Location meublée vs location nue : Quel investissement locatif choisir ?

En tant qu’investisseur immobilier, si vous hésitez entre choisir la location nue ou la location meublée, sachez que votre décision dépendra de plusieurs critères. Chacune de ces options présente ses avantages et ses inconvénients, influant directement sur la rentabilité et la gestion du bien. Voici les différences essentielles entre ces deux types de location, afin de vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur.

Le mode de gestion

Tout d’abord, le premier critère à ne pas sous-estimer est le mode de gestion bien distinct entre une location nue et une meublée.

Dans le cadre de la loi Pinel, une location vide avec un bail qui se renouvelle tacitement tous les 3 ans peut apparaître moins contraignante pour certains. En effet, cette dernière ne nécessite pas de s’investir dans l’ameublement ni dans la décoration. Votre logement peut être directement mis en location. Vous n’avez également pas à vous soucier des frais d’entretien et de réparation des meubles ou de l’électroménager. Ainsi, à chaque fin de bail, vous n’avez qu’à réaliser un état des lieux et à rendre la caution à votre locataire (sauf en cas de litige).

Par ailleurs, ce type de contrat permet au bailleur de connaître peu de vacances locatives, sans compter que le locataire est soumis à un préavis de trois mois avant son départ. Cela vous permettra de louer votre bien plus longtemps et de percevoir plus de loyers.

En revanche, dans le cadre de la location meublée, le bail de courte durée (1 an ou 9 mois pour un étudiant), implique un renouvellement plus rapide du locataire, devoir lui trouver un remplaçant et s’occuper des frais éventuels de rafraîchissement des lieux. De plus, la réglementation meublée impose au bailleur de mettre à disposition un logement décent comprenant une pièce principale d’au moins 9 m², un volume habitable égal à 20 m³, et une liste de meubles et d’équipements, définis par la loi Alur.

Le prix du loyer

Ensuite, prenons en compte le prix du loyer. Celui-ci est le plus grand avantage des locations meublées pour les propriétaires-bailleurs. Opter pour la location meublée se traduit généralement par des loyers plus élevés que ceux des logements non-meublés. Les locataires rémunèrent non seulement l’espace, mais aussi l’usage des meubles et équipements fournis. Cette valeur ajoutée justifie une révision à la hausse du loyer.

En moyenne, la différence de loyer entre les deux types de location se situe entre 10 et 20 %. Nous vous conseillons tout de même de réaliser une étude de marché préalable pour déterminer le montant approprié. Cette différence dépend de divers facteurs comme la localisation, la taille et l’état du logement, ainsi que l’offre et la demande sur le marché immobilier.

Les bénéfices fiscaux

En ce qui concerne les bénéfices fiscaux, la location nue procure des « revenus fonciers ». Dans ce cadre, en tant que propriétaire bailleur vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui permet de ne payer des impôts que sur 70 % des recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt). Si vous réalisez un déficit, vous pourrez l’imputer à vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunt). De plus, le dispositif Pinel, vous permet de réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôts sur une période de 12 ans.

La location meublée vous permet d’amortir jusqu’à 90 % de vos frais d’acquisition du bien, et de percevoir des revenus locatifs exemptés d’impôt durant de longues années, lorsque votre prêt est remboursé. Vous aurez alors, dans la plupart des cas, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le risque de dégradation des biens

Ça va de soi, pour une location meublée, comme les meubles et les équipements appartiennent au propriétaire, le risque de dégradation se multiplie. Effectivement, si les locataires ne préservent pas le logement et ses meubles, les coûts de réparation peuvent s’avérer considérables pour le propriétaire. Il arrive parfois que le dépôt de garantie ne soit pas suffisant pour couvrir entièrement les frais liés au remplacement ou à la réparation des biens.

Le lieu du bien

Enfin, l’emplacement du bien immobilier peut figurer parmi ses critères. Par exemple, les résidences étudiantes meublées seront à privilégier dans un secteur proche des universités. À l’instar, dans les quartiers de zones touristiques au cœur des grandes métropoles, l’opportunité de louer à des touristes durant les vacances peut encourager le choix de la location meublée avec une autorisation de bail de 9 mois pour les étudiants. Cette approche permet une rentabilité du bien tout au long de l’année. Vous pourrez ainsi cibler les étudiants qui s’installent pour l’année universitaire et les professionnels en déplacement de longue durée.

Pour ce qui est de la location nue, elle est préconisée dans les quartiers des métropoles qui jouissent d’une forte dynamique économique, ainsi que dans les centres-villes bien desservis en transports.