L’Insee vient de publier l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026. Il s’établit à 148,37 points en métropole, soit une hausse de 1,15 % sur un an. Concrètement, tout bailleur dont le bail d’habitation prévoit une clause d’indexation adossée au T2 peut relever son loyer de 1,15 % à la prochaine date anniversaire, dans les conditions prévues par la loi de 1989.
Nouvel IRL T2 2026 à 148,37 points, +1,15 % sur un an. Un loyer nu de 800 € passe à 809,20 € après révision. La clause d’indexation dans le bail reste obligatoire, la révision ne joue jamais rétroactivement et les logements classés F ou G au DPE restent gelés.
IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37 points, +1,15 % sur un an
La publication est tombée le 10 juillet 2026, avec parution au Journal officiel le 12. L’indice métropolitain grimpe de 146,68 à 148,37, ce qui correspond exactement à +1,15 % sur douze mois. C’est un léger rebond après un premier trimestre 2026 à +0,78 % mais on reste très loin des pics de 2023-2024 quand l’IRL dépassait les 3,5 %.
Pour les baux hors métropole, l’indice suit la même progression annuelle. Il atteint 146,94 dans les collectivités d’Outre-mer relevant de l’article 73 de la Constitution et 146,22 en Corse. Les bailleurs concernés doivent bien piocher dans le tableau régional qui les concerne, pas dans le chiffre national.
Comment calculer votre nouveau loyer, exemple à l’appui
La formule est fixée par la loi et ne se discute pas : nouveau loyer = ancien loyer × (IRL trimestre de référence / IRL du même trimestre l’année précédente). Le loyer révisé ne peut jamais dépasser cette valeur.
Pour un bail dont la clause renvoie au T2, le calcul de juillet 2026 devient donc : loyer actuel hors charges × 148,37 / 146,68. Prenons un T2 loué 800 € nus dans une ville sans encadrement : le nouveau loyer autorisé passe à 800 × 148,37 / 146,68 = 809,20 €. Sur un T3 loué 1 100 €, la révision monte le loyer à 1 112,67 €. Le gain reste modeste. Il se cumule pourtant année après année et compte sur un portefeuille de plusieurs lots.
Le trimestre de référence dépend de votre bail. Un contrat qui indexe au T3 ne peut pas basculer sur le T2 sous prétexte que l’indice est plus favorable. On lit la clause, on prend l’indice cité, on applique. Point.
Les conditions à respecter pour appliquer la révision
Une clause d’indexation expressément prévue au bail
Sans clause d’indexation, pas de révision. C’est la condition de fond posée par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si votre bail n’en contient pas, vous ne pouvez pas augmenter le loyer en cours de location, même avec la publication d’un nouvel IRL favorable.
La clause doit préciser trois éléments : la date anniversaire de révision, l’indice retenu (l’IRL et le trimestre concerné) et la mécanique de notification. Pour approfondir la mécanique du calcul et les erreurs classiques, notre guide sur le calcul de l’indexation du loyer détaille chaque étape.
Le DPE F ou G bloque toute revalorisation
Depuis le 24 août 2022, tout logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique voit son loyer gelé. Aucune révision annuelle possible, aucune indexation à l’IRL, aucune hausse à la relocation. Appliquer +1,15 % sur une passoire thermique vous expose à un contentieux et à un remboursement rétroactif.
Le gel s’applique à la France entière depuis 2023, sans distinction de zone. Il court tant que le bien reste en classe F ou G. Un investisseur qui rénove et repasse en E débloque la révision uniquement à compter du nouveau DPE, pas rétroactivement.
Le calendrier à respecter pour la notification
La révision doit être demandée dans le délai d’un an à compter de la date anniversaire du bail. Passé ce délai, elle est perdue. Pas de rattrapage, pas de report sur les mois écoulés : le nouveau loyer court uniquement à compter de la demande du bailleur adressée au locataire.
Concrètement, si votre bail a été signé le 15 septembre et prévoit une révision au T2, vous appliquez l’IRL 148,37 dès votre courrier de septembre 2026, sans réclamer les mois d’été. La lettre recommandée avec accusé de réception reste la meilleure option pour dater la notification et sécuriser la preuve.
Ce que cela change pour les APL et les allocations logement
La progression de l’IRL au T2 déclenche mécaniquement la revalorisation des aides personnelles au logement, indexée sur ce même indice. APL, allocation de logement sociale (ALS) et allocation de logement familial (ALF) augmentent donc de 1,15 % au 1er octobre 2026, à défaut de décret gouvernemental venant plafonner cette hausse.
Environ 10 millions de bénéficiaires sont concernés. En pratique, la revalorisation apparaîtra sur le versement du 5 novembre 2026 (paiement des droits d’octobre), pas sur celui du 5 octobre qui règle les droits de septembre. Un bailleur qui perçoit l’APL directement en tiers payant verra son virement CAF ajusté à cette même échéance.
Notre analyse : révision modeste mais indispensable pour le cash-flow
À 1,15 %, on est loin de compenser la hausse des charges de copropriété, l’inflation des travaux ou la fiscalité qui grignote la rentabilité. Un bailleur qui n’applique pas l’indexation perd pourtant chaque année du pouvoir d’achat sur son bien. Le manque à gagner devient significatif sur dix ou quinze ans de détention. Chaque euro non revalorisé aujourd’hui n’est jamais rattrapé demain.
Notre conseil : profitez de cette révision pour vérifier deux points sur chacun de vos baux. D’abord la date anniversaire exacte, souvent mal notée dans les tableaux de gestion, ce qui fait rater le délai d’un an. Ensuite le DPE : un bail signé en 2020 avec un locataire toujours en place peut avoir basculé en F sans que vous vous en soyez rendu compte. Pour tout ce qui touche à la stratégie d’augmentation de loyer, nous détaillons les cas particuliers hors indexation classique.
Enfin, rappel utile : ce chiffre de 1,15 % s’applique aux baux d’habitation nue ou meublée. Les baux commerciaux relèvent d’indices différents (ILC, ILAT) avec leurs propres règles, revues par la réforme des baux commerciaux du 26 mai 2026. Et pour les zones tendues qui restent sous encadrement des loyers jusqu’au 23 novembre 2026, l’IRL joue toujours mais le plafond de référence prime.
