Un locataire qui refuse de transmettre son attestation d’assurance habitation peut être déclaré occupant sans droit ni titre et voir sa procédure d’expulsion enclenchée, même s’il est effectivement assuré. Le tribunal judiciaire de Montpellier vient de le confirmer dans une décision rendue le 15 avril 2026, révélée début août par la presse. Pour les bailleurs, ce jugement rappelle un levier légal souvent sous-utilisé : la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance.
L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de justifier chaque année de son assurance. Sans réponse dans le mois qui suit un commandement délivré par commissaire de justice, la clause résolutoire s’applique automatiquement. Le locataire devient occupant sans droit ni titre, doit verser une indemnité d’occupation équivalente au loyer, et risque l’expulsion après un second commandement de quitter les lieux (délai de deux mois).
Un locataire assuré, mais expulsable
Les faits jugés à Montpellier sont simples. Un bail conclu en juillet 2017 comportait une clause résolutoire classique : à défaut de justification d’assurance dans le mois suivant la demande du bailleur, le contrat était résilié de plein droit. En juillet 2025, le propriétaire n’a pas reçu l’attestation annuelle. Il a mandaté un commissaire de justice pour délivrer un commandement au locataire. Aucune réponse dans le mois.
Le tribunal a tranché : peu importe que le locataire soit effectivement couvert par un contrat, ce qui compte, c’est la fourniture du justificatif dans le délai imparti. Le locataire est déclaré occupant sans droit ni titre depuis le 25 août 2025. Il doit verser 440 euros par mois d’indemnité d’occupation (loyer + charges) jusqu’à restitution du logement, plus 300 euros de frais d’avocat au bailleur.
Le point à retenir : la sanction ne dépend pas du fait d’être assuré, elle dépend uniquement du respect de l’obligation de transmettre l’attestation. Un locataire assuré mais négligent peut donc perdre son logement.
Ce que dit la loi de 1989
L’obligation repose sur l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion) et remettre l’attestation au bailleur à deux moments clés : à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Cette obligation vaut pour la rédaction du bail locatif, qui doit rappeler explicitement l’article 7 g).
La loi encadre aussi la clause résolutoire du bail. Elle ne peut jouer qu’après un commandement resté sans effet pendant un mois. Ce commandement doit reproduire, sous peine de nullité, les dispositions légales de l’article 7 g). Un bailleur qui envoie un simple courrier recommandé ne pourra pas activer la clause : la voie du commissaire de justice est incontournable.
La procédure en pratique pour le bailleur
Le bailleur qui n’a pas d’attestation à jour dispose d’une procédure balisée. Elle demande de la rigueur mais reste accessible. Voici le déroulé standard.
- Rappel amiable : un courrier au locataire lui demandant de fournir son attestation. Cette étape n’est pas obligatoire mais elle permet souvent de régler le problème sans frais.
- Commandement par commissaire de justice : si l’attestation n’arrive pas, le bailleur mandate un commissaire de justice pour délivrer un commandement. Coût : entre 100 et 200 euros selon le département.
- Délai d’un mois : le locataire doit fournir l’attestation dans le mois suivant le commandement. Sans réponse, la clause résolutoire joue automatiquement.
- Saisine du tribunal judiciaire : le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et obtenir l’ordonnance d’expulsion. La procédure de l’expulsion d’un locataire obéit ensuite au calendrier classique, avec trêve hivernale du 1er novembre au 15 mars.
À noter : la loi ALUR offre une alternative moins radicale. À l’issue du délai d’un mois, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et lui refacturer la prime, majorée de 10 %. Attention, cette option vaut renoncement à la clause résolutoire : on ne peut pas cumuler assurance-refacturation et expulsion.
Vérifiez la clause résolutoire de votre bail
Cette décision doit inciter chaque bailleur à relire les baux en cours. Trois points sont à contrôler avec attention.
Premier point, la présence explicite d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance. Les baux anciens ou rédigés à la va-vite ne la contiennent pas systématiquement. Sans clause résolutoire, le bailleur ne peut pas activer la procédure automatique et devra saisir le juge pour demander la résiliation classique du bail, avec des délais bien plus longs.
Deuxième point, la formulation de la clause. Elle doit renvoyer précisément à l’article 7 g) de la loi de 1989 et prévoir un délai d’un mois après commandement. Une clause imprécise peut être jugée non écrite.
Troisième point, la traçabilité de vos demandes d’attestation. Envoyez chaque année un courrier daté (recommandé de préférence) réclamant l’attestation renouvelée. C’est ce document qui prouvera votre diligence si le litige monte devant le juge.
Le contrat de bail à jour depuis le décret du 6 juillet 2026 intègre déjà la clause résolutoire mise à jour. Si votre bail date d’avant, un avenant ou une refonte à la prochaine reconduction s’impose.
Une décision qui rééquilibre le rapport bailleur-locataire
Beaucoup de propriétaires renoncent à réclamer l’attestation annuelle par crainte du conflit ou par méconnaissance de la procédure. Cette décision rappelle qu’un bailleur diligent a des armes juridiques concrètes. Ne pas les utiliser, c’est accepter un risque : un locataire non couvert par une assurance en cours de validité, en cas de sinistre grave, peut se retrouver dans l’incapacité d’indemniser les dégâts. Et le bailleur devra alors se retourner contre son assurance propriétaire non-occupant (PNO), avec des franchises souvent élevées.
Nous conseillons de mettre en place une routine simple : une relance calendrier chaque année à la date anniversaire du bail, un rappel automatique par mail au locataire, et un commandement en cas de silence à deux mois. Cette discipline évite les mauvaises surprises et responsabilise le locataire dès la signature. La procédure pour loyer impayé suit d’ailleurs une logique proche : c’est la rigueur documentaire du bailleur qui fait la différence devant le juge.
