Les 3 méthodes pour calculer le rendement locatif (ou rentabilité locative)

Calcul de rendement locatif (ou rentabilité locative) : Les 3 méthodes

Lors d’un investissement immobilier locatif, une étape s’avère indispensable : le calcul du rendement locatif. Ce dernier, également appelé rentabilité locative, est un indicateur permettant de savoir si la mise en location du bien immobilier sera rentable, et donc s’il doit être acheté ou non. Chaque investisseur immobilier est libre de déterminer son objectif de rendement locatif minimum, condition de sa décision d’acheter ou non le bien immobilier concerné.

Vous avez sûrement déjà remarqué que personne ne calcule le rendement locatif de la même façon. Les agents immobiliers ont leur méthode, les investisseurs immobiliers en ont une autre, et idem pour les propriétaires. Alors comment s’y retrouver dans toutes ces méthodes de calcul de rendement locatif ?

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il existe 3 méthodes différentes pour calculer un rendement locatif :

1. Le taux de rendement locatif brut,
2. Le taux de rendement locatif net,
3. Et enfin le taux de rendement locatif net d’impôts.

Comment calculer un taux de rendement locatif brut?

Il s’agit du calcul le plus simple. Le rendement locatif brut se définit comme le rapport entre ce que rapporte le bien immobilier chaque année (sans prendre en compte les charges d’exploitations), et ce qu’il a globalement coûté (prix d’achat, travaux de rénovation, frais de notaires …). Ainsi, nous aboutissons à la formule de calcul suivante :

Dans ce calcul, vous devez intégrer tous les frais en rapport avec l’achat de votre investissement locatif : le prix d’acquisition, les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les travaux, les frais d’emprunt immobilier, les frais de chasseurs immobilier, frais d’architecte, ect …

Exemple : Vous achetez un appartement pour 80.000 € frais d’agence inclus, avec 20.000 € de travaux, 7.000 de frais de notaire, 2.000 de frais bancaire et vous avez un loyer de 1.000€. Le rendement locatif brut de cet investissement sera de 11% brut.

Cette première méthode de calcul du rendement locatif est simple et permet de comparer facilement plusieurs biens immobiliers entre eux. En revanche, elle ne prend pas en compte les charges que vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur. Et c’est là que le calcul du rendement locatif net devient utile !

Comment calculer un taux de rendement locatif net?

Contrairement au rendement locatif brut, le rendement locatif net prend en compte l’intégralité des charges que le propriétaire bailleur doit payer de sa poche afin d’assurer l’exploitation de son bien immobilier. Voici les principales charges à prendre en compte :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérable
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
• Travaux d’entretiens des appartements, des parties communes …
• Gestion par agence immobilière
• Frais de remise en location par agence immobilière
• Garantie loyers impayés (GLI)
• On peut aussi considérer la vacance locative comme une charge et l’intégrer dans le calcul du rendement net.

Le rendement locatif net est plus précis que le rendement locatif brut. Toutefois, il reste complexe de comparer plusieurs investissements locatifs entre eux.

En prenant l’exemple de deux investissements locatifs situés dans deux villes différentes, on peut aboutir à des taxes foncières différentes, des coûts de gestion par agence immobilière différents, des charges de copropriétés différentes, et la liste est longue. Et cela même si ces deux logements ont la même typologie.

Reprenons notre exemple précédent, mais cette fois-ci en intégrant une taxe foncière de 1000 €/an ainsi que des charges de copropriétés de 800 €/an. Le rendement locatif net de notre investissement atteint alors les 9,3%.

Bon à savoir : le rendement locatif net ne prend pas en compte le calcul de la fiscalité immobilière, ni le mode d’exploitation de votre logement, ni votre situation financière personnelle.

Comment calculer un taux de rendement locatif net d’impôts?

De manière générale, le rendement locatif net d’impôts se calcule de la même manière que le rendement locatif net. La subtilité réside dans le fait que les impôts payés chaque année par rapport au bien immobilier doivent être inclus au calcul. La formule de calcul devient alors :

Dans cette logique, afin de calculer le rendement locatif net d’impôts, il vous sera nécessaire de simuler la fiscalité de votre investissement locatif en fonction du régime fiscal choisi ainsi que de votre situation personnelle.

En matière d’investissement immobilier, chaque régime fiscal dispose de ses propres avantages et inconvénients, à savoir:

• Régime du Foncier (forfait ou réel avec déficit foncier)
• Régime du Loueur Meublé non professionnel ou LMNP (au forfait ou régime réel)
• Régime du Loueur Meublé professionnel ou LMP
• Investissement dans l’immobilier neuf et les avantages fiscaux PINEL
• L’investissement via une Société civile immobilière (SCI), qui peut être imposée fiscalement à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS)

Calcul du rendement locatif : ce qu’il faut retenir !

Nous venons d’aborder ensemble les différentes manières de calculer le rendement locatif, suivant son caractère brut, net ou net d’impôts. Afin de vous aider à y voir plus clair, voici un résumé de ce qu’il faut retenir sur le sujet :

• le rendement locatif brut correspond au ratio entre ce que rapportent chaque année le bien et ce qu’il coûte au propriétaire, sans prendre en compte les charges d’exploitation,
• le rendement locatif net ajoute l’ensemble des charges au calcul,
• et le rendement locatif net d’impôts ajoute pour sa part les impôts payés chaque année concernant le bien immobilier,
• il faut garder à l’esprit que le rendement locatif évolue d’années en années (augmentation des loyers mais aussi parfois des charges, modification de la taxe foncière, nouveaux travaux d’entretien ou de réparation etc),
• le régime fiscal doit être minutieusement sélectionné, car il peut grandement impacter ce qu’il restera au propriétaire en fin de parcours (rendement locatif net d’impôts),
• attention au fait que le rendement locatif ne prend absolument pas en compte le potentiel de plus-value à la revente du bien,
• des indicateurs tels que la Valeur Actuelle Net (VAN) peuvent aider à calculer le potentiel de revente.