Premier investissement dans l’immobilier locatif

Que vous soyez déjà propriétaire et que vous souhaitiez diversifier votre patrimoine avec un bien locatif, ou bien un novice en matière d’investissement en quête d’astuces pour réussir un tout premier investissement dans la pierre, il s’agit dans tous les cas d’une étape fondamentale. Certaines « bonnes pratiques » vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir ce premier investissement, telles que le choix minutieux de l’emplacement, d’une location nue ou meublée, ou encore une fine connaissance des différents dispositifs fiscaux.

Comment fonctionne un investissement locatif ?

Quels sont les principaux facteurs à prendre en compte pour réussir son premier investissement locatif ?

Le présent article vous apporte justement de précieux conseils pour correctement préparer et réaliser votre premier investissement locatif, afin que ce dernier soit un succès tant financier que personnel.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?  

Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location, puis d’en tirer des revenus locatifs tout en diversifiant son patrimoine personnel.

Il faut savoir qu’il est possible d’investir dans de nombreux types de biens. Le marché locatif des appartements et des maisons est certes important, cependant les espaces de bureaux, les parkings sans oublier les immeubles de rapport représentent d’autres opportunités d’investissement locatif particulièrement intéressantes.

Conseil n°1 : définir une stratégie d’investissement

Afin de réussir votre premier investissement locatif, notre premier conseil est simple : définir une stratégie d’investissement pertinente, sur la base d’un budget réaliste.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il ne faut surtout pas se lancer dans le premier investissement qui semble attractif, ou bien signer pour un bien coup de cœur. Le pragmatisme et la rigueur restent les maîtres mots pour un premier investissement, et cela passe par l’élaboration d’une véritable stratégie d’investissement.

Suivant le marché immobilier que vous visez, évaluez la vacance locative, le rendement locatif potentiel ou bien demandez-vous si vous comptez y vivre un jour ou non.  

Conseil n°2 : choisir d’investir dans l’ancien ou dans le neuf avec soin

Il existe une multitude de types de biens immobiliers, suivant leur localisation, leur taille ou encore leur prix. Toutefois, une distinction reste incontournable : le neuf et l’ancien.

Choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ne présente pas les mêmes avantages, ni les mêmes inconvénients, et encore moins les mêmes réglementations applicables. Encore une fois, ce choix dépend grandement de vos objectifs.

En choisissant d’investir dans le neuf, vous investirez directement dans un bien immobilier en parfait état, ne nécessitant aucuns travaux de grande envergure. D’un point de vue performances énergétiques et DPE, les biens neufs sont également une valeur sûre. En contrepartie, un bien neuf a tendance à coûter bien plus cher qu’un bien ancien, ce qui complexifie l’obtention d’un rendement locatif intéressant. De plus, les dispositifs fiscaux de la loi Pinel seront nettement réduits dès 2023, ce qui atténue partiellement l’attractivité du marché du neuf.

A contrario, en choisissant d’investir dans l’ancien, le prix d’acquisition est généralement plus abordable (à l’exception des quartiers particulièrement huppés). Toutefois, il faut prendre en compte les divers travaux de rénovation énergétique ou encore d’aménagement qui seront indispensables afin d’assurer une mise en location en bonne et due forme. De tels travaux peuvent significativement augmenter la valeur du bien à la revente à long terme, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs à court terme tels que le Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE).

Bon à savoir : à partir de 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² par an en énergie finale seront interdits à la location, avec une extension à l’ensemble des logements classés G dès 2025. Un critère supplémentaire à prendre en compte avant de choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, en particulier au regard de l’enveloppe financière destinée aux travaux de rénovation énergétique.

Conseil n°3 : ne pas sous-estimer l’importance de l’emplacement

En matière d’immobilier, l’emplacement fait tout. Or, ce dernier peut notamment être sélectionné suivant certains facteurs clés, tels que :

• la tension locative – pour un premier investissement locatif, privilégier les villes dotées d’une tension locative élevée, c’est-à-dire au sein desquelles les demandes de locations sont plus nombreuses que les offres de logements,
  • le public cible – jeunes actifs, familles, étudiants, le public cible influencera directement le choix de la ville ainsi que du quartier le plus adapté,
  • le prix du marché – bien entendu, le prix du marché ne doit pas être négligé, ce dernier ayant un impact direct sur la rentabilité du bien,
  • les services et commodités à proximité, soit la qualité de vie – enfin, plus le bien sera à proximité de magasins, services et commodités de toutes natures, et plus il aura de chances de trouver facilement preneur, ce qui minimise fortement les risques de vacance locative.

Conseil n°4 : se décider entre la location nue ou la location meublée

Dès lors que l’on envisage de réaliser un investissement locatif, il est inévitable de se renseigner sur les différences entre location vide et location meublée.

Dans le cadre d’une location vide, il n’y aura aucuns frais d’ameublement à prévoir, ce type de biens étant d’ailleurs plébiscité par les locataires ayant l’intention de s’y installer durant une longue période avec leurs propres meubles. Le turn-over de locataires est ainsi bien plus faible que dans le cas d’une location meublée, cependant certaines notions annexes doivent être connues d’avance, telles que :

• une durée de bail de minimum 3 ans,
  • la nécessité de déclarer les loyers perçus comme des revenus fonciers,les revenus locatifs peuvent être soumis au régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, moins avantageux que dans le cadre d’une location meublée,
  • Il est possible de bénéficier d’un déficit foncier dès lors que les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, un déficit déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €.

Pour en savoir plus sur le déficit foncier, c’est par ici !

Dans le cadre cette fois-ci d’une location meublée, il faut garder à l’esprit que le taux de vacance locative a tendance à être plus élevé, sans compter les coûts d’ameublement et d’entretien du bien avant la première mise en location ainsi qu’entre chaque locataire. Toutefois, cet investissement est généralement rentabilisé par le loyer fixé, ce dernier étant plus élevé que dans le cas d’une location vide. Une location meublée nécessite un certain équilibre entre détermination du loyer, coût des fournitures et de l’entretien du bien ainsi que pertes de revenus dues à la vacance locative.

Si vous envisagez d’investir dans une location meublée, voici quelques informations utiles sur le statut de LMNP !

Comment trouver un financement pour son premier investissement locatif

L’acquisition d’un premier bien immobilier pour investissement locatif nécessite une planification financière soignée. Voici les étapes clés pour obtenir le financement nécessaire :

1. évaluation financière : déterminez le montant nécessaire pour l’achat du bien, y compris les coûts associés ;
2. apport personnel : utilisez votre épargne personnelle comme apport initial pour le financement ;
3. prêt immobilier : recherchez et comparez les offres de prêt immobilier auprès de différentes institutions financières ;
4. simulation de crédit : utilisez des simulateurs en ligne pour estimer les mensualités en fonction des taux et de la durée du prêt ;
5. ressources complémentaires : explorez les options de prêts familiaux, investisseurs privés et financement participatif ;
6. dossier de prêt : préparez les documents nécessaires pour votre demande de prêt ;
7. étude de faisabilité : assurez-vous que les mensualités sont en accord avec les revenus locatifs attendus ;
8. pré-approbation : obtenez une pré-approbation de prêt pour renforcer votre crédibilité auprès des vendeurs.

Comment trouver un locataire après un premier investissement locatif

Une fois le bien acquis, trouver un locataire adapté est essentiel. Voici les étapes clés pour réussir cette étape :

1. préparation du bien : assurez-vous que le bien est en bon état et attractif pour les locataires ;
2. fixation du loyer : établissez un loyer compétitif en consultant les tarifs locaux ;
3. annonces en ligne : publiez des annonces détaillées avec des photos sur des sites d’annonces immobilières ;
4. réseaux sociaux : partagez l’annonce sur vos réseaux pour toucher un public plus large ;
5. agences immobilières : envisagez de collaborer avec une agence pour faciliter la recherche ;
6. sélection rigoureuse : entretenez des entretiens pour évaluer la compatibilité des candidats avec le bien ;
7. vérification des références : vérifiez les références et antécédents des candidats ;
8. contrat de location : rédigez un contrat de location détaillé pour clarifier les droits et obligations ;
9. état des lieux : documentez l’état du bien avec le locataire au début de la location.