Calcul de VAN (Valeur Actuelle Nette) : Formule et application à l’investissement immobilier locatif

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La Valeur Actuelle Nette est un indicateur financier de la rentabilité d’un projet d’investissement. Cela s’applique à l’immobilier mais aussi à d’autres projets d’investissement.

La VAN consiste à analyser les Cash-flow futurs de l’investissement et d’ajuster leur valeur en fonction de la date à laquelle le cash-flow va être reçu. On parle d’actualisation des Cash-flow en finance, et de taux d’actualisation.

La Valeur Actuelle Nette (VAN) est très liée au Taux de Rendement Interne (TRI) , mais au lieux de vous donner un taux de rendement, vous obtenez une valeur en euros, qui correspond à la valeur ajoutée de votre investissement par rapport à un placement de référence (Livret A, assurance vie, compte titre … )

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Qu’est-ce que le taux d’actualisation d’un investissement ?

L’actualisation est un terme financier qui permet de prendre en compte la dévalorisation de l’argent au fil du temps.

En effet, 100€ aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 100€ dans 1 an, parce que 100% aujourd’hui peuvent être placés sans risque à un taux de 2% (assurance vie par exemple) et nous aurons donc 102€ dans 1 an, on trouve dans l’équivalence entre 100€ aujourd’hui et 102€ dans un an. Avec le calcul inverse, on trouve qu’il nous faut 98,04€ aujourd’hui pour avoir 100€ dans 1 an.

Dans le monde de la finance, on appelle cette méthode « l’actualisation », elle consiste à prendre en compte le fait que l’argent perd de la valeur au fil du temps.

Nous pouvons pousser cet exemple sur plusieurs années pour se rendre compte de l’impact du taux d’intérêts et de la durée de placement :

AnnéeValorisation du placement de 100€Capital nécessaire pour obtenir 100€
0100,00 €100,00 €
1102,00 €98,04 €
2104,04 €96,12 €
3106,12 €94,23 €
4108,24 €92,38 €
5110,41 €90,57 €
6112,62 €88,80 €
7114,87 €87,06 €
8117,17 €85,35 €
9119,51 €83,68 €
10121,90 €82,03 €

On voit qu’un placement de 100€ aujourd’hui à 2%/an sera valorisé 121,9€ dans 10 ans. On peut aussi lire que nous avons besoin de placer 82,03€ aujourd’hui à 2%/an, pour obtenir 100€ dans 10 ans

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Formule de la Valeur Actuelle Nette (VAN)

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Si l’on revient sur le cas d’un achat immobilier, la VAN va analyser tous les cash-flows du projet :

  1. A l’acquisition (frais bancaires, frais de notaires,  apport sur le crédit immobilier …)
  2. Durant la détention du bien (le cash-flow positif ou négatif de l’investissement)
  3. A la vente (Plus ou moins-value)

Tous ces Cash-flows sont ensuite actualisés et additionnés pour obtenir la valeur actuelle nette selon la formule suivante :

    \[     VAN = \sum_{t=0}^{M} \frac {CF_t}{(1+r)^t} \]

Avec :

  • t représente la période en cours (le mois pour un investissement immobilier)
  • M désigne la maturité en mois de l’investissement
  • CF représente le flux de trésorerie durant la période t
  • r représente le taux d’actualisation choisi

Le taux d’actualisation choisi a un impact sur la Valeur Actuelle Nette et il doit être choisi en fonction du projet.

Dans le simulateur de fiscalité LyBox, nous utilisons un taux de 2%, qui correspond à un rendement moyen en assurance vie. La VAN va donc vous donner la valeur ajoutée de votre placement immobilier par rapport à un placement en assurance vie.

Si la VAN est positive, cela veut dire que votre investissement au global, en prenant en compte le rendement locatif pendant la détention mais aussi la plus ou moins-value à la revente, vous rapportera plus d’argent que un placement en assurance vie à 2%/an.

En revanche si la VAN est négative, alors il vaut mieux ne pas investir dans le projet immobilier en question, votre argent sera mieux placé à la banque.

2 réactions sur “ Calcul de VAN (Valeur Actuelle Nette) : Formule et application à l’investissement immobilier locatif ”

  1. remi dumas Réponse

    Bonjour,
    Merci pour ces explications.
    M désigne la maturité en mois de l’investissement –> Quelles est la maturité que vous utilisez ? 240 mois ?
    Merci à vous
    Rémi

    • Thomas CORNU Auteur ArticleRéponse

      Bonjour Rémi,
      Il faut utiliser le nombre de mois jusqu’à la vente du bien immobilier. Si vous avez un crédit sur 240 mois, mais que vous vendez au bout de 120 mois, c’est bien 120 mois qu’il faut utiliser pour calculer la VAN.
      Thomas

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