Depuis le 1er janvier 2026, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité ont quitté les classes F ou G du DPE sans le moindre chantier. Beaucoup de bailleurs ont vu là une occasion de sortir du gel des loyers en cours. La réponse du ministère du Logement publiée au Journal officiel le 11 août 2026 est claire : la révision du loyer reste bloquée jusqu’au renouvellement du bail, et une simple reconduction tacite ne suffit pas.
Un DPE qui passe de F ou G à E grâce au nouveau calcul 2026 ne débloque pas le loyer en cours de bail. Le déblocage n’intervient qu’au renouvellement effectif du contrat, sur présentation d’une attestation DPE actualisée. La reconduction tacite laisse le gel en vigueur.
Ce que tranche la réponse ministérielle du 11 août 2026
La députée Léa Balage El Mariky avait interrogé le gouvernement dès février 2026 sur un effet d’aubaine ouvert par la réforme du DPE. Sa question écrite n° 12551 portait précisément sur les 850 000 logements qui basculent de F ou G vers E sans travaux, uniquement grâce au nouveau coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, passé de 2,3 à 1,9.
La réponse publiée au JO du 11 août 2026 rappelle la règle inscrite dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques F et G sont gelés. Pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de cette date, aucune révision annuelle par l’indice de référence des loyers, aucune hausse à la relocation, aucun rattrapage pour loyer sous-évalué ne peut être appliqué tant que le logement reste classé F ou G.
La nouveauté, c’est ce que le ministère précise ensuite. Un logement reclassé E par le seul effet du nouveau calcul ne fait pas tomber cette interdiction au milieu du bail. La révision du loyer reste impossible tant que le contrat en cours n’est pas arrivé à son terme et effectivement renouvelé.
Pourquoi 850 000 logements sortent des passoires sans travaux
Le décret du 13 août 2025 a modifié la méthode 3CL de calcul du DPE. Le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est descendu de 2,3 à 1,9, ce qui reflète mieux le mix électrique français décarboné. Résultat mécanique : les logements chauffés à l’électricité affichent une consommation d’énergie primaire plus faible et gagnent souvent une ou deux lettres au DPE.
D’après les estimations gouvernementales, ce sont environ 850 000 logements qui sortent des classes F et G par ce seul jeu de calcul. Pour approfondir, notre article dédié au nouveau DPE électrique en 2026 détaille l’impact du coefficient 1,9 sur chaque profil de logement.
Le reclassement n’améliore pas la performance réelle du logement. Vos locataires paient toujours la même facture d’énergie. Ce sont uniquement les règles administratives liées à la lettre du DPE qui évoluent, pas le confort thermique.
Renouvellement de bail ou reconduction tacite : la différence qui débloque le loyer
La distinction juridique est centrale et beaucoup de bailleurs la confondent. Un bail d’habitation nue arrive à échéance après trois ans (bailleur particulier) ou six ans (bailleur personne morale). Un bail meublé se termine au bout d’un an, neuf mois pour un étudiant. À cette date, deux mécanismes très différents peuvent se déclencher.
La reconduction tacite prolonge automatiquement le contrat existant pour une nouvelle période, aux mêmes conditions. Aucun nouveau bail n’est signé. Le ministère l’écrit noir sur blanc : dans ce cas, la sortie du statut de passoire ne permet pas au propriétaire de retrouver le droit de réviser le loyer.
Le renouvellement effectif suppose au contraire un nouveau contrat signé, souvent à l’initiative du bailleur qui propose une actualisation du loyer six mois avant l’échéance. Ce renouvellement autorise la levée du gel, à condition de produire une attestation officielle de nouvelle étiquette ou un nouveau DPE valide qui atteste du classement E ou mieux.
Concrètement, pour débloquer la révision de votre loyer sur un logement reclassé E, vous devez initier un vrai renouvellement de bail avec un nouveau contrat signé et une attestation DPE actualisée annexée. Une reconduction tacite laisse le loyer bloqué au niveau d’origine.
Ce que le déblocage du DPE ne permet toujours pas
Sortir du statut F ou G lève un verrou spécifique lié à la performance énergétique. Les autres règles d’encadrement du loyer continuent de s’appliquer intégralement. Un bailleur qui pense pouvoir fixer librement un nouveau montant se trompe.
Dans les 24 communes soumises à l’encadrement des loyers à la relocation, Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier notamment, le décret du 20 juillet 2026 continue de plafonner les hausses jusqu’en 2027. Le nouveau loyer d’un logement reclassé E devra respecter le loyer médian de référence majoré publié par arrêté préfectoral.
La révision annuelle en cours de bail reste indexée sur l’IRL, plafonné à 3,5 % depuis la loi de 2022. Le T2 2026 s’établit à 148,37, soit une hausse maximale de 1,15 % sur douze mois. Notre article sur l’IRL du deuxième trimestre 2026 détaille le calcul.
La réévaluation pour loyer manifestement sous-évalué au renouvellement reste encadrée par l’article 17-2 de la loi de 1989. Le bailleur doit produire six références comparables et la hausse est plafonnée à la moitié de la différence, étalée sur trois ou six ans.
Comment vérifier que votre logement bénéficie du reclassement
Pas besoin de commander un nouveau diagnostic à 150 ou 300 euros pour la plupart des cas. Si votre DPE a été établi avant le 1er janvier 2026 et qu’il est toujours en cours de validité, l’Ademe met à disposition une attestation gratuite de nouvelle étiquette téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit, à partir du numéro à 13 chiffres qui figure sur votre diagnostic d’origine.
Cette attestation actualise la lettre affichée tout en conservant la durée de validité du DPE initial. Elle doit être remise avec le diagnostic d’origine, notamment lors de la signature ou du renouvellement du bail. Notre article sur l’attestation DPE 2026 pour les logements chauffés à l’électricité détaille la procédure pas à pas.
Un DPE établi après le 1er janvier 2026 intègre déjà le nouveau coefficient. L’étiquette qui figure sur le diagnostic est donc la bonne, aucune attestation complémentaire n’est nécessaire.
Vérifiez la date de votre DPE avant toute démarche. Un diagnostic de 2018 à 2020 arrive en fin de validité et pourrait devoir être refait de toute façon. Les DPE établis entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 sont valides jusqu’au 31 décembre 2034, ceux d’avant 2013 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023.
Vos questions sur le reclassement DPE et le loyer en 2026
Un bail signé en 2023 pour un logement passé de F à E en 2026, peut-il voir son loyer révisé au 1er janvier 2027 ?
Non, tant que le bail se poursuit. La révision annuelle par IRL reste bloquée jusqu’à la fin du contrat. Un bail nu de trois ans signé en 2023 arrive à échéance en 2026. Si un nouveau bail est effectivement signé avec le locataire actuel ou un nouvel occupant, le gel peut être levé à ce moment.
Qu’est-ce qui distingue une reconduction tacite d’un renouvellement de bail ?
La reconduction tacite est automatique et silencieuse : ni le bailleur ni le locataire ne signe de nouveau contrat, le bail se prolonge pour la même durée aux mêmes conditions. Le renouvellement suppose un nouveau contrat signé, généralement précédé d’une proposition d’actualisation du loyer transmise six mois avant l’échéance.
Faut-il refaire un DPE complet pour prouver le reclassement à mon locataire ?
Non dans la majorité des cas. L’attestation gratuite téléchargée sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe suffit, à partir du numéro du diagnostic initial. Elle actualise la lettre du DPE en conservant la durée de validité d’origine.
Le logement reclassé E peut-il être loué à un nouveau locataire au tarif du marché ?
Le gel du loyer ne s’applique plus à ce logement à la relocation, sauf si la ville est soumise à l’encadrement des loyers. Dans les zones tendues concernées, le loyer médian de référence majoré reste opposable. Le bailleur récupère la marge de manœuvre habituelle sur les logements E, sous contrainte des règles locales.
Que se passe-t-il si le locataire conteste l’attestation ?
L’attestation Ademe est un document officiel qui fait foi. Si le locataire conteste, il peut demander une expertise contradictoire ou saisir la commission départementale de conciliation. Le bailleur n’a pas à justifier de travaux réalisés puisque le reclassement provient légalement du changement de méthode.
Le reclassement change-t-il l’obligation de louer un logement classé F à partir de 2028 ?
Oui. Un logement reclassé E échappe à l’interdiction progressive de mise en location des passoires : le F devient interdit à la location au 1er janvier 2028 et le G l’est déjà depuis le 1er janvier 2025. Un bien qui passe de F à E par le nouveau calcul reste louable sans travaux.
Le nouveau DPE européen prévu au 1er janvier 2027 va-t-il remettre en cause ce reclassement ?
Le DPE européen prévu par la directive 2024/1275 harmonisera les échelles au niveau de l’UE mais la France conserve la main sur les seuils nationaux. Le coefficient 1,9 devrait rester en vigueur, sauf modification législative. Notre analyse du DPE européen et de ses conséquences au 1er janvier 2027 détaille les enjeux.
Faut-il informer le locataire du reclassement avant la fin du bail ?
Aucune obligation légale d’information anticipée n’existe. En pratique, remettre l’attestation Ademe au locataire dès son édition évite les contestations et clarifie la situation avant le renouvellement. La transparence limite les conflits ultérieurs sur le montant du loyer.
