Immeuble de rapport en 2021 : Solution la plus rentable en investissement locatif ?

Se lancer dans l’investissement locatif est une chose, mais encore faut-il savoir quoi acheter, et comment l’exploiter. Entre les appartements en copropriétés, les maisons, les immeubles de rapport, à exploiter en nu, en meublé, en colocation, en location courte durée … Il est facile de s’y perdre. Nous allons ici faire un peu de tri et parler plus particulièrement de l’immeuble de rapport. Il est souvent décrit comme « l’investissement ultime » de l’investisseur immobilier locatif.

Définition d’un immeuble de rapport (aussi appelé IDR)

Ce qu’on appelle un immeuble de rapport, c’est simplement un ensemble de logements, à l’intérieur d’un même immeuble. Ils vont appartenir à un seul propriétaire dans le but de faire de l’investissement locatif.

Comme son nom l’indique, le but de cet immeuble est de faire du « rapport ». C’est-à-dire de générer une forte rentabilité locative pour le bailleur.

Quelle taille fait un immeuble de rapport ?

Quand on parle d’immeubles, on pense souvent à des immenses tours qui contiennent des centaines d’appartements. Ce n’est pas du tout le cas. Un immeuble peut commencer à partir de 2 appartements, l’un au RDC et le 2^ème au premier étage par exemple.

La plupart des immeubles de rapport comprennent en moyenne entre 2 et 10 lots, parfois plus pour les plus gros.

Où trouver des immeubles de rapport ?

On trouve des immeubles à vendre dans toutes les villes de France, en partant du village de 500 habitants jusqu’à la grande métropole. Evidement le prix ne sera pas le même.

Il est possible de trouver des petits immeubles à moins de 100.000€ en campagne, mais cela devient tout de suite beaucoup plus compliqué dans les grandes villes

Quels sont les avantages de l’immeuble de rapport ?

Si les IDR sont autant recherchés par les investisseurs, c’est grâce aux nombreux avantages qu’ils proposent, voici les principaux :

Pas de copropriété, l’investisseur est le seul maitre à bord

Les réunions de copropriété, les assemblées générales interminables, les ravalements de façades et les travaux inutiles alors que vous étiez contre, c’est fini avec les immeubles de rapport ! Vous êtes l’unique propriétaire. Il n’y a pas de copropriété.

Vous êtes le seul à décider de la façon dont vous voulez gérer votre immeuble et les travaux qu’il y a à effectuer. Cela ne veut pas dire que vous n’allez jamais faire de travaux, mais vous allez pouvoir choisir le moment pour les faire, les matériaux, les entreprises, etc …

Un immeuble sans copropriété, donc sans syndic de copropriété

Forcément,  s’il n’y a pas de copropriété dans votre immeuble, alors il n’y a pas non plus de syndic. Dans certaines copropriétés, le syndic est bénévole. Dans les autres cas, les copropriétaires sont redevables d’un salaire au syndic de l’immeuble pour le travail de gestion. C’est une charge que vous allez économiser avec un immeuble de rapport

Il y a moins de concurrence sur les immeubles de rapport

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison pour un investissement locatif, vous êtes en concurrence avec de nombreux acheteurs qui sont à la recherche de leur résidence principale. Ces acheteurs ne sont pas des investisseurs et ne réfléchissent pas avec la notion de rentabilité. Ils achètent « au coup de cœur ». Ils sont donc prêts à légèrement surpayer le bien car ils s’imaginent déjà y vivre une vie heureuse.

Pour un investisseur rentable, il est hors de question d’acheter avec les sentiments et encore moins de surpayer un appartement. Seuls les chiffres comptent, et vous risquez donc de vous faire régulièrement doubler par des primo-accédants.

Les immeubles se vendent à un prix au m² plus faible

L’immobilier, c’est comme acheter des patates au supermarché du coin. Plus vous en prenez, plus le prix au kg est faible.

Un immeuble de rapport est en général moins cher au m² que des appartements ou des maisons. Cela est dû à 2 principaux facteurs :

• La concurrence est plus faible : Ici il n’y a que des investisseurs qui veulent acheter. Ils regardent les chiffres et n’achètent pas au coup de cœur, contrairement aux acheteurs qui recherchent leur résidence principale
• Vous achetez « en gros » : L’immobilier, c’est comme acheter des patates au supermarché du coin. Plus vous en prenez, plus le prix au kg est faible. Les immeubles fonctionnent de la même façon. Vous achetez beaucoup de surface d’un coup, le prix au m² sera donc en général plus faible

La rentabilité de l’immeuble de rapport est plus élevée

Nous venons de voir que le prix au m² des immeubles de rapport était en moyenne plus faible, mais les loyers eux ne bougent pas. Au contraire les immeubles de rapport sont souvent optimisés pour la location, avec un grand nombre de logements de petites ou moyennes tailles, afin d’avoir les loyers les plus élevés.

Automatiquement, cela fait de l’immeuble de rapport un investissement avec une rentabilité plus élevée. C’est l’une des principales raisons qui en fait l’un des actifs préférés des investisseurs locatifs !

Pour faire vos calculs de rendement automatiquement, il y a le simulateur Lybox.

L’immeuble de rapport permet de diversifier du risque

Un immeuble de rapport, c’est un ensemble de plusieurs logements, donc un ensemble de plusieurs loyers. Autrement dit avec un immeuble de rapport vous n’avez pas tous vos œufs dans le même panier. Le risque est diversifié.

Si l’on prend l’exemple d’un investissement en immeuble de rapport avec 3 appartements et des loyers de 400€ chacun (1200€ au total) pour un crédit immobilier de 800€. Même si vous avez un impayé sur un des logements ou de la vacance locative, vous pouvez toujours payer le crédit à la banque.

Si vous avez un appartement qui se loue à un seul locataire pour 1200€ et que vous avez un impayé, c’est tout de suite plus compliqué.

De plus, vous pouvez avoir plusieurs typologies de biens dans un immeuble, des studios, T2, T3 ou plus. Cela permet d’avoir des rythmes de rotations différents pour tous les locataires, de ne jamais se retrouver avec tous les appartements vides en même temps.

Cela peut être le cas par exemple pour des investisseurs spécialisés dans les studios, qui ont tendances à se vider pendant l’été.

La gestion des travaux au sein de l’immeuble

Si vous chercher des fortes rentabilités locatives, il est souvent conseillé de chercher des investissements avec des travaux. Encore une fois, l’immeuble de rapport a de nombreux avantages à ces niveaux-là :

• Il est assez fréquent de trouver des immeubles entièrement vides. Dans ce cas vous pouvez faire tous vos travaux tranquillement sans embêter personne, et sans que personne ne vous embête
• Si certains des appartements sont déjà loués, vous devrez faire attention au confort de vos locataires mais l’avantage par rapport à un achat en copropriété, c’est que vous n’allez pas avoir le propriétaire du voisin qui lui aussi va se plaindre en plus du locataire, c’est toujours mieux
• Vous faites ce que vous voulez dans les parties communes car elles vous appartiennent
• Vous pouvez négocier des prix de gros sur les travaux. C’est comme tout, plus on fait de volume et moins c’est cher. Pour les entreprises de travaux c’est pareil, elles vont parfois être prêtes à faire un petit effort sur les prix car elles savent qu’elles vont avoir plusieurs appartements à refaire. le tout au même endroit, ce qui leur évite les déplacements et limite leurs coûts.

La gestion locative des appartements

Tous vos locataires sont au même endroit. Il est donc plus facile pour vous ou votre gestionnaire de gérer tous les problèmes d’un coup, ou de vérifier que tout va bien lorsque vous faites une visite sur place, un gain de temps précieux.

Achat en lot avec un seul passage chez le notaire et à la banque

Lorsque vous achetez un immeuble, vous faites autant de visites que pour un appartement. Vous ne demandez qu’un seul crédit et vous n’allez qu’une seule fois chez le notaire. Pourtant vous vous retrouvez d’un coup avec une petite dizaine d’appartements, ce qui vous permet de faire grossir votre patrimoine extrêmement vite.

L’IDR permet d’acheter plusieurs appartements d’un coup

Un immeuble de rapport vous permet d’acheter plusieurs appartements d’un coup et donc d’investir plus d’argent. La rentabilité locative se trouve souvent dans les villes où le prix au m² est faible.

En dessous de 2000€/m², un T2 de 40m² se vendra donc maximum à 80.000€. Si vous voulez investir un plus gros montant d’un coup, l’immeuble de rapport est la solution

Vous pouvez mixer les régimes fiscaux au sein de votre immeuble de rapport

Le dernier avantage des immeubles de rapport, pas forcément le plus connu, c’est la possibilité de mixer les régimes fiscaux et les modes d’exploitation à l’intérieur de votre immeuble. On croit souvent qu’il faut que tous les appartements soient exploités de la même façon mais cela est faux.

Rien ne vous empêche d’avoir un appartement en nu, un autre en meublé, une colocation et un appartement en courte durée, le tout dans un même immeuble. Il vous faudra être accompagné d’un bon expert-comptable pour faire ça correctement. Gardez en tête que c’est tout à fait possible

Possibilité de revendre les appartements de l’immeuble à la découpe

Vous achetez l’immeuble de rapport en un seul lot, mais rien ne vous empêche ensuite de revendre chacun des appartements à l’unité. Pour ce faire, il faudra créer une copropriété et faire passer un géomètre, qui attribuera les tantièmes des parties communes à chaque nouveau propriétaire. C’est-à-dire la part, le pourcentage des parties communes, de la toiture, de la façade de la charpente, etc … que va posséder chacun des nouveaux propriétaires.

L’avantage de la vente à la découpe est évidemment de faire une grosse plus-value. En effet vous achetez l’immeuble de rapport en lot, donc avec un prix au m² assez faible, et vous revendez des plus petites surfaces individuellement, donc avec un prix au m² plus élevé.

Attention cependant à la fiscalité dans ce type d’opération et à la requalification possible en tant que marchand de biens. Il est fortement déconseillé de revendre tous les appartements de votre immeuble en nom propre. Il est recommandé de passer par une société adaptée

Quels sont les inconvénients de l’immeuble de rapport ?

Les immeubles de rapport présentent un grand nombre d’avantages mais ils ont aussi quelques inconvénients qu’il faut bien connaitre avant de se lancer

Il y a moins d’immeuble que d’appartements à la vente

Un immeuble de rapport, c’est plus rare qu’un appartement ou qu’une maison. Il y a moins de biens à la vente et si votre secteur de recherche n’est pas très large, vous pouvez avoir du mal à trouver des immeubles qui correspondent à vos critères

Vous êtes responsable de tout dans l’immeuble et le seul à payer les travaux

Voici un point très important, c’est celui de votre responsabilité. Dans un immeuble de rapport vous êtes le seul maitre à bord. Vous avez la possibilité de faire ce que vous voulez mais vous êtes aussi le seul responsable en cas de problème.

Si il y a un ravalement de façade imposé par la mairie, vous devrez payer vous-même la totalité. Si votre toiture, votre charpente ou votre couverture a un problème, c’est également à vous de tout payer. Pas de partage entre les copropriétaires dans ce cas, vous êtes le seul propriétaire.

Ces frais-là peuvent vite coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros et faire très mal à votre investissement si vous ne les avez pas anticipés

L’immeuble de rapport concentre le risque

Comment ça une concentration du risque ? On ne vient pas de dire il y a 5 min que l’immeuble de rapport permettait de diversifier le risque et de le réduire ?

Et bien d’une certaine façon oui, car vous avez plusieurs locataires au lieu d’un seul, donc le risque est réduit. D’un autre côté, vous avez de nombreux appartements dans une même ville, et qui plus est dans une même rue. Il y a donc une concentration du risque géographique.

En effet, si jamais la ville ou le quartier dans lequel se trouve votre immeuble de rapport perd de la valeur, c’est tous vos appartements qui vont perdre de la valeur en même temps. Cela est plus risqué que d’avoir plusieurs appartements dans plusieurs villes différentes, ou dans plusieurs quartiers différents.

Au final, l’achat d’un immeuble de rapport permet de diversifier le risque « locatif », car il y a plusieurs locataires et plusieurs types de logement. Cependant, il va aussi concentrer tout vos appartements au même endroit, et ainsi augmenter le risque « géographique »

Structure de l’immeuble à vérifier

En achetant un immeuble inhabité depuis plusieurs mois ou plusieurs années, attendez-vous à avoir des problèmes de partout. 

Comme nous l’avons vu plus haut, en cas de travaux sur la structure de l’immeuble, vous êtes le seul propriétaire, donc le seul responsable. Il faut être particulièrement vigilant en achetant des immeubles avec travaux.

Il n’est pas rare de trouver sur le marché des immeubles entièrement vides, avec beaucoup de travaux et donc à des prix très bas. Ces immeubles sont très rentables sur le papier mais il ne faut surtout pas sous-estimer les travaux.

En achetant un immeuble inhabité depuis plusieurs mois ou plusieurs années, attendez-vous à avoir des problèmes de partout : La plomberie qui explose, les fenêtres qui ne sont pas vraiment étanches, la toiture non plus, la salpêtre, des planchers qui pourrissent, des fissures en façade etc …

Cela peut aussi arriver pour l’achat d’un seul appartement dans une copropriété, mais l’immeuble est habité par d’autre personne. Lorsqu’il y a un problème dans l’immeuble, il est en général résolu et pas laissé à l’abandon pendant plusieurs mois.

Acheter un immeuble de rapport en 2021

Ce qu’il faut retenir

Vous êtes maintenant des experts sur les immeubles de rapport ! Comme vous l’avez remarqué, cet investissement présente de très nombreux avantages mais il aussi des risques plus importants. Acheter un immeuble ne doit pas se faire à la légère. Vous devez avoir suffisamment de connaissances pour limiter le risque.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels du bâtiment pour vérifier la toiture, la structure du bâtiment et les travaux à faire dans les appartements. Les devis d’artisan sont en général gratuits.

Une étude de structure sur un immeuble de taille moyenne (environ 5 lots) ne vous coutera que quelques centaines d’euros. Cela vaut le coup quand on sait ce que vous risquez votre immeuble a un défaut de structure.

L’évolution du marché des immeubles de rapport

Parlons enfin du marché des immeubles de rapport et de l’évolution pour 2021. Ce type d’investissement qui était précédemment réservé à quelques professionnels et investisseurs expérimentés devient de plus en plus à la mode. Le nombre d’acheteurs qui se positionnent sur ces biens a fortement augmenté ces dernières années. Ce qui a pour effet de faire monter les prix.

On trouve maintenant assez régulièrement des immeubles avec des prix au m² plus élevés que sur des appartements. Cela n’est absolument pas logique pour une même localisation et un même état global du bien. Certains investisseurs ne regardent que les immeubles et ne prennent pas le temps de vérifier combien coûte un simple appartement dans leur secteur de recherche. C’est une grosse erreur ! N’oubliez pas que le but d’un IDR c’est de faire de la rentabilité. Cela passe par un prix d’achat faible. Il est important de ne pas surpayer des immeubles même si vous voyez d’autres investisseurs le faire.

Le marché des IDR risque de se durcir encore plus en 2021. Les prix vont certainement augmenter sur ce type d’actif qui a de plus en plus la cote. Soyez vigilants et ne vous précipitez pas pour acheter vos immeubles.

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