Définition et avantages du statut LMNP en 2023

Le statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est convoité par bon nombre d’investisseurs, toutefois il n’est pas toujours évident de savoir comment accéder à ce statut. Les différences entre LMNP et LMP, les biens concernés par le statut de LMNP ou encore les conditions fiscales et non fiscales à remplir pour l’obtenir sont autant de facteurs à prendre en compte.

Comment se définit le statut LMNP ?

Qui peut y prétendre ?

Qu’en est-il des conditions à remplir pour l’obtenir ?

Quid du processus de déclaration LMNP ?

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de LMNP permet de réaliser un investissement locatif dans une location meublée, tout en bénéficiant de divers avantages fiscaux spécifiques aux LMNP :

• amortissement du prix d’achat du bien, des divers travaux ou de son ameublement,
• déduction des charges et des intérêts d’emprunt,

Afin de pouvoir bénéficier de ce statut LMNP, l’activité de location doit ainsi être exercée en tant qu’activité secondaire, et non en tant qu’activité principale. À défaut, il s’agit d’une Location Meublée Professionnelle (LMP), accompagnée d’un régime fiscal différent.

Qui peut obtenir le statut LMNP ?

Le statut de LMNP s’oppose à celui de LMP, soit du statut de loueur professionnel. Ces derniers sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et exercent une activité de location à titre d’activité principale. Or, il est impossible de combiner les statuts de LMNP et de LMP.

Hormis ce cas de figure, le statut LMNP est accessible à n’importe quel contribuable, dès lors qu’il exerce son activité de location en tant qu’activité secondaire, et non principale. En pratique, cela implique notamment que :

• les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an,
• ni représenter plus de la moitié des revenus globaux de l’ensemble des membres du foyer fiscal.   

LMNP : quels biens sont concernés ?

Tout contribuable peut prétendre au statut LMNP, toutefois tous les types de biens ne sont pas concernés par ce statut.

Tout d’abord, il est utile de rappeler que seules les locations meublées entrent dans le champ d’application des LMNP. Les propriétaires de locations vides sont ainsi exclus de ce statut. Afin d’être considéré comme un logement meublé, le bien doit comporter au minimum :

• une literie avec couette ou couverture,
• un réfrigérateur,
• un congélateur ou un compartiment congélateur inclus dans le réfrigérateur,
• des plaques de cuisson,u
• n four ou un four à micro-ondes,
• des ustensiles de cuisine,
• de la vaisselle en quantité suffisante,
• une table,
• des sièges,
• des rideaux ou volets dans les chambres,
• des luminaires,des rangements,
• du matériel d’entretien ménager type aspirateur ou serpillière.

Au-delà du fait d’être meublé, le bien doit également être décent, c’est-à-dire minimum :

• 9 m² de surface au sol,
• 20 mètres cube de volume habitable,
• et 2,20 mètres de hauteur sous plafond.

Enfin, il est utile de savoir qu’une LMNP peut concerner une résidence de services. L’achat d’un bien immobilier faisant partie d’une résidence de services permet de récupérer près de 20 % de la TVA sur le prix d’acquisition. Cela inclut notamment :

• les résidences étudiantes,
• les résidences d’affaires,
• les résidences de tourisme,
• les résidences seniors,
• et les EHPAD.

Il faut ainsi garder à l’esprit que les biens à usage d’habitation sont les seuls à pouvoir prétendre au statut de LMNP. Les biens à usage commercial ou professionnel ne sont pas concernés.

Fiscalité LMNP : différences entre régime micro-BIC et régime réel

Abordons la fiscalité des LMNP. Le premier piège à éviter est de considérer qu’il existe un unique régime fiscal applicable aux LMNP.

En pratique, on distingue le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) du régime réel.

Pour sa part, le régime micro-BIC est assimilable à un régime forfaitaire affecté aux revenus locatifs. Il fait office de modèle micro-foncier applicable :

• aux locations meublées dont les revenus sont inférieurs à 72 500 € charges comprises,
• aux locations meublées de tourisme, gîte rural ou chambre d’hôte dont les revenus sont inférieurs à 176 200 €,
• avec un seuil minimum d’imposition fixé à 305 €.

Tout propriétaire LMNP soumis au régime micro-BIC bénéficie d’un abattement fiscal de 50 % de ses charges locatives déductibles, un taux allant jusqu’à 71 % pour les locations de tourisme, les gîtes et les maisons d’hôtes.

A contrario, le régime réel s’applique automatiquement aux locations meublées dont les revenus locatifs dépassent les 72 500 € par an, charges comprises. Un propriétaire peut toutefois décider d’opter pour ce régime alors même que ses revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 € par an, dès lors qu’il estime que ses revenus locatifs constituent une part importante des revenus de son foyer fiscal, et que les avantages fiscaux de ce régime lui seraient profitables. À cet effet, il lui faudra envoyer un courrier de levée d’option au Centre des Impôts compétent, avant le 1er février de l’année fiscale donnée.

Existe-t-il un plafond des revenus locatifs pour être LMNP ?

Oui. Afin de pouvoir bénéficier du statut de LMNP, et ne pas basculer dans le statut de location meublée professionnelle, il est impératif que :

• les revenus générés par la location meublée soient inférieurs à 23 000 € par an,
• que ces revenus ne constituent pas la principale source de revenus du foyer fiscal, ou qu’ils représentent moins de la moitié des revenus globaux de l’ensemble des membres du foyer fiscal.

La déclaration LMNP, étape par étape

La déclaration LMNP est un passage obligé pour tout propriétaire désirant obtenir le statut LMNP. Pour y parvenir, voici les principales étapes à suivre :

• le début d’activité doit être déclaré avec le formulaire Cerfa P0i (Cerfa n° 11921*06), dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité ou la date d’achat du bien,
• dans le cas d’une LMNP en indivision, le formulaire à remplir sera le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01), lequel devra être soumis au Greffe du Tribunal de Commerce compétent dans un délai de 15 jours, avec indication des coordonnées, du régime d’imposition et du régime de TVA de chaque investisseur,la déclaration LMNP doit être réalisée chaque année, simultanément avec la déclaration de revenus 2042,dans le cas du régime micro-BIC, les loyers perçus doivent être déclarés dans les cases 5KP à 5MP du formulaire 2042 C PRO,dans le cas du régime réel, il faut penser à déposer une liasse n°2031 au Services Impôts des Entreprises (SIE) compétent, et à déclarer le montant total des bénéfices dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC du formulaire 2031,
• enfin, les revenus de source étrangère doivent quant à eux être renseignés dans les cases 5DF, 5EF ou 5FF.