Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue pour un an supplémentaire. Tous les baux d’habitation principale signés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 dans les 28 agglomérations concernées restent soumis au blocage des hausses de loyer entre deux locataires. Ce dispositif, distinct de l’expérimentation menée dans 24 villes, s’applique dès qu’un bien change de locataire, et ce quel que soit son classement énergétique.
Le décret 2026-644 du 20 juillet 2026 prolonge le gel des loyers à la relocation en zone tendue jusqu’au 31 juillet 2027. Loyer plafonné à celui du locataire précédent, avec trois exceptions possibles (gros travaux, sous-évaluation, IRL manquée). Hausse interdite pour les DPE F et G, sans exception.
Ce que change concrètement le décret 2026-644 pour les bailleurs
Le texte publié au Journal officiel le 22 juillet 2026 proroge d’un an le mécanisme prévu par la loi ALUR de 2014, sans en modifier l’architecture. La règle reste inchangée : dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, un propriétaire qui reloue son bien à un nouveau locataire ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui payé par le locataire sortant. La révision annuelle par l’indice de référence des loyers reste possible mais elle ne se cumule pas avec une hausse à la relocation.
Ce plafond concerne tous les baux d’habitation principale, nus comme meublés, à l’exception des locations saisonnières, des baux mobilité et des logements HLM. Un bailleur qui aurait espéré profiter du turn-over pour réaligner son loyer sur le marché doit donc revoir sa stratégie. Sur des biens situés à Paris, Lyon ou Marseille, l’écart entre loyer contractuel et loyer de marché peut atteindre 15 à 25 %.
Les 28 agglomérations concernées par le blocage
La liste des zones tendues n’a pas bougé depuis 2013. Elle couvre les grandes métropoles et une partie du littoral où la demande locative excède structurellement l’offre. Les investisseurs présents dans les villes suivantes doivent appliquer le dispositif : Ajaccio, Annecy, Annemasse, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Au total, 1 149 communes sont concernées et regroupent près de la moitié de la population française. Ne pas confondre ce dispositif avec l’encadrement expérimental de la loi ELAN, qui plafonne le loyer par un loyer de référence et ne s’applique que dans 24 villes ayant fait le choix d’y adhérer. L’encadrement à la relocation, lui, se déclenche automatiquement dès qu’un bien situé en zone tendue change de locataire.
Les trois exceptions qui autorisent une hausse à la relocation
Le décret conserve trois portes de sortie, à manier avec précaution car elles font l’objet de contentieux fréquents devant les tribunaux d’instance. Nous vous conseillons de sécuriser chaque dossier avec des devis, factures et pièces justificatives datées avant toute augmentation.
- Travaux d’amélioration : leur montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer. La hausse annuelle est alors plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux. Seuls comptent les travaux d’amélioration ou de mise aux normes, pas l’entretien courant.
- Sous-évaluation manifeste : lorsque le loyer est nettement inférieur à ceux pratiqués dans le voisinage pour un bien comparable, le bailleur peut proposer un rattrapage plafonné à 50 % de l’écart, en produisant au moins trois références de loyers.
- IRL non appliqué : si le bailleur n’a pas revalorisé le loyer via l’IRL au cours des douze mois précédents, la hausse correspondant à cet indice peut s’appliquer à la relocation.
Dans les deux premiers cas, la hausse doit être notifiée au locataire au moins un mois avant la signature du bail, avec l’ensemble des justificatifs. Un défaut de forme suffit à faire tomber l’augmentation devant le juge.
Passoires thermiques F et G : aucune hausse possible, sans exception
Un bien classé F ou G au DPE ne peut donner lieu à aucune augmentation de loyer à la relocation, quelle que soit l’exception invoquée. Ni travaux, ni sous-évaluation, ni IRL manqué ne débloquent la situation. Le loyer plafond reste celui du locataire sortant, purement et simplement.
Cette règle, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, se durcit encore avec l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être remis en location. Les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Pour un investisseur qui détient un bien F en zone tendue, la seule voie pour rétablir une capacité de hausse consiste à réaliser des travaux permettant de passer au moins en classe E, condition sine qua non pour activer les trois exceptions ci-dessus.
Conséquences pour votre stratégie d’investissement locatif
Cette prolongation confirme ce que nous observons depuis plusieurs années : le levier « rotation locative pour réaligner le loyer » ne fonctionne plus dans les zones tendues. Le rendement d’un bien acheté aujourd’hui à Bordeaux, Nantes ou Montpellier repose désormais sur trois seuls leviers activables à l’achat : le prix de négociation, le DPE et la qualité intrinsèque du bien pour justifier un loyer plancher élevé dès l’entrée du premier locataire.
Pour les investisseurs qui envisagent une acquisition dans une des 28 agglomérations, le classement DPE devient le premier critère de sélection, avant même la localisation micro-quartier. Un F ou un G se paie moins cher à l’achat mais impose des travaux immédiats sous peine de rendement plafonné.
La sanction en cas d’irrespect du plafond est mécanique. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis, à défaut d’accord, le tribunal judiciaire. Le juge ordonne alors la baisse du loyer au niveau autorisé et le remboursement de l’intégralité du trop-perçu, majoré des intérêts. Sur trois ans de bail, l’addition peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
La question de la sortie de ce régime au-delà de juillet 2027 reste ouverte. Le ministère du Logement a évoqué une prolongation pour deux années supplémentaires jusqu’à fin 2028, avec un débat de fond renvoyé après l’échéance présidentielle. Autant considérer que le blocage à la relocation fait désormais partie du décor durable pour tout investissement en zone tendue.
