Les clauses suspensives à ne pas oublier chez le notaire

Le compromis de vente constitue le premier engagement formel dans le processus de vente d’un bien immobilier, établissant les termes convenus entre l’acheteur et le vendeur. Le compromis ou promesse de vente est un contrat qui définit les conditions de la vente mais aussi les conditions de sortie dite « suspensives » pour toute vente immobilière.

Quand la signature a lieu chez le notaire, le document est désigné comme un sous-seing ou compromis de vente. Si le compromis est signé dans une agence immobilière ou directement entre particuliers, on le qualifie de sous-seing privé. Nous vous conseillons de toujours passer par un notaire pour la signature de la promesse et de choisir un notaire différent de celui du vendeur.

Dans les deux cas, de nombreuses clauses peuvent être rajoutées dans le compromis pour sécuriser la transaction et permettre à l’acheteur de se rétracter sans frais (en cas de non-obtention de votre prêt par exemple). Vous avez un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente pour annuler votre engagement ou pour modifier le compromis (avec l’accord du vendeur).

La finalisation de la vente ne se concrétise qu’après l’accomplissement de toutes ces conditions par les deux parties, lors d’une signature officielle de l’acte de vente chez le notaire.

Comprendre les clauses et conditions suspensives chez le notaire

Les clauses suspensives visent à protéger l’acheteur et le vendeur contre les imprévus et les problèmes pouvant survenir lors d’une transaction immobilière. Elles permettent de mettre en place certaines conditions qui doivent être respectées avant que la vente ne puisse se concrétiser.

La clause la plus connue est l’obtention d’un prêt immobilier mais ce n’est pas le seul, de nombreuses autres closes peuvent être rajoutées et fond souvent parti de la négociation avec le vendeur.

En cas de non-réalisation d’une ou plusieurs des clauses, l’acquéreur et/ou le vendeur peuvent ainsi se retirer de la vente sans encourir de sanctions, ni verser de pénalités.

Si l’acheteur souhaite se retirer de la vente après le délai de rétractation et sans faire appel à une des conditions suspensive, alors il devra verser 10% du prix du bien au vendeur. Cette somme correspond généralement au dépôt de garantie qui est demandé la de la signature.

Les clauses suspensives prévoient une date limite allant de 2 à 3 mois après la signature du compromis de vente et à partir de laquelle elles sont considérées comme caduques si elles n’ont pas été levées.

Si l’un des événements mentionnés dans une clause suspensive se produit dans le délai spécifié, le contrat devient caduc et la transaction est annulée, sans aucune pénalité pour les deux parties. Dans cette situation, toutes les sommes versées par l’acheteur lors de la signature du compromis doivent lui être remboursées.

Les conditions suspensives les plus couramment rencontrées

Il existe un grand nombre de types de conditions suspensives. Voici les plus courantes et nous verrons ensuite les conditions suspensives pour les investisseurs.

L’obtention d’un prêt immobilier

Pour le financement d’un bien immobilier l’octroi du prêt est une condition essentielle et obligatoire pour une majorité d’investisseurs. Le compromis de vente doit détailler le taux maximum, la durée du prêt et son montant.

Ainsi, dans le cas vous ne trouvez pas de prêt ou à un taux supérieur ou un montant plus faible à celui indiqué sur le compromis, vous pourrez vous retirer sans pénalité à condition de justifier des refus de prêt. Lors de la réception d’une offre de prêt avec un taux, une durée et un montant valide, la condition suspensive est annulé.

À savoir : Traditionnelement, les notaires demandes deux refus de prêt de deux banques différentes. Vous pouvez enlever cette clause pour n’avoir besoin que d’un refus.

Si vous avez l’habitude de travailler uniquement avec une banque, ou si vous avez du mal à déposer des demandes de crédit à d’autre banque cette condition suspensive peut vous sauver.

Supprimer la condition suspensive d’obtention de crédit peut aussi être une stratégie de négociation très puissante mais aussi très risqué pour réduire le prix d’achat. N’utilisez pas cette technique sans avoir la garantie d’obtenir votre financement ou la capacité de payer cash. Dans le cas contraire, vous serez redevable de 10% du prix au vendeur en cas de rétractation.

La validation par les autorités compétentes

Certaines transactions sont soumises à des contrôles spécifiques comme les droits de préemption ou les restrictions relatives au secteur sauvegardé ou aux monuments historiques.

Le droit de préemption est une prérogative permettant la mairie, d’acquérir en priorité un bien immobilier ou foncier lors de sa mise en vente, avant tout autre acheteur potentiel.

Traditionnellement, les mairies ne répondent pas aux demandes de préemption et leur absence de réponse après deux mois est considérée comme un renoncement à ce droit. C’est à cause de cela qu’il est difficile de réduire les délais entre la signature du compromis et de l’acte de vente à moins de deux mois.

La vente d’un bien préalable

Cette condition suspensive est très répandue si votre apport personnel provient d’un bien que vous devez vendre. Elle permet à l’acheteur de se retirer du compromis si la vente de son bien initial ne se conclut pas.

Les clauses suspensives pour les investisseurs

Voici quelques conditions suspensives peut connu que vous pourriez rajouter à votre compromis de vente afin de vous protéger d’éventuels problèmes.

Le résultat des diagnostics techniques

Les différents diagnostics obligatoires (plomb, amiante, énergie, etc.) peuvent mettre en lumière des éléments susceptibles de constituer un risque pour l’acquéreur. Les diagnostics étant obligatoires le notaire rajoutera automatiques une condition suspensive pour la réalisation des diagnostics si l’agent immobilier ou le propriétaire n’a pas pu les fournir avant la signature de la promesse et si la date de validité est depassé.

Vous avez alors la possibilité de rajouter une clause supplémentaire sur une note minimum de DPE, la présence ou non d’amiante, de plomb …

Ainsi, si votre clause suspensive la fourniture d’un DPE avec une note maximale de E et que lors de la réalisation du diagnostic la note est de F, alors vous aurez la possibilité de vous rétracter de la vente. A minima, cela vous installer dans une position de force pour renégocier si le coût des travaux ou de mise aux normes s’avère trop important.

Dans le cas d’une renégociation du prix de vente ou de tout autre élément sur le logement, l’agent immobilier doit jouer un rôle clé et vous permettre de trouver un accord.

Obtention d’un permis de construire

Il est possible d’inclure dans les clauses du compromis de vente la condition d’obtenir un permis de construire ou toute autre autorisation administrative nécessaire.

Bien que cette clause soit principalement utilisée lors de l’achat de terrain pour y construire une maison, elle peut aussi être rajoutée dans le cadre d’un investissement si votre projet est une division, surélévation, aménagement de comble ou tout autre cas qui nécessiterait une autorisation.

Cette clause peut aussi fonctionner pour obtenir un accord de la mairie de changement d’usage ou des ABF pour un changement de fenêtres.

Réalisation de travaux par le vendeur

Si dans votre négociation le vendeur doit réaliser des travaux avant l’achat, il est alors recommandé de spécifier clairement quels travaux doivent être effectués dans le compromis.

En cas de non-réalisation, vous pourrez sortir de la vente ou éventuellement faire séquestrer par le notaire la somme nécessaire à la réalisation des travaux.

Exemple de clause de condition suspensive et impact

Voici un exemple personnel de clause rajouté dans le compromis et qui m’a permis de sortir de la vente et d’économiser plusieurs milliers d’euros.

Fin 2022, je signe un compromis pour acheter un lot de plusieurs appartements. Le propriétaire avait pour projet de diviser un immeuble et le revendre à la découpe. Il vend un premier appartement et abandonne ensuite son projet, je rachète donc les 4 autres appartements en plateaux.

Lors de la vente du 1er appartement, le vendeur, c’était engagé à réaliser un ravalement de façade à ses frais dans un délai d’un an. En tant que nouvel acquéreur cette obligation me revenait alors que je ne l’avais pas prévu.

Nous avons donc fait rajouter une clause suspensive pour que le 1er propriétaire renonce à cette clause et que le ravalement de façade soit payé par la copropriété.

Le 1er propriétaire n’ayant aucun intérêt à accepter, il a refusé et nous sommes donc rentrés en renégociation avec le vendeur suite à quoi j’ai pu sortir de la vente sans frais. Le vendeur à donc du faire la façade à ses frais et remettre son bien en vente.

La morale est que le 1er acheteur a eu le bon réflexe de faire noter dans le compromis cet accord, sinon l’accord oral se serait perdu lors de la vente. De mon côté cela m’a permis de sortir de la vente sans frais.

Comment rallonger les délais des conditions suspensives ?

En cas de retard, Il est possible de solliciter une extension des délais pour les conditions suspensives grâce à la prorogation.

Cela arrive fréquemment pour la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, notamment lors de retards dans le traitement des dossiers par la banque ou dans le cas de dépôt d’un permis de construire.

Pour éviter de devoir passer par une prorogation, il est conseillé de demander lors de la signature de votre promesse de vente un délai de 60 jours pour obtenir le financement, ce qui vous offre plus de marge que les 45 jours habituellement fixés par défaut.

Le vendeur à tout intérêt à accepter votre demande de prorogation car dans le cas contraire la vente sera annulée.

Bonus : La faculté de substitution

La faculté de substitution de fait pas partie des conditions suspensives mais est tout aussi importante pour les investisseurs.

Si la possibilité de substitution est accordée, l’acheteur initial peut être remplacé par une autre partie lors de la signature de l’acte authentique, à condition que les termes de la vente restent inchangés.

En d’autres termes cela vous permet de signer le compromis en non propre et de finaliser la vente avec votre SCI ou d’abandonner le projet au profit d’un de vos amis. À noter que dans ce cas il est interdit d’obtenir une rémunération et donc de « vendre » son compromis.