LMNP : comment faire votre déclaration de revenus ?

De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à la location meublée et au statut de loueur meublé non professionnel. Entre forte demande locative et charges déductibles de la déclaration des revenus, les avantages semblent nombreux. Mais qu’en est-il vraiment ?

Il est indéniable que la location meublée offre des avantages supplémentaires comparés à la location nue, en particulier au regard de sa fiscalité. Il faut tout de même garder à l’esprit que les revenus découlant d’une location meublée sont imposables, et que la manière de les déclarer diffère entre une Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) et une Location Meublée Professionnelle (LMP).

Dans cet article, nous nous intéressons surtout au fonctionnement de la déclaration des revenus LMNP. Détails à suivre.

Location meublée non-professionnelle (LMNP) : comment déclarer le début d’activité ?

Dans le cas précis d’une LMNP, le début de l’activité de location doit être déclaré par le biais du formulaire Cerfa P0i. Cela permettra l’immatriculation de l’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent. En règle générale, la déclaration doit être effectuée dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité, ou bien à la date d’achat du bien.

Une fois que le greffe aura réceptionné la déclaration de début d’activité, il attribuera un numéro de SIRET.

Il faut savoir que cette déclaration est réalisable directement en ligne pour la grande majorité des greffes. Il suffit pour cela de se rendre sur le site Infogreffe et de suivre les étapes indiquées. Seules exceptions : la région de Strasbourg et les DOM-TOM, qui exigent toujours le remplissage et le dépôt d’un formulaire papier.

Comment immatriculer une LMNP en indivision ?

Dans le cas d’une LMNP en indivision, c’est-à-dire à propriété partagée, le processus est légèrement plus complexe.

Le formulaire à remplir est différent. Il faudra ici remplir le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01), et le soumettre dans un délai de 15 jours au Greffe du Tribunal de Commerce compétent.

Chaque investisseur doit y mentionner ses informations d’identité, ses coordonnées, son régime d’imposition ainsi que le régime de TVA correspondant. Il est indispensable que l’intégralité des investisseurs se prête au jeu, au risque que la déclaration soit incomplète ou erronée.

Quand faut-il faire sa déclaration LMNP ?

Une déclaration LMNP doit être réalisée chaque année. D’un point de vue du timing, elle doit se faire simultanément avec la déclaration de revenus 2042, vers le mois de mai.

Deux méthodes de déclaration s’offrent alors au contribuable :

• une déclaration directement en ligne,
• une déclaration papier avec le formulaire 2042 C-PRO, imprimable depuis internet ou disponible auprès du Centre des Impôts.

Conseils pour déclarer les revenus LMNP

Lorsqu’il s’agit de déclarer des revenus, le régime fiscal applicable a toujours une importance capitale. En matière de fiscalité sur les LMNP, on distingue principalement le régime micro-BIC du régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC peut être défini comme un régime forfaitaire affecté aux revenus locatifs. On peut parler d’un modèle micro-foncier destiné spécifiquement aux revenus générés par :

• les locations meublées lorsque ces revenus sont inférieurs à 72 500 € charges comprises,
• les locations meublées de tourisme, gîte rural ou chambre d’hôte lorsque ces revenus sont inférieurs à 176 200 €.

Avec le régime micro-BIC, le propriétaire bénéficie d’un abattement fiscal de 50 % par rapport à ses charges locatives déductibles. Ce taux monte à 71 % pour les locations de tourisme, les gîtes et les maisons d’hôtes.

Changements en 2024 :En 2024, le gouvernement a décidé de mettre fin à la niche fiscale pour les Airbnb. Ainsi le taux d’abattement sera 30% pour le micro BIC ainsi que les locations de tourisme classé en zone tendu et de 51% pour les locations de tourisme hors zone tendue. Une exception existe pour les zones très peu denses comme les stations de ski qui conserve l’abattement de 71%.

Bon à savoir : il existe un seuil minimum d’imposition fixé à 305 €.

Le régime réel

Dès lors que les revenus locatifs meublés dépassent le seuil de 72 500 € par an (charges comprises), le régime réel est automatiquement appliqué. La déclaration de revenus doit alors être faite en deux étapes :

• déduction des charges des revenus locatifs – formulaire 2031-SD,
• déclaration des revenus fonciers après déduction des charges – formulaire 2042 C-PRO.

Passé le seuil des 72 500 €, le régime réel est obligatoire. Toutefois, un propriétaire peut librement décider d’opter pour ce régime fiscal même s’il se situe en dessous du seuil. Cela est notamment intéressant pour les propriétaires dont les revenus locatifs constituent plus de la moitié des revenus globaux de leur foyer.  Pour en bénéficier, un propriétaire doit envoyer un courrier de levée d’option au Centre des Impôts compétent, et cela avant le 1er février de l’année.

Existe-t-il des charges déductibles en LMNP ?

Oui, certaines charges sont déductibles des revenus déclarés au titre d’une LMNP. En ce sens, elles doivent respecter 3 critères cumulatifs :

• concerner l’intérêt direct de l’exploitation du bien immobilier,
• être liées à des frais réellement engagés et justifiables,
• correspondre à l’exercice comptable au cours duquel elles ont été effectuées.

Ainsi, il s’agit principalement des :

• frais d’acquisition du bien, dont honoraires d’agence et frais de notaire
• frais de gestion du bien,
• charges de copropriété,
• impôts locaux type taxe foncière ou cotisation foncière des entreprises (CFE),
• assurances type assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou garantie loyers impayés (GLI),
• travaux d’entretien et de réparation.

Précision utile : chaque année, le propriétaire peut déduire une quote-part d’amortissement du bien.

Quid d’un éventuel déficit foncier ?

Ce qu’il faut garder à l’esprit, c’est que les revenus issus d’une LMNP sont des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). À ce titre, ils n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers.

Cela implique notamment qu’aucune déclaration de revenus fonciers ne doit être réalisée dans le cadre du statut LMNP. Or, sans l’étiquette de revenus fonciers, la possibilité de réaliser puis de déduire un déficit foncier est également exclue, ce dernier étant réservé à la location nue.

En matière de LMNP, il existe ainsi bel et bien des charges déductibles de l’assiette imposable, relatives notamment aux frais d’acquisition du bien ou aux charges de copropriété. Toutefois ces dernières s’appliquent bien aux revenus BIC imposables, et non aux revenus globaux imposables.