Louer une chambre de votre résidence principale peut rester totalement exonéré d’impôt sur le revenu, à condition de ne pas dépasser les nouveaux plafonds fixés par Bercy. Le BOFiP a publié le 19 août 2026 les seuils applicables cette année : 215 €/m²/an en Île-de-France, 159 €/m²/an partout ailleurs, hors charges. Nous décortiquons ce que cela change concrètement pour vous.
Louer une pièce meublée de votre résidence principale reste 100 % exonérée d’IR en 2026 si le loyer respecte les plafonds actualisés par Bercy le 19 août : 215 €/m²/an en IdF, 159 €/m²/an en province, charges non comprises. Trois conditions cumulatives (usage, locataire, prix) et un régime valable jusqu’au 31 décembre 2026.
Le mécanisme de l’article 35 bis du CGI en une lecture
Le dispositif prévu par l’article 35 bis du Code général des impôts exonère intégralement d’impôt sur le revenu les loyers perçus lorsqu’un propriétaire (ou un locataire principal) loue en meublé une ou plusieurs pièces de sa résidence principale. Pas de micro-BIC à déclarer, pas de régime réel à instruire, pas de bénéfice à reporter : les recettes sortent du champ de l’impôt.
Ce cadeau fiscal ne concerne que la location meublée d’une partie du logement occupé par le bailleur. Louer un appartement entier, une chambre dans un logement dont vous n’êtes pas résident ou une pièce à un ami qui garde son propre bail ailleurs sort du dispositif. L’exonération s’applique jusqu’au 31 décembre 2026, sauf reconduction dans la prochaine loi de finances.
Les nouveaux plafonds 2026 : combien pouvez-vous louer sans impôt ?
Chaque année, l’administration fiscale publie deux seuils indicatifs de loyer au mètre carré de surface habitable, charges non comprises. En dessous, le prix est réputé raisonnable d’office. En 2026, ces plafonds passent à 215 €/m² annuels en Île-de-France (contre 209 € en 2025) et 159 €/m² annuels dans les autres régions (contre 155 € en 2025). Une revalorisation modérée d’environ 2,7 %, alignée sur l’évolution du parc.
Pour rendre ces chiffres parlants, voici ce que vous pouvez encaisser sans être imposé, selon la surface louée et la zone géographique :
| Surface louée | Loyer max annuel IdF | Loyer max mensuel IdF | Loyer max annuel province | Loyer max mensuel province |
|---|---|---|---|---|
| 9 m² | 1 935 € | 161 € | 1 431 € | 119 € |
| 12 m² | 2 580 € | 215 € | 1 908 € | 159 € |
| 15 m² | 3 225 € | 269 € | 2 385 € | 199 € |
| 20 m² | 4 300 € | 358 € | 3 180 € | 265 € |
| 25 m² | 5 375 € | 448 € | 3 975 € | 331 € |
Un chiffre concret pour situer : une chambre de 15 m² dans un appartement parisien louée 250 €/mois hors charges reste sous le plafond de 269 €/mois. L’exonération s’applique. Dépassez la barre de 10 € et l’intégralité des recettes bascule dans le régime des BIC, avec micro-BIC ou réel selon vos choix.
Le plafond se calcule loyer nu, sans les charges (eau, électricité, wifi, entretien). Si vous facturez un forfait tout compris, isolez la part loyer pour la comparer au seuil. Une facturation opaque expose à un contrôle et à la requalification.
Les trois conditions à remplir sans exception
Pour bénéficier du dispositif, trois critères doivent être réunis en même temps. Aucun n’est optionnel.
Première condition : les pièces louées doivent faire partie de votre résidence principale. Une résidence secondaire, un pied-à-terre professionnel ou un studio à côté du vôtre ne rentrent pas dans ce cadre. La cuisine, la salle de bain et les circulations restent partagées avec le locataire ou aménagées pour un usage commun.
Deuxième condition : les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire. Autrement dit, votre locataire y habite véritablement. Une seule exception tolérée : le salarié saisonnier titulaire d’un contrat conclu au titre du 3° de l’article L. 1242-2 du Code du travail, pour qui la location est reconnue comme résidence temporaire pendant la saison. Un touriste en location courte durée, un étudiant qui garde son adresse chez ses parents, un cadre de passage : hors dispositif.
Troisième condition : le prix doit rester dans les limites raisonnables fixées par les plafonds ci-dessus. Bercy raisonne loyer principal, hors charges récupérables et hors dépôt de garantie.
Le cas particulier des chambres d’hôtes
Si vous louez une pièce à des visiteurs de passage plutôt qu’à un résident permanent, vous basculez dans le régime des chambres d’hôtes prévu par le même article 35 bis. L’exonération existe aussi mais elle est plafonnée à 760 € par an au total, tous locataires confondus. Au-delà, vous déclarez en BIC. Ce plafond, très bas, s’adresse aux locations d’appoint ponctuelles, pas à une activité régulière.
Notre avis : à qui ce dispositif rend vraiment service ?
Sur le papier, la mesure a l’air anecdotique. Elle est en réalité un levier sous-exploité pour trois profils d’investisseurs que nous croisons chaque semaine.
Le primo-investisseur qui achète sa résidence principale peut louer une chambre pour absorber une partie de sa mensualité de crédit. Sur une chambre de 12 m² à Lyon à 155 €/mois, vous encaissez 1 860 € nets d’impôt par an, soit l’équivalent d’un mois de mensualité rattrapé. Ce cash-flow renforce votre capacité d’endettement pour le premier investissement locatif qui suivra.
Le propriétaire d’une grande surface à Paris ou en petite couronne transforme une pièce sous-utilisée en revenu défiscalisé. Sur un T4 dont la chambre d’ami dort 350 jours par an, louer 15 m² à 260 €/mois rapporte 3 120 € nets. Aucun autre placement immobilier ne donne un rendement net d’impôt aussi mécanique.
Le bailleur qui prépare un projet de colocation classique peut tester l’exercice chez lui avant de dupliquer l’expérience sur un investissement dédié. Vous apprenez à sélectionner un profil, à rédiger un règlement intérieur, à gérer une cohabitation. Le vrai coût pédagogique est nul puisque les revenus sont exonérés.
Le seuil clé à retenir en 2026 : 215 €/m² en IdF, 159 €/m² ailleurs, charges non incluses. Un centime au-dessus, vous perdez la totalité de l’exonération, pas juste le surplus.
Les erreurs que nous voyons revenir
La règle paraît simple. Nous constatons pourtant trois pièges récurrents qui font basculer les bailleurs dans l’imposition sans qu’ils comprennent pourquoi.
Le premier piège concerne la surface prise en compte. Ce n’est pas la surface Carrez de la pièce isolée qu’il faut retenir : c’est la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du Code de la construction (hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, hors murs, cloisons, cages d’escalier). Une chambre mansardée annoncée 15 m² sur le bail peut en compter 11 m² au sens fiscal. Vérifiez avant de fixer le loyer.
Le deuxième concerne la durée de location. Vous êtes tenu de louer meublé de façon régulière au même locataire. Alterner un locataire résident et des séjours courts de touristes fait perdre l’exonération sur l’année entière, y compris pour les mois où le locataire principal était en place.
Le troisième concerne les déclarations connexes. Même exonérée d’IR, cette location reste soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) si les recettes dépassent 5 000 € par an. Une déclaration auprès de la mairie s’ajoute si votre commune a instauré une procédure d’enregistrement. Le zéro impôt sur le revenu ne signifie pas zéro obligation administrative.
Comment ce régime se combine avec vos autres investissements
L’exonération de l’article 35 bis fonctionne en silo. Elle n’impacte ni votre statut LMNP sur d’autres biens, ni votre régime foncier classique, ni vos éventuels revenus SCI. Vous pouvez cumuler cette rente défiscalisée avec un portefeuille locatif imposé normalement, sans conflit de plafond ni de niche fiscale.
En revanche, ces revenus ne comptent pas dans votre chiffre d’affaires meublé pour apprécier le seuil de 23 000 € qui fait basculer du statut LMNP au statut LMP. Un investisseur qui frôle le seuil ailleurs peut donc louer une pièce chez lui sans crainte de basculer dans le régime professionnel. Nous consultons régulièrement le calendrier fiscal 2026 pour caler ces arbitrages, en particulier autour des échéances mai et septembre.
Attention toutefois : si vous êtes déjà LMNP sur d’autres biens, la facturation électronique obligatoire au 1er septembre 2026 ne concerne que votre activité imposée. La location de chambre chez vous, exonérée, échappe à cette obligation tant que vous restez dans les clous de l’article 35 bis.
Questions fréquentes sur la location d’une pièce de la résidence principale
Faut-il un bail écrit pour bénéficier de l’exonération ?
Oui. Sans contrat écrit précisant la nature meublée, la surface, le loyer et la durée, vous n’aurez rien à opposer à l’administration en cas de contrôle. Un bail meublé de résidence principale de un an renouvelable convient parfaitement. Pour un saisonnier, un bail mobilité de un à dix mois est adapté.
La pièce louée doit-elle être fermée par une porte ?
Non, aucun texte n’exige une pièce cloisonnée. En pratique, la location d’une alcôve ouverte ou d’un coin salon reconverti se justifie mal auprès du fisc et du locataire. Une chambre distincte avec porte reste la formule la plus solide.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Oui, à condition qu’il en fasse effectivement sa résidence principale et qu’il paie un loyer réel au moins symbolique. Attention : une location à un enfant à charge fiscale est requalifiée en avantage en nature et perd l’exonération. La règle vaut aussi si vous continuez à percevoir des allocations familiales le concernant.
Qu’en est-il des charges et du dépôt de garantie ?
Le plafond de 215 ou 159 €/m² s’apprécie sur le loyer nu. Vous pouvez donc facturer en plus une provision pour charges couvrant l’eau, l’électricité, le chauffage, l’entretien des parties communes et internet. Le dépôt de garantie, encaissé puis restitué, n’entre jamais dans la base d’appréciation.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de quelques euros ?
Le dispositif fonctionne en tout ou rien : dépasser d’un euro par mètre carré fait perdre l’exonération sur la totalité des loyers de l’année. Vos recettes basculent alors en BIC (micro ou réel), avec taxation au barème progressif et prélèvements sociaux à 17,2 %. Mieux vaut fixer le loyer avec une marge de sécurité de 5 à 10 % sous le plafond.
Cette exonération sera-t-elle reconduite après 2026 ?
Le dispositif a déjà été prorogé plusieurs fois par les lois de finances successives (2020, 2022, 2024). Sa reconduction fait l’objet d’un arbitrage annuel dans le projet de loi de finances de l’automne. Notre lecture des débats parlementaires laisse penser à une nouvelle prorogation, la mesure étant appréciée pour son effet sur l’offre de logements étudiants et saisonniers. Rien n’est écrit avant le vote.
