La règle des 35 % d’endettement maximum sur le crédit immobilier reste en vigueur. La proposition de loi du député Renaissance Lionel Causse, qui visait à assouplir les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), a été retirée dans la nuit du mercredi 29 au jeudi 30 avril 2026 lors de son examen à l’Assemblée nationale.
Pour les investisseurs, le statu quo est confirmé : taux d’effort plafonné à 35 %, durée maximale de 25 ans, marge de dérogation limitée. Voici ce que ce retrait change et comment continuer à faire passer vos dossiers de financement dans ce cadre maintenu.
La proposition de loi Causse visait à intégrer la notion de reste à vivre dans l’analyse bancaire, en complément du taux d’endettement. Vidée de sa substance par les amendements adoptés en séance, elle a été retirée par son auteur. Conséquence : aucune réforme du HCSF en 2026, les règles actuelles continuent de s’appliquer pleinement.
Pourquoi la réforme du HCSF a été abandonnée
Lionel Causse a retiré son texte en pleine séance de nuit, considérant que les amendements adoptés l’avaient totalement dénaturé. Il a déclaré devant l’hémicycle que sa proposition n’avait plus aucun sens ni aucune raison d’être. Le retrait a été acté dans la nuit du 29 au 30 avril 2026.
Le texte initial poursuivait deux objectifs : intégrer un député et un sénateur au sein du HCSF pour renforcer sa légitimité démocratique, et permettre aux banques de s’affranchir de la règle des 35 % en s’appuyant sur le reste à vivre des emprunteurs solvables. Le gouvernement, via Bercy, soutenait cette dernière mesure.
L’opposition est venue de la Banque de France et de la Banque centrale européenne, hostiles à toute évolution qui affaiblirait la stabilité financière. Le débat a basculé sur la question de la composition du HCSF, et les amendements votés ont éloigné le texte de sa logique d’origine.
Ce que la règle des 35 % implique pour vos investissements
La règle est claire : le total de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Ce calcul intègre les crédits immobiliers, les crédits à la consommation et les pensions alimentaires versées. La durée maximale d’un prêt immobilier reste fixée à 25 ans.
Pour un investisseur locatif, cette règle est souvent le point de blocage. Les loyers générés par le projet sont retenus à hauteur de 70 % par les banques, le reste étant considéré comme une marge de sécurité couvrant la vacance locative et les charges. Selon les dernières données du marché, près de 40 % des dossiers déposés en banque dépassent ce seuil de 35 %, sans que la souplesse permise par le HCSF ne suffise à les accepter tous.
Beaucoup d’investisseurs comptaient sur l’adoption de la réforme pour débloquer leurs dossiers. Ce report indéfini doit conduire à revoir la stratégie de financement plutôt qu’à attendre une hypothétique évolution législative.
La marge de dérogation, votre seul vrai levier en 2026
Le HCSF autorise les banques à déroger à la règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Au sein de cette enveloppe, 70 % de la flexibilité doit aller aux acquéreurs de leur résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Les investisseurs locatifs purs ne sont donc pas prioritaires sur cette marge.
Concrètement, votre dossier d’investissement entrera dans cette dérogation si la banque dispose encore de capacité au trimestre concerné et si le profil présente des garanties solides : épargne résiduelle après opération, revenus stables, patrimoine, antériorité bancaire. Il convient de présenter un dossier cohérent, étayé par des justificatifs, plutôt qu’un simple ratio.
Pour les profils complexes (dirigeants à revenus mixtes, investisseurs en SCI, détenteurs d’assurance-vie nantissable), un dossier bien structuré peut intégrer dividendes, BNC, primes contractuelles ainsi que les revenus fonciers comptés à 70 %. Le reste à vivre, qui devait devenir un critère légal, est déjà utilisé en interne par certaines banques pour justifier des dérogations.
Quelle stratégie de financement adopter maintenant
Première piste : viser les banques qui n’ont pas encore consommé leur enveloppe de dérogation au trimestre. Un courtier en crédit a une vision à jour de ces capacités résiduelles. Nous vous conseillons de multiplier les dépôts de dossier en début de trimestre plutôt qu’en fin, lorsque les enveloppes sont saturées.
Deuxième piste : optimiser le taux d’effort en jouant sur l’apport, la durée du prêt ou la structuration de l’opération. Un apport de 10 à 15 % réduit la mensualité, allonger à 25 ans baisse le taux d’effort de plusieurs points, et un montage en SCI à l’IS peut sortir partiellement le crédit du calcul personnel selon les banques.
Troisième piste : actionner le différentiel sur les opérations locatives. Certaines banques pratiquent encore la méthode dite différentielle, qui ne réintègre que le déficit éventuel du projet locatif dans le taux d’endettement. Cette approche favorise les biens à fort cash-flow et reste l’arme principale des marchands de biens et des investisseurs aguerris.
Notre conviction : la fenêtre actuelle reste favorable malgré le maintien des 35 %. Les taux des crédits immobiliers se sont stabilisés autour de 3,2 % en moyenne sur 20 ans selon Crédit Logement, et les banques retrouvent un appétit pour les dossiers d’investissement bien structurés. Ne pas attendre une réforme illusoire, agir avec les outils disponibles.
Le contexte plus large : une loi logement qui n’épargne pas le crédit
Ce retrait intervient dans un climat législatif chargé. Le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté fin avril un projet de loi logement structuré autour de la relance de l’investissement locatif, avec l’élargissement du dispositif Jeanbrun et la réautorisation conditionnée des passoires énergétiques. Le crédit, lui, n’y figure pas.
Cette absence est révélatrice : le gouvernement a privilégié des mesures fiscales et réglementaires sur le bâti, sans toucher aux conditions de financement. La régulation prudentielle reste l’apanage du HCSF, qui a réaffirmé en mars 2026 son intention de maintenir ses critères en l’état. La réforme parlementaire portée par Lionel Causse était la dernière tentative de contournement par la voie législative.
Les chances de réouverture du dossier
Une nouvelle proposition pourrait émerger d’ici la fin de l’année, soit par un autre député, soit dans le cadre d’une loi plus large. Mais l’opposition de la Banque de France et de la BCE rend toute évolution rapide peu probable. Les investisseurs doivent donc raisonner sur un horizon de 18 à 24 mois minimum avec les règles actuelles.
À surveiller : les arbitrages politiques sur la composition du HCSF, qui pourraient évoluer indépendamment de la règle des 35 %. Une refonte de la gouvernance pourrait ouvrir la voie à un assouplissement progressif des critères techniques, sans modification législative directe.
FAQ : retrait de la proposition causse et règle HCSF
La règle des 35 % d’endettement va-t-elle bientôt évoluer ?
Aucune évolution n’est attendue à court terme. Le HCSF a confirmé en mars 2026 le maintien des règles actuelles, et la seule tentative parlementaire d’assouplissement vient d’échouer avec le retrait de la proposition Causse. Une nouvelle initiative législative est possible, mais l’opposition de la Banque de France et de la BCE rend tout changement rapide improbable.
Qu’est-ce que la notion de reste à vivre que voulait introduire le texte ?
Le reste à vivre correspond au montant disponible chaque mois après paiement de toutes les charges fixes, dont la mensualité de crédit. La proposition de loi voulait permettre aux banques d’octroyer un crédit même au-delà de 35 % d’endettement si le reste à vivre de l’emprunteur restait confortable. Cette notion est déjà utilisée en interne par certaines banques pour justifier des dérogations, mais sans cadre légal.
Mon dossier dépasse les 35 %, suis-je certain d’être refusé ?
Non. Les règles du HCSF autorisent les banques à déroger pour 20 % de leur production trimestrielle. Si votre dossier présente un profil solide (épargne, stabilité, patrimoine), vous pouvez bénéficier de cette flexibilité, surtout en début de trimestre lorsque l’enveloppe n’est pas encore consommée.
Les investisseurs locatifs sont-ils prioritaires sur la marge de dérogation ?
Non. Au sein de la marge de 20 %, le HCSF impose qu’au moins 70 % aille aux acquéreurs de résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Les investisseurs purs ne sont pas dans ces catégories prioritaires, ce qui rend l’accès à la dérogation plus difficile. Un dossier bien préparé et un courtier expérimenté restent vos meilleurs alliés.
La méthode différentielle est-elle toujours applicable ?
Oui, certaines banques continuent de pratiquer la méthode différentielle pour les opérations locatives. Elle consiste à ne réintégrer dans le taux d’endettement que le déficit éventuel du projet, et non l’intégralité de la mensualité. Cette approche reste la plus favorable pour les investisseurs et favorise les biens à fort cash-flow.
Faut-il attendre une nouvelle réforme pour investir en 2026 ?
Non. Attendre une hypothétique réforme revient à se priver d’opportunités dans un marché qui se stabilise. Les taux des crédits immobiliers sont autour de 3,2 % sur 20 ans, et les banques ont retrouvé de l’appétit pour les dossiers bien structurés. Mieux vaut optimiser sa stratégie dans le cadre actuel que reporter ses projets su
