La Cour de cassation a tranché le 17 avril 2026 : les études et les stages n’entrent pas dans la case « obligation professionnelle ». Impossible, donc, d’invoquer un cursus universitaire pour louer sa résidence principale sur Airbnb au-delà du plafond de 120 jours par an.
Cette décision referme une brèche que certains loueurs exploitaient depuis des années. Elle intéresse directement tous les propriétaires qui déclarent leur logement comme résidence principale tout en le louant sur les plateformes de meublés de tourisme.
Nous analysons ici la portée concrète de cet arrêt, les exceptions qui restent recevables, et ce que les investisseurs doivent retenir pour éviter une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros.
Ce que la cour de cassation vient de juger
L’affaire concerne une étudiante parisienne qui avait loué son logement plus de 400 nuits entre 2019 et 2020 sur Airbnb, bien au-delà du plafond de 120 jours par an alors imposé par la ville de Paris (abaissé depuis à 90 jours). Assignée par la mairie, elle avait obtenu gain de cause en appel en faisant valoir que ses séjours à l’étranger correspondaient à des études et des stages, constitutifs selon elle d’une « obligation professionnelle ».
La Cour de cassation casse cet arrêt et adopte une lecture stricte du texte. Dans sa décision, elle considère que « le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus » ne suffit pas à caractériser l’exception professionnelle. L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel, mais le message est clair : la porte d’échappatoire est fermée.
La décision a une portée nationale. Toutes les communes qui appliquent le plafond issu de l’article L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation sont concernées, de Paris à Nice, en passant par Bordeaux, Lyon, Saint-Malo ou La Rochelle.
Le plafond des 120 jours et ses trois seules exceptions
Le cadre légal est connu : la location d’une résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par année civile. Certaines communes peuvent même abaisser ce seuil à 90 jours par délibération motivée, comme l’a fait Paris depuis le 1er janvier 2025. Au-delà, l’occupant doit prouver qu’il occupe réellement le bien au moins 8 mois dans l’année.
La loi prévoit trois situations, et trois seulement, permettant de dépasser ce plafond : une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Toutes les autres justifications, aussi légitimes soient-elles sur le plan humain, ne tiennent pas devant le juge.
La Cour de cassation vient préciser le périmètre de l’obligation professionnelle. Ce motif suppose un lien direct avec une activité rémunérée ou contrainte par l’employeur. Un contrat de travail en mobilité, une mission à l’étranger imposée, un poste temporaire hors zone : ces éléments peuvent jouer. Un cursus étudiant, un stage conventionné ou un semestre Erasmus : non.
Pourquoi cette jurisprudence pèse lourd pour les bailleurs
L’enjeu financier est loin d’être symbolique. L’article L651-2 du code de la construction prévoit une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement du plafond, à laquelle s’ajoutent la restitution des loyers perçus indûment et, depuis janvier 2026, une possible mise en cause solidaire de la plateforme. Sur des milliers de logements, Paris, Nice et Biarritz ont multiplié les contrôles ces derniers mois.
Cette décision envoie aussi un signal aux bailleurs qui naviguent à la limite de la réglementation Airbnb. Les montages créatifs, reposant sur des justifications floues, ne passent plus devant la Cour de cassation. L’adjoint au logement de la ville de Paris l’a résumé ainsi : cette jurisprudence « empêchera de plus gros acteurs multi-propriétaires de s’engouffrer dans une brèche ».
Les plateformes bloquent automatiquement les annonces ayant atteint 120 jours de réservation. Certains loueurs tentent de contourner le système en créant plusieurs annonces ou en passant par des plateformes concurrentes. Cette pratique s’apparente à une fraude et expose à une régularisation fiscale doublée de l’amende civile.
Ce que les investisseurs doivent en tirer concrètement
La distinction entre résidence principale et investissement locatif devient plus que jamais structurante. Si vous louez votre résidence principale quelques semaines par an pour financer vos vacances, vous restez dans le cadre du plafond des 120 jours sans aucune difficulté. Si votre objectif est de rentabiliser un logement acheté spécifiquement pour la location courte durée, il convient d’opter pour une autre stratégie.
Pour les investisseurs purs, plusieurs voies restent ouvertes : déclarer le bien comme meublé de tourisme classé dans une zone qui l’autorise, basculer vers la location meublée longue durée en LMNP, ou viser la location étudiante meublée à l’année. Chaque option présente ses contraintes fiscales et sa rentabilité propre, mais aucune ne vous expose au plafond des 120 jours.
Nous vous conseillons également de conserver tous les justificatifs qui pourraient appuyer une exception légitime : contrat de travail mentionnant une mobilité, ordre de mission, certificat médical, attestation de déplacement professionnel. En cas de contrôle, la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
Le calendrier 2026 ajoute une couche de complexité
La décision du 17 avril tombe à quelques semaines d’une autre échéance majeure : le 20 mai 2026, l’enregistrement devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme sur l’ensemble du territoire, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, classée ou non. Le numéro d’enregistrement devra figurer sur toutes les annonces.
À cela s’ajoutent les nouvelles règles de la loi Le Meur entrées en vigueur en 2025 : abaissement du plafond micro-BIC à 15 000 euros pour les meublés non classés, abattement fiscal tombé à 30 %, obligation de DPE E minimum pour louer, information préalable du syndic en copropriété. Cet empilement réglementaire pousse de nombreux investisseurs à réévaluer la rentabilité réelle de la location courte durée face à des alternatives plus stables.
Notre lecture : la période des rendements faciles en location touristique est derrière nous. Les bailleurs qui veulent continuer dans ce créneau doivent professionnaliser leur activité, tenir une comptabilité rigoureuse et s’assurer que chaque jour de location respecte strictement le cadre légal. La Cour de cassation vient d’en poser un nouveau rappel.
