Les 3 méthodes pour calculer le rendement locatif (ou rentabilité locative)

Comment calculer le rendement locatif net, brut et net d'impôts de son investissement locatif
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Bonjour les investisseurs immobiliers.

Lors d’un investissement immobilier locatif, tout investisseur doit calculer le rendement locatif du projet. Ce rendement ou cette rentabilité locative est un indicateur pour savoir si le bien immobilier doit être acheté ou non (cf article différence rendement locatif et rentabilité locative). Chaque investisseur immobilier choisi son seuil de rendement locatif minimum pour faire son achat (cf article rendement minimum pour un investissement locatif), mais encore faut-il savoir comment calculer ce rendement locatif.

Vous avez surement déjà remarqué que personne ne calcule le rendement locatif de la même façon, les agents immobiliers ont leur méthode, les investisseurs immobiliers aussi, idem pour les propriétaires. Alors comment s’y retrouver dans toutes ces méthodes de calculs de rendement ?

Il existe 3 méthodes pour calculer le rendement locatif:

  1. Le taux de rendement locatif brut
  2. Le taux de rendement locatif net
  3. Le taux de rendement locatif net d’impôts

Comment calculer un taux de rendement locatif brut?

C’est le calcul le plus simple, le rendement locatif brut d’un investissement locatif est le rapport entre ce que rapporte le projet chaque année (sans déduire les charges d’exploitations), par rapport à ce qu’il a couté dans sa totalité.

*** QuickLaTeX cannot compile formula:
\[
Rendement \;  brut = \frac {12 * Loyer \;  mensuel}
{Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre}
\]

*** Error message:
Cannot connect to QuickLaTeX server: cURL error 60: SSL certificate problem: certificate has expired
Please make sure your server/PHP settings allow HTTP requests to external resources ("allow_url_fopen", etc.)
These links might help in finding solution:
http://wordpress.org/extend/plugins/core-control/
http://wordpress.org/support/topic/an-unexpected-http-error-occurred-during-the-api-request-on-wordpress-3?replies=37

    \[     Rendement \;  brut = \frac {12 * Loyer \;  mensuel} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]

Dans ce calcul, vous devez intégrer tous les frais en rapport avec votre investissement locatif : Le prix d’acquisition, les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les travaux, les frais d’emprunt immobilier, les frais de chasseurs immobilier, frais d’architecte, ect …

Exemple : Vous achetez un appartement pour 80.000€ frais d’agence inclus, avec 20.000€ de travaux, 7.000 de frais de notaire, 2.000 de frais bancaire et vous avez un loyer de 1.000€. Le rendement locatif brut de cet investissement sera de 11% brut.

Cette première méthode de calcul du rendement locatif est simple et permet de comparer facilement plusieurs biens immobiliers entre eux. En revanche elle ne prend pas en compte les charges que vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur.

Comment calculer un taux de rendement locatif net?

Contrairement au rendement locatif brut, Le rendement locatif net prend en compte toutes les charges que le propriétaire bailleur doit payer de sa poche pour exploiter un logement immobilier (cf article quelles sont les charges d’un propriétaire bailleur), voici les charges principales à prendre en compte :

  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété non récupérable
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
  • Travaux d’entretiens des appartements, des parties communes …
  • Gestion par agence immobilière
  • Frais de remise en location par agence immobilière
  • Garantie loyers impayés (GLI)
  • On peut aussi considérer la vacance locative comme une charge et l’intégrer dans le calcul du rendement net.

    \[     Rendement \;  net= \frac {12 * Loyer \;  mensuel - Charges \; annuelles} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]

Le rendement locatif net est plus précis que le rendement locatif brut. Par contre il est plus difficile de comparer plusieurs investissements locatifs entre eux. Si l’on prend 2 investissements locatifs dans 2 villes différentes, on peut avoir des taxes foncières différentes, des couts de gestion par agence immobilière différents, des charges de copropriétés différentes, même si les logements dans ces 2 villes ont la même typologie.

Si l’on reprend notre exemple précédent mais que l’on compte une taxe foncière de 1000€/an et des charges de copropriétés de 800€/an, le rendement locatif net de notre investissement devient 9,3%

De plus, le rendement locatif net ne prend pas en compte le calcul de la fiscalité immobilière, ni le mode d’exploitation de votre logement, ni votre situation financière personnelle.

Comment calculer un taux de rendement locatif net d’impôts?

Finalement, Le rendement locatif net d’impôts se calcul de la même façon que le rendement locatif net, mais en rajoutant les impôts que vous allez payer tous les ans pour ce projet :

    \[     Rendement \;  net \; d'impôts= \frac {12 * Loyer \;  mensuel - Charges \; annuelles - Impôts \; annuels} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]

Pour calculer le rendement locatif net d’impôts, vous devez simuler la fiscalité de votre investissement locatif (bouton lybox et cf article comment simuler la fiscalité d’un investissement locatif) en fonction du régime fiscal choisi et de votre situation personnelle. En investissement immobilier, il existe plusieurs régimes fiscaux avec leurs avantages et inconvénients, les principaux sont les suivants :

  • Régime du Foncier (forfait ou réel avec déficit foncier)
  • Régime du Loueur Meublé non professionnel ou LMNP (au forfait ou régime réel)
  • Régime du Loueur Meublé professionnel ou LMP
  • Investissement dans l’immobilier neuf et les avantages fiscaux PINEL
  • L’investissement via une Société civile immobilière (SCI), qui peut être imposée fiscalement à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS)

Conclusion

En fonction de votre situation, le simulateur de fiscalité pour investissement locatif de LyBox peut calculer une simulation de votre impôt sur 30 ans et comparer les régimes fiscaux entre eux.

Le rendement locatif net d’impôt représente réellement la rentabilité de l’investissement locatif, en prennent en compte absolument tous les aspects de l’achat et de la location.

Dans notre exemple, nous pouvons considérer un investisseur qui à choisit le régime du revenus foncier au forfait, avec une TMI de 30% et des prélèvements sociaux de 17,2%. Cet investisseur immobilier va payer des impôts sur 70% des loyers au taux de 47,2%, soit un total de 3965€. Le rendement locatif net d’impôts est donc de 5,7%, très différent du rendement locatif brut initial.

Cependant attention, car ces différents rendements locatifs ne sont pas les mêmes tous les ans : Les loyers évoluent, les charges aussi, vous pouvez avoir à faire plus ou moins de travaux de votre appartement ou votre immeuble suivant les années. Cela est encore plus vrai pour le rendement locatif net d’impôts : Dans les investissements locatifs avec travaux par exemple, il y a des chances pour que vous ne payiez pas d’impôts pendant les premières années car vous allez déduire les travaux de vos loyers, mais les impôts sont ensuite très élevés une fois que vous n’avez plus de travaux à déduire

Il faut aussi prendre en compte que le rendement locatif ne prend pas en compte la revente de votre bien immobilier, il n’est utile que pour calculer votre retour sur investissement pendant l’exploitation du bien. Pour prendre en compte la revente pour un investissement locatif, on utilisera des indicateurs comme la Valeur Actuelle Nette (VAN) ou le Taux de Rendement Interne (TRI) (cf article VAN) (CF article TRI)