L’encadrement des loyers expérimenté depuis 2019 dans plusieurs grandes villes françaises arrive à son terme le 23 novembre 2026. Le gouvernement doit remettre son rapport d’évaluation au Parlement avant le 25 juin 2026 et trois scénarios s’opposent : pérennisation, extinction ou nouvelle extension. Pour les bailleurs concernés, l’enjeu se chiffre en milliers d’euros par logement.
À retenir : le dispositif d’encadrement des loyers s’éteindra le 23 novembre 2026 sauf nouvelle prorogation. 69 communes l’appliquent aujourd’hui, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Montpellier. La dernière étude de l’Apur publiée le 27 avril 2026 démontre une baisse moyenne de 5 % des loyers, soit 968 € d’économies annuelles par locataire parisien. Une fin du dispositif ouvrirait une fenêtre de revalorisation comprise entre 4 et 6 % à la relocation.
Voici ce que prépare le calendrier législatif et comment positionner vos arbitrages locatifs avant l’échéance.
Pourquoi l’encadrement des loyers s’achève le 23 novembre 2026 ?
Le dispositif local renforcé d’encadrement des loyers a été instauré à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018. La durée initiale était de cinq ans, soit une fin programmée au 25 novembre 2023. La loi 3DS du 21 février 2022 a ensuite prolongé l’expérimentation de trois années supplémentaires, repoussant l’échéance au 23 novembre 2026.
Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec l’autre dispositif national qui plafonne la révision du loyer en cours de bail via l’IRL ou les règles d’augmentation de loyer applicables partout en France. L’encadrement expérimental fixe en plus un loyer plafond à la signature du bail, calculé chaque année par arrêté préfectoral.
Le rapport d’évaluation du Gouvernement doit être déposé au Parlement avant le 25 juin 2026, soit six mois avant le terme. Cette date conditionne la suite : sans véhicule législatif voté avant novembre, l’expérimentation s’éteindra automatiquement.
Ce que révèle l’étude apur publiée le 27 avril 2026
L’Atelier parisien d’urbanisme a publié sa troisième évaluation annuelle du dispositif. Sur la période juillet 2019 à juin 2025, les loyers parisiens pratiqués sont en moyenne 5 % inférieurs à ce qu’ils auraient été sans encadrement. Cette modération représente un gain de 81 € par mois et par locataire, soit 968 € sur l’année.
L’étude documente aussi un effet de contamination positif : les six autres métropoles ayant rejoint le dispositif depuis 2021 affichent toutes une trajectoire de loyers contenue, sans que l’offre locative ne s’effondre comme le craignaient certains bailleurs. Cette robustesse statistique pèse lourd dans le débat de pérennisation.
À noter : l’Apur signale en parallèle une hausse des dépassements de loyer, conséquence directe d’un dispositif moins surveillé qu’il ne le devrait. La pression de contrôle ira croissant d’ici novembre.
Les 69 villes qui appliquent l’encadrement en 2026
Au premier semestre 2026, 69 communes imposent un loyer plafond aux bailleurs du parc privé, vide ou meublé. Le dispositif s’étend continuellement depuis 2019, porté par les agglomérations en zone tendue qui voient dans cet outil un levier de pouvoir d’achat pour leurs habitants.
Les territoires les plus connus restent Paris (depuis juillet 2019), Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Marseille et l’agglomération d’Annemasse rejoindront la liste en cours d’année 2026.
| Territoire | Date d’entrée | Nombre de communes |
|---|---|---|
| Paris | Juillet 2019 | 1 |
| Lille / Hellemmes / Lomme | Mars 2020 | 3 |
| Plaine Commune (93) | Juin 2021 | 9 |
| Lyon / Villeurbanne | Novembre 2021 | 2 |
| Est Ensemble (93) | Décembre 2021 | 9 |
| Montpellier | Juillet 2022 | 1 |
| Bordeaux | Juillet 2022 | 1 |
| Pays Basque (24 communes) | Novembre 2024 | 24 |
| Grenoble-Alpes Métropole (28 communes) | Mars 2025 | 28 |
| Marseille (prévision) | Courant 2026 | 1 |
Si vous détenez un bien dans l’une de ces villes, l’encadrement s’applique à chaque nouvelle mise en location et à chaque renouvellement avec changement de locataire. Pour une analyse fine de la rentabilité dans la capitale, consulter notre dossier investir à Paris en 2026.
Comment fonctionne le plafonnement de votre loyer ?
Le préfet fixe chaque année trois valeurs au mètre carré, par catégorie de logement et par secteur géographique : un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (-30 %). Le bailleur doit afficher dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Le loyer demandé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf à justifier d’un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles : terrasse de plus de 4 m², vue dégagée, prestations haut de gamme. Ce complément doit être motivé par écrit et reste contestable par le locataire dans les trois mois suivant la signature.
Les sanctions ont été durcies en 2024 : jusqu’à 5 000 € d’amende administrative pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale en cas de non-régularisation. La DGCCRF a d’ailleurs renforcé ses contrôles ces derniers mois, comme nous l’avions analysé sur le bail civil et les contrôles DGCCRF.
Trois scénarios possibles pour le 23 novembre 2026
Le débat parlementaire qui s’ouvre dans les prochaines semaines opposera plusieurs options. Aucune n’est encore arbitrée, ce qui laisse aux bailleurs une fenêtre d’incertitude à gérer dans leurs projections.
Le premier scénario, soutenu par les maires PS de Paris, Lyon et Lille, vise une pérennisation pure et simple sans date butoir, ouverte à toute commune volontaire en zone tendue. Une proposition de loi en ce sens a été déposée à l’Assemblée. Le deuxième scénario, défendu par certains parlementaires de droite et les fédérations de bailleurs, prône l’extinction au profit d’une refonte des aides au logement. Le troisième scénario, le plus probable selon nous, prévoit une nouvelle extension de trois ans assortie d’un encadrement plus strict des compléments de loyer.
Attention au calendrier : si aucun texte n’est voté avant le 23 novembre 2026, l’extinction s’applique automatiquement. Les baux en cours continuent toutefois aux conditions du contrat ; seules les nouvelles signatures redeviennent libres.
Quelles conséquences concrètes pour vos investissements locatifs ?
Pour un bailleur parisien dont le bien est aujourd’hui plafonné, la fin du dispositif ouvrirait une fenêtre de revalorisation à la relocation comprise entre 4 et 6 % selon les arrondissements. Sur un loyer mensuel de 1 200 €, l’effet brut représenterait entre 576 € et 864 € de loyers supplémentaires sur l’année.
L’effet n’est pas uniforme. Les biens déjà alignés sur le marché libre (typiquement les surfaces familiales en quartier prisé) bénéficieraient peu d’une libération. À l’inverse, les studios et T1 en arrondissements centraux, fortement contraints par le plafond actuel, verraient leur rendement progresser de plusieurs dixièmes de point.
Pour les nouveaux investisseurs, la donne change aussi. Le calcul de rentabilité prévisionnelle dans une ville encadrée doit intégrer une probabilité de pérennisation supérieure à 50 % et donc un loyer plafonné. Notre point d’actualité immobilière d’avril 2026 détaille les autres facteurs réglementaires à anticiper.
Notre stratégie pour les bailleurs avant l’échéance
Premier réflexe : vérifier la conformité de vos baux actuels. Un dépassement non justifié vous expose à une régularisation rétroactive et à une amende administrative. Si votre bail comporte un complément de loyer, gardez les preuves matérielles (photos, devis, descriptifs) qui le justifient.
Deuxième réflexe : ne pas anticiper de relocation prématurée pour échapper au plafond. Le congé pour reprise ou pour vente doit reposer sur un motif réel et sérieux, sous peine de nullité. La justice s’est montrée stricte sur ce point ces dernières années.
Troisième réflexe : intégrer l’incertitude réglementaire dans le calcul de votre rendement net-net. Nous vous conseillons de bâtir deux scénarios financiers, l’un avec maintien de l’encadrement et l’autre avec libération, puis de retenir le plus défavorable pour vos décisions d’achat. Cette approche protège votre cash-flow contre les retournements de calendrier.
Si vous projetez d’acquérir dans l’une des 69 villes encadrées en 2026, exigez du vendeur le dernier avis d’imposition, le bail en cours et le détail du loyer pratiqué : un loyer manifestement supérieur au plafond peut signaler une non-conformité que vous hériteriez à la prochaine relocation.
Foire aux questions sur l’encadrement des loyers fin 2026
L’encadrement des loyers concerne-t-il aussi les locations meublées ?
Oui, depuis 2020 le dispositif s’applique aux logements vides et meublés du parc privé dans les communes concernées. Les meublés bénéficient toutefois d’une majoration spécifique au mètre carré qui reflète la valeur des équipements fournis.
Que se passe-t-il pour mon bail en cours si le dispositif s’éteint en novembre 2026 ?
Le bail en cours continue aux conditions actuelles jusqu’à son terme ou son renouvellement. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer en cours de contrat au-delà de la révision IRL. Seule une nouvelle signature ou un nouveau locataire ouvrirait la possibilité de fixer librement le loyer.
Quelle amende risque un bailleur qui dépasse le plafond ?
L’amende administrative atteint 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le préfet doit d’abord adresser une mise en demeure de régulariser. Si le bailleur ne s’exécute pas dans les deux mois, l’amende tombe et le trop-perçu doit être restitué au locataire.
Peut-on contester un complément de loyer abusif ?
Oui, le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’échec, il peut porter l’affaire devant le juge des contentieux de la protection. Le bailleur doit alors prouver les caractéristiques exceptionnelles invoquées.
L’encadrement s’applique-t-il aux locations courtes durée type airbnb ?
Non, les meublés de tourisme déclarés relèvent d’un régime distinct. La réglementation sur les 120 jours en résidence principale reste en revanche applicable. La Cour de cassation a récemment durci son interprétation.
Comment connaître le loyer de référence applicable à mon logement ?
Chaque préfecture publie un arrêté annuel détaillant les loyers de référence par catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, type de location) et par secteur géographique. Les sites des observatoires locaux des loyers proposent des simulateurs gratuits qui croisent ces données.
Une fin de l’encadrement entraînera-t-elle une explosion des loyers ?
Probablement pas une explosion, mais un rattrapage progressif. L’étude Apur estime l’effet modérateur à 5 % en moyenne sur six ans, ce qui correspond à un rebond plafonné autour de 4 à 6 % à la relocation. Les loyers en cours de bail resteraient quant à eux indexés sur l’IRL, donc lissés dans le temps.
Peut-on réviser le loyer entre deux locataires en zone encadrée ?
La règle est plus stricte qu’ailleurs : si le précédent loyer respectait déjà le plafond, le nouveau loyer ne peut pas le dépasser non plus, sauf travaux d’amélioration significatifs. Notre guide sur l’augmentation de loyer entre deux locataires détaille les seuils à respecter.
Faut-il acheter dans une ville encadrée en 2026 ?
L’encadrement n’est pas un critère disqualifiant en soi. Il faut simplement intégrer le plafond dans votre calcul de rentabilité prévisionnelle puis arbitrer entre des villes encadrées à forte demande locative et des villes libres mais à demande plus volatile. Une analyse fine de la pénurie locative reste l’indicateur le plus fiable pour sécuriser votre placement.
Le dispositif jeanbrun est-il compatible avec un logement encadré ?
Oui, le nouveau régime de défiscalisation Jeanbrun s’articule avec l’encadrement des loyers : il prévoit ses propres plafonds qui s’appliquent en complément du loyer de référence majoré. Le loyer effectif reste donc le plus bas des deux. La loi relance logement Lecornu apporte plusieurs ajustements à ce mécanisme.
