Location vide ou location meublée : laquelle est la plus rentable ?

Dès lors qu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, un premier choix fondamental doit être effectué : location vide ou location meublée ? Leurs caractéristiques, l’investissement qu’elles demandent ou encore leur fiscalité sont particulièrement différentes, ce qui incite tout investisseur à mûrir son choix avant de se lancer dans l’univers de l’immobilier locatif.

Quelles sont les principales caractéristiques d’une location vide et d’une location meublée ?

Quels sont leurs avantages ainsi que leurs inconvénients respectifs ?

Qu’en est-il de la fiscalité applicable à chacune d’entre elles ?

Si vous hésitez entre location vide et location meublée et que vous avez besoin d’une vue d’ensemble sur les atouts et les risques de chacune, vous trouverez toutes les informations utiles dans le présent article.

Location vide ou meublée : quelle durée de bail ?

La durée minimale du bail est l’une des premières caractéristiques de toute location. Or, entre location vide et location meublée, les règles ne sont pas les mêmes en la matière.

Dans le cas d’une location vide, un bail initial a une durée minimale de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Cela signifie que pendant les 3 ans du bail, le propriétaire n’aura pas la possibilité de procéder à l’éviction du locataire, ni de modifier significativement son loyer, en dehors d’une révision annuelle à la date d’anniversaire du bail suivant l’indice de référence des loyers (IRL) fixé par l’INSEE.

Une résiliation à l’initiative du bailleur doit respecter un délai de préavis d’au moins 6 mois et être accompagnée d’un motif légal, tandis que la résiliation du contrat de bail par le locataire doit être effectuée au moins 3 mois avant échéance.

Dans le cas d’une location meublée, il existe une souplesse contractuelle bien plus importante, notamment grâce à une durée minimale de bail d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le montant du loyer peut être révisé chaque année suivant l’IRL, au même titre que dans une location vide.

S’agissant de la résiliation du contrat de bail, elle peut être effectuée par le bailleur dès lors que ce dernier respecte un préavis d’au moins 3 mois sur la base d’un motif légal, alors que le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec seulement 1 mois de préavis.

Location vide : plus facile à gérer

D’un point de vue de la gestion locative, une location vide s’avère bien plus simple qu’une location meublée.

Une location meublée demande un important de temps et d’argent. L’ameublement du logement, la réalisation de l’entrée et de sortie des lieux pour chaque locataire est plus longue, ou encore le remplacement du mobilier entre chacun d’entre eux sont autant d’étapes particulièrement chronophages mais indispensables à la bonne gestion du bien locatif.

Il faut garder à l’esprit que les locations meublées ont un turn-over de locataires plus important que les locations vides, tandis que les locations vides ont tendance à attirer des profils de locataires désireux de s’installer sur le long-terme.

Si vous êtes à la recherche d’un assistant virtuel pour faciliter la mise en location de votre bien ainsi que votre gestion locative,c’est par ici !

Location meublée : la plus rentable

La question de la rentabilité reste l’un des sujets phares en matière d’investissement locatif. Le loyer d’une location meublée est généralement supérieur de 10 à 30 % à celui d’une location vide, avec un dépôt de garantie fixé à 2 mois de loyers au lieu d’un seul pour une location vide.

L’ensemble des coûts assurés par un propriétaire pour meubler et équiper un bien lui permettant de significativement augmenter le loyer proposé, mais également de récupérer une partie de ces frais au titre des charges déductibles. La rentabilité locative d’une location meublée est ainsi souvent plus élevée que celle d’une location vide. À loyers et charges équivalents, une location meublée (aussi bien suivant le statut LMP ou LMNP) a le net avantage de permettre une déduction des frais et des charges liés à l’activité de location, voire même de dispenser son propriétaire du paiement d’impôts sur ses revenus locatifs grâce au régime réel et à l’amortissement du bien (inclure article amortissement LMNP).

Toutefois, il est indispensable de faire attention au risque de vacance locative dans certaines villes, de longues périodes sans revenus locatifs pouvant rapidement rendre une location meublée bien moins rentable qu’une location vide.

Location vide ou meublée : quelles différences de fiscalité ?

La fiscalité est le dernier point à aborder, mais non des moindres.

Dans le cas d’une location meublée, la majorité des propriétaires a tendance à opter pour le statut de LMNP. Ce statut permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs dans le cadre du régime micro-BIC, et d’un amortissement dans le cadre du régime réel.

A contrario, les revenus locatifs issus d’une location vide doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. La déclaration doit être effectuée de manière annuelle, cette dernière ouvrant le droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers dès lors qu’ils ne dépassent pas 15 000 € par an. Cet abattement est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire, telles que les éventuels travaux réalisés dans le logement.

En cas de déficit foncier, le déficit est imputable sur le revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700 €. Cependant, il est indispensable de veiller à respecter la règle des 3 ans suivant laquelle l’immeuble doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sous peine de voir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global remise en cause par l’administration fiscale.

Ainsi, de manière générale, une location meublée dispose d’une fiscalité bien plus avantageuse qu’une location vide, cette dernière permettant entre autres d’amortir l’ensemble des charges.