Conseils pour se construire un bon rendement locatif

L’immobilier représente l’un des domaines d’investissements favoris des Français. En particulier l’investissement locatif. Toutefois, précisons que sa popularité n’est pas due à sa simplicité. Savoir appréhender la notion de rendement locatif ainsi que les notions de fiscalité qui l’accompagnent constitue tout un art.

Le présent article a justement été pensé pour vous expliquer chaque détail relatif à un bon rendement locatif. La moindre notion n’aura plus de secrets pour vous, et vous aurez ainsi toutes les clés en mains pour vous construire un rendement locatif attractif et unique. Et surtout rentable !

Rendement locatif : de quoi s’agit-il ?

Un rendement locatif se définit comme le ratio entre le revenu brut généré par la location du bien immobilier et le prix d’achat et de revient de ce dernier. En règle générale, on l’exprime en pourcentage à partir d’une base de calcul annuelle.

Il est possible de rencontrer parfois d’autres termes qui renvoient à ce même principe, tel que celui de rentabilité locative.

Distinguer rendement locatif et rentabilité locative

Les termes rendement locatif et rentabilité locative sont régulièrement confondus. Même si d’apparence ils semblent renvoyer au même concept, une certaine subtilité existe. Pour sa part, le rendement locatif fait référence aux bénéfices générés par la location du bien immobilier, sous forme de pourcentage. La rentabilité locative quant à elle intègre le rendement locatif, mais également la rentabilité du bien sur le long terme, allant jusqu’à la prise en compte de la plus-value lors de sa revente.

Comment savoir si un bien est rentable ?

Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier, l’une des premières questions que vous devez vous poser est celle de savoir si ce bien est rentable. Pour vous aider à y parvenir et rendre moins complexe la notion de rentabilité, voici nos quelques conseils en la matière.

Calculer le rendement locatif

La première chose à savoir, c’est qu’un rendement locatif peut être exprimé de trois manières différentes : en brut, en net et enfin en net d’impôts. Chacun de ces calculs comporte ses propres spécificités, ainsi que sa propre méthode de calcul.

Le calcul du rendement brut est le plus simple des trois. Il correspond au rapport entre les revenus générés par le bien chaque année et ce qu’il coûte au total chaque année. On aboutit ainsi à la formule suivante :

   

Dans le cas du calcul du rendement net, cette formule doit être légèrement ajustée afin d’intégrer les diverses charges d’exploitation. Elles peuvent concerner par exemple le paiement de la taxe foncière, la réalisation de travaux de rénovation ou encore les frais liés à la vacance locative. La formule de calcul devient ainsi :

   

Enfin, qui du rendement net d’impôts ? Comme son nom l’indique, le rendement net d’impôts correspond au rendement qu’il restera au propriétaire lorsque ce dernier se sera acquitté des impôts relatifs à son bien immobilier. En d’autres termes, le montant des impôts payés chaque année par rapport au bien immobilier concerné est pris en compte dans le calcul du rendement. Leur montant n’est pas le même d’un propriétaire à un autre, le régime fiscal choisi par ce dernier ou encore la situation personnelle et financière du propriétaire rentrant en ligne de mire pour la détermination du montant de l’impôt à régler. Le calcul du rendement net d’impôts correspond ainsi à :

   

Comparer le rendement locatif par villes

Le fait de calculer le rendement de son bien immobilier est une bonne démarche. Toutefois, d’autres facteurs peuvent vous aiguiller concernant la rentabilité de votre bien, dont la comparaison du rendement locatif par villes.

D’une ville à l’autre, cette valeur peut énormément varier. En particulier entre les grandes villes, la province, ou les régions en plein développement. Paris, en tant que capitale particulièrement chère, affiche un taux de rendement locatif d’environ 4%, tandis que Marseille avoisine les 6%. Autre exemple avec Nantes qui monte jusqu’à 7% suivant ses quartiers.. Attention cependant au mythe selon lequel les villes peu onéreuses représentent le meilleur investissement. Il s’agit là d’une généralité qui ne prend pas en compte certains sous-facteurs, tels que le fait que ces villes ont un bon rendement locatif mais une faible tension locative, ou encore que les grandes villes comme Paris ou Bordeaux sont certes chères mais offrent les plus-values de revente les plus attractives.

Utiliser un simulateur de rendement

A l’ère du digital et des nouvelles technologies, il serait dommage de se priver des outils numériques pour la recherche du meilleur rendement locatif. En la matière, tout type de simulateurs en ligne existent, du plus simple permettant de calculer le rendement dans les grandes lignes à partir du prix d’achat et du loyer, au plus avancé tel que le simulateur de rendement et de cash flow net Lybox, vous donnant notamment accès au rendement brut, au rendement net, et à l’impact de certains détails tels que votre taux d’assurance, la durée de votre crédit ou encore le montant des travaux réalisés. Autant d’informations précieuses qui permettent au propriétaire d’avoir une vision globale de l’ensemble des facteurs clés d’un rendement locatif, et de ce qu’il peut modifier afin d’obtenir un meilleur rendement locatif.

Astuces pour optimiser son rendement locatif

Un rendement locatif n’est pas une valeur fixe et immuable, découlant du loyer moyen appliqué au sein d’une ville et du prix d’achat du bien immobilier. Bien au contraire. Différentes astuces permettent d’optimiser le rendement locatif, voici les plus intéressantes.

Louer le bien à sa juste valeur

Lorsque vous signez un bail avec un nouveau locataire, l’une des informations clés est le montant du loyer. Or, au fil du temps, les prix de l’immobilier évoluent, il est donc recommandé de régulièrement vérifier la valorisation locative du m² habitable applicable à la zone géographique du bien.      

Réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration

Des travaux de rénovation et d’amélioration demandent un certain investissement financier, mais ce dernier est amorti par l’augmentation de l’attractivité de votre bien, la possibilité d’augmenter le loyer ainsi que les déductions fiscales qui en découleront.

Renégocier l’assurance propriétaire non-occupant

S’agissant de l’assurance propriétaire non-occupant, il est parfois étonnant de constater qu’elle peut passer du simple au double, et même au quadruple, suivant le prestataire. Les économies pouvant être réalisées se comptent ainsi en centaines d’euros, une coquette somme sur un an. Faire jouer la concurrence afin d’obtenir une offre davantage intéressante et des mensualités plus abordables est une astuce utile.

Envisager un rachat de crédit immobilier

Enfin, pour diminuer le coût mensuel du crédit lié au bien, avez-vous déjà pensé au rachat de crédit immobilier ? Précisons que les mensualités du crédit ne font pas partie du calcul du rendement locatif. Toutefois, une opération de rachat de crédit reste très intéressante pour tout propriétaire, lui permettant de diminuer les mensualités devant être payées chaque mois, et donc d’augmenter sa stabilité financière ainsi que son pouvoir d’achat (ou pouvoir d’investissement si l’on puis dire). Il est aussi possible d’obtenir un taux de crédit immobilier plus faible que l’originel en faisant racheter son crédit immobilier par la concurrence.