Le rendement locatif minimum pour l’autofinancement d’un investissement locatif ?

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Comment être à l’autofinancement ? Quel rendement locatif minimum viser ? L’autofinancement est il obligatoire ? On répond à toutes ces questions tout de suite

Comprendre l’autofinancement

On entend souvent qu’il faut viser 10% de rendement locatif brut minimum, ou alors 8% net, ou encore un autre montant en prenant en compte les impôts.

A lire : Les 3 méthodes pour calculer le rendement locatif (ou rentabilité locative)

La première chose à comprendre c’est que le rendement locatif est très lié au risque locatif et à la zone où l’on investit. En effet, Les villes avec des rendements plus élevés sont soit considérés comme plus risquées par les investisseurs, soit avec un potentiel de plus-value à la revente plus petit.

Un bon investisseur, s’il investit dans des régions différentes, aura souvent des critères de rendement locatif minimum différents pour chaque région, afin de prendre en compte le risque et la plus-value à la revente.

En revanche, un investisseur locatif va très souvent chercher à être au minimum à l’équilibre, c’est-à-dire à l’autofinancement. Être à l’autofinancement dans un investissement locatif signifie que les loyers couvrent exactement toutes vos charges en tant que propriétaire bailleur mais aussi la mensualité de votre emprunt immobilier.

Au final, on comprend qu’il n’existe pas de rendement locatif minimum pour un être à l’autofinancement qui fonctionne tout le temps et pour tout le monde, car il dépend de la durée de l’emprunt, du taux du crédit et de l’apport que vous mettez dans le projet.

Calcul du rendement locatif minimum pour l’autofinancement

Pour comprendre comment calculer le rendement locatif minimum, nous allons prendre un exemple avec les taux de crédits immobiliers moyens en vigueur au moment où cet article est rédigé, la méthode est reproductible quel que soit les taux au moment où vous lirez cet article.

meilleurtaux.com taux immobiliers

Source : https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html

Pour ce faire il faut raisonner en sens inverse et partir de la mensualité de l’emprunt immobilier pour ensuite remonté au rendement locatif minimum.

L’idée est de calculer la mensualité pour savoir quel est le loyer minimum que vous devez toucher, après déduction des charges et des impôts et ensuite en déduire le rendement locatif minimum de votre investissement.

Nous allons commencer avec un investissement de 100 000€ tout compris, c’est-à-dire prix d’achat frais d’agence inclus, frais de notaire, travaux, frais bancaire … Si l’on utilise les taux de crédit immobilier que l’on vient de voir, nous pouvons calculer les mensualités de l’emprunt immobilier et construire le tableau suivant :

Capital emprunté100 000 €100 000 €100 000 €
Taux0,88%1,07%1,30%
Durée152025
Mensualité593,1 €462,8 €390,3 €
Loyer net de charges et d’impôts pour être à l’équilibre593,1 €462,8 €390,3 €
Rendement minimum7,12%5,55%4,68%

On considère ensuite qu’il faut au minimum que le loyer après déduction des charges et des impôts soit égal à la mensualité de l’emprunt pour être à l’autofinancement et on en déduit le rendement minimum, formidable non ?

Le rendement minimum dépend du montant emprunté ?

Maintenant que l’on a fait cela, on peut se demande si ce rendement est toujours le même si on emprunte un montant qui n’est pas 100.000€, et la réponse est oui, tout est linéaire dans ce problème mathématique.

La preuve en faisant le même exemple avec un emprunt immobilier totalement différent :

Capital emprunté245 687 €245 687 €245 687 €
Taux0,88%1,07%1,30%
Durée152025
Mensualité1 457,1 €1 137,0 €958,8 €
Loyer net de charges et d’impôts pour être à l’équilibre1 457,1 €1 137,0 €958,8 €
Rendement minimum7,12%5,55%4,68%

Le résultat est le même, vous connaissez maintenant le rendement locatif minimum qu’il faut viser pour être à l’autofinancement dans votre investissement locatif. Vous pouvez refaire ce calcul en prenant en compte vos taux de crédits immobilier et votre apport.

Il faut aussi noter qu’on parle ici de rendement locatif net d’impôts. Si l’on veut être sûr d’être toujours à l’équilibre, il faut que le loyer paye entièrement votre mensualité d’emprunt, vos charges d’exploitations, mais aussi vos impôts sur les revenus locatifs.

L’autofinancement est il obligatoire dans un investissement locatif ?

Nous venons de voir que pour être à l’autofinancement, il faut un rendement minimum de 5.55% net d’impôts pour un crédit sur 20 ans. Ce rendement vous permet de couvrir toutes les charges mais également les impôts liés à votre crédit.

Atteindre l’autofinancement est important pour deux raisons :

  • Cela vous permet de ne pas avoir à rajouter de l’argent de votre poche tous les mois
  • Cela sera plus facile de continuer les investissements et d’obtenir de nouveaux crédits bancaires

A lire : Effet de levier bancaire : Pourquoi l’investissement immobilier locatif est la meilleure option ?

Attention ! Ce n’est pas le seul critère pour pouvoir enchainer plusieurs crédits ! Viser des biens qui s’autofinancent permet de maitriser votre taux d’endettement et de ne pas toucher à votre reste à vivre. Ce sont 2 composantes importantes pour obtenir un crédit bancaire.

Ce ne sont en revanche pas les seuls. Vous devrez également essayer de maitriser le rapport entre votre encours bancaire et votre patrimoine net.

Par exemple, un investisseur qui possède un encours à la banque de 600.000€ et un patrimoine immobilier de 600.000€ aura du mal à réinvestir. En revanche, un investisseur avec un encours de 600.000€ mais un patrimoine immobilier de 1.000.000€ aura plus de facilités.

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