La Cour de cassation vient de rappeler une règle implacable pour tous les copropriétaires-bailleurs : le délai de 2 mois pour contester une décision d’assemblée générale ne se négocie pas. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est entachée d’une irrégularité de fond ou de forme.
Dans son arrêt du 16 avril 2026 (3e chambre civile, n° 24-18.842), la haute juridiction a confirmé qu’aucun vice allégué après expiration du délai ne peut renverser une résolution votée. Pour les investisseurs en copropriété, c’est un signal clair : connaître ce délai et organiser la réception du procès-verbal devient une compétence de bailleur à part entière.
Le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion. Une fois écoulé, votre droit d’agir est définitivement perdu, sauf cas exceptionnels que nous détaillons ci-dessous.
L’arrêt qui resserre la vis sur la contestation
Dans l’affaire jugée le 16 avril 2026, un copropriétaire contestait des décisions votées en AG plusieurs mois après la notification du procès-verbal. Il invoquait des irrégularités sur le déroulement du vote et sur les modalités de convocation. La Cour de cassation a rejeté son recours sans examiner le fond.
Le motif est limpide : le délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 est un délai de forclusion, pas un délai de prescription. Une fois écoulé, l’action est éteinte quel que soit le fondement invoqué. La Cour a précisé que ce délai ne peut être interrompu que par l’assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire.
Pour un investisseur qui détient plusieurs lots dans plusieurs copropriétés, la conséquence est directe. Un PV non traité dans les deux mois revient à valider l’intégralité des résolutions, y compris celles qui pèsent lourd sur la rentabilité : travaux votés, ravalement de façade, hausse des charges, audit énergétique facturé au syndicat.
Comment se déclenche le délai de 2 mois
Le point de départ du délai n’est pas la date de l’assemblée. C’est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le PV, en application des articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967. Cette nuance est décisive.
Si vous étiez absent à l’AG ou si vous avez voté contre une résolution, le syndic doit vous adresser le PV par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à partir du jour qui suit la première présentation par La Poste, même si vous ne retirez pas le pli. Autrement dit, ne pas retirer un recommandé n’arrête pas le compteur, cela l’enclenche.
Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif à distance, paramétrez vos suivis postaux et donnez une procuration claire à un proche ou à un avocat. Un PV reçu trop tard peut vous coûter plusieurs milliers d’euros de travaux non contestables.
Qui peut agir et contre qui
Seuls les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre la résolution) ou défaillants (ceux qui étaient absents ou non représentés) peuvent introduire une action en contestation. Un copropriétaire ayant voté pour la résolution ne peut pas la contester ensuite, même s’il change d’avis.
L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. La représentation par un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire. Le coût d’une procédure varie entre 2 500 € et 8 000 € hors aléas, ce qui implique d’évaluer le bénéfice attendu avant d’engager des frais.
Les rares exceptions qui prolongent le délai
Toutes les décisions ne sont pas verrouillées au bout de 2 mois. Une notification irrégulière ouvre une fenêtre de contestation pouvant aller jusqu’à 10 ans. Trois cas se rencontrent en pratique.
- Le PV ne reproduit pas l’article 42 de la loi de 1965 : son texte intégral, alinéa 2 inclus, doit figurer dans la notification. Une omission rend la notification invalide et reporte le point de départ du délai.
- La notification est incomplète : absence de mention des résultats de vote, défaut d’identification des votants opposants ou des modalités de calcul des majorités.
- Une résolution touche les droits individuels d’un copropriétaire (modification des parties privatives, atteinte à la jouissance) : le délai de 10 ans peut alors s’appliquer pour nullité absolue.
Hors de ces cas, le délai de 2 mois reste impératif. La Cour de cassation rappelle que les exceptions sont d’interprétation stricte et qu’il appartient au copropriétaire de prouver l’irrégularité de la notification.
Nos recommandations pour ne pas perdre vos droits
Notre expérience montre que la majorité des recours rejetés le sont pour cause de retard, pas pour défaut de fondement. Voici les réflexes à adopter dès la fin de chaque AG.
Le premier réflexe consiste à noter votre position de vote sur chaque résolution sensible dès la fin de la séance. Sans preuve écrite que vous étiez opposant ou absent, votre qualité à agir peut être contestée. Demandez au syndic une confirmation par écrit si la mention manque dans le PV.
Conservez l’enveloppe de la lettre recommandée et l’avis de passage de La Poste : ils établissent la date précise de première présentation, base de calcul du délai. Un litige sur un délai d’une journée peut faire la différence entre un recours recevable et une forclusion définitive.
Si vous identifiez une décision contestable, consultez un avocat dans les 15 jours suivant la réception du PV. Un mois reste le minimum pour préparer une assignation solide. Beaucoup de cabinets refusent les dossiers transmis à 10 jours du délai. Ce travail s’inscrit dans la stratégie globale de gestion d’un patrimoine en copropriété où les décisions collectives impactent directement le rendement.
Ce que cette jurisprudence change pour les investisseurs
Cette décision arrive à un moment où les sujets sensibles s’accumulent en AG : interdiction des meublés touristiques à la majorité des deux tiers, travaux de rénovation énergétique imposés par le DPE, audits énergétiques obligatoires pour les copropriétés de plus de 50 lots. Chaque vote peut peser lourd sur la rentabilité d’un investissement locatif.
Pour le marchand de biens qui détient temporairement plusieurs lots, le risque est encore plus marqué. Un PV reçu pendant un séjour hors de France ou pendant une période de cession peut conduire à subir des charges non prévues dans le budget initial. Mettre en place une boîte mail dédiée et un référent copropriété pour chaque lot est devenu une organisation impérative.
Nous vous conseillons aussi de croiser cette obligation avec la veille sur les évolutions législatives. Le vote à la majorité des deux tiers pour interdire les meublés touristiques en copropriété est un exemple où une décision adoptée et non contestée dans les 2 mois ferme la porte à toute exploitation Airbnb du lot. La même logique s’applique aux nouvelles règles sur le chauffage gaz dans le neuf collectif qui imposeront des arbitrages techniques en AG dans les copropriétés concernées.
