrêtée, le déficit foncier sera automatiquement réintégré au montant des revenus globaux. Conséquence directe : une augmentation de l’imposition.

Existe-t-il des exceptions à la règle des 3 ans ?

La règle des 3 ans allant de pair avec la notion de déficit foncier est assez rigoureuse. Toutefois, on peut identifier certaines exceptions, faites pour protéger des catégories de personnes estimées comme sensibles. De cette manière, les personnes appartenant à ces catégories précises ne risqueront pas d’être bloquées dans leur processus de vente ni dans la gestion de leur bien. 

Ainsi, il existe 3 cas d’exceptions à la règle des 3 ans en matière de déficit foncier, à savoir :

  • les personnes en situation d’invalidité de 2e et de 3e catégorie suivant le code de la sécurité sociale,
  • les salariés ayant subi un licenciement à l’initiative de l’employeur,
  • et enfin en cas de décès du contribuable ou de son conjoint.

Et si le bien est vendu avant 3 ans ?

Ce qu’il faut savoir, c’est que la règle des 3 ans est loin d’être une simple recommandation ou incitation à ne pas vendre son bien les trois premières années suivant son achat. Bien au contraire. 

De véritables pénalités et sanctions sont encourues en cas de non-respect de cette règle :

  • remise en question du déficit foncier imputé, 
  • contrôle fiscal pouvant mener à un redressement fiscal,
  • l’intégralité des déficits qui avaient été déduits seront réintégrés au montant imposable,
  • sans oublier le paiement de pénalités ainsi que celui d’intérêts de retard. 

En pratique, la règle des 3 ans est ainsi incompatible avec :

  • la revente du bien, 
  • l’arrêt de la location nue,
  • le basculement d’une location nue à une location meublée, 
  • la reprise du bien en tant qu’habitation personnelle.

Déficit foncier et règle des 3 ans : ce qu’il faut retenir !

D’une certaine manière, la règle des 3 ans encadre la possibilité de déduire un déficit foncier des revenus globaux. Voici ce qu’il faut garder à l’esprit sur le sujet :

  • par « règle des 3 ans », il faut comprendre que pour pouvoir déduire son déficit foncier de ses revenus, le bien ne peut ni être vendu, ni être enlevé de la location dans les 3 premières années suivant son achat ou sa mise en location,
  • à défaut, tout déficit foncier perçu préalablement sera réintégré au montant des revenus, provoquant entre autres une augmentation de l’imposition,
  • des pénalités et des intérêts de retard pourront être exigés par l’administration,
  • des exceptions existent pour les personnes en situation d’invalidité de 2e et 3 catégorie, les salariés licenciés et en cas de décès du contribuable ou du conjoint.  

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