Avantages et inconvénients du statut LMNP

Le statut LMNP fait partie des plus anciens avantages fiscaux du système français. Certains investisseurs vantent l’amortissement qu’il offre, ou encore sa facilité de mise en location, tandis que d’autres ne sont pas convaincus par les frais supplémentaires engagés, le turn over plus important, ou encore la comptabilité exigeante qui l’accompagne.

Afin de vous aider à y voir plus clair, voici les principaux avantages et inconvénients à connaître concernant le statut LMNP !

LMNP : de quoi s’agit-il ?

Le terme LMNP renvoie à ce que l’on appelle les Locations Meublées Non Professionnelles. A contrario des Locations Meublées Professionnelles (LMP) nécessitant un enregistrement au RCS en tant qu’activité professionnelle, le statut de LMNP permet de réaliser un investissement locatif et de percevoir des revenus locatifs en guise d’activité secondaire.

Le fonctionnement du statut LMNP est très simple et nécessite peu de démarches administratives. Voici un détail des différents avantages et inconvénients.

Qui peut exercer une activité en LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est ouvert à toute personne physique souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé. Cela inclut les particuliers, les retraités, les étudiants, les investisseurs, etc. Pour être éligible au statut LMNP, il faut remplir les conditions suivantes :

• Location meublée : l’activité doit concerner la location d’un bien meublé, c’est-à-dire un logement équipé d’éléments de mobilier et de commodités nécessaires à la vie quotidienne ;
• Activité non professionnelle : le statut LMNP s’applique aux activités non professionnelles, ce qui signifie que les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser un certain seuil défini par la loi ;
• Revenus locatifs : les revenus locatifs issus de la location meublée doivent représenter moins de 50% des revenus totaux du foyer fiscal.

Les avantages fiscaux du régime LMNP

La fiscalité du statut LMNP est plutôt avantageuse, elle permet de choisir entre le régime micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, et le régime réel, qui autorise l’amortissement de l’investissement immobilier et la déduction de diverses charges.

L’amortissement LMNP du régime réel

Le premier avantage du statut LMNP est lié à un avantage fiscal considérable offert au propriétaire : la possibilité d’amortir son bien.

L’amortissement en LMNP permet de compenser la perte de valeur subie par un bien immobilier au fil du temps. Dès lors, un pourcentage de cette perte de valeur est attribué à chaque composant du bien immobilier, cette perte de valeur étant comptabilisée en tant que charge non décaissée.

Il s’applique à toute dépense d’entretien, d’amélioration ou d’ameublement du bien supérieure à 600 €, avec un taux d’amortissement variable suivant la nature de la dépense. Voici quelques exemples :

• Meubles – environ 5 ans,
• Gros œuvre – 35 ans,
• Travaux – 10 ans en moyenne (suivant le type de travaux),
• Façades et étanchéités – 20 ans,
• Agencements – 10 ans,
• Équipements – 15 ans.

Il s’agit donc d’une manière très intéressante de réduire son assiette d’imposition.

L’abattement de 50 % du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC détient son lot d’avantages pour les propriétaires, avec un abattement de 50 % en tête. Par abattement de 50 %, il faut comprendre que vous ne serez imposable qu’à hauteur de 50 % de vos revenus locatifs, et non à 100 %.

Ce régime permet ainsi de payer des impôts modérés dès lors que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 € par an. Au-delà de ce seuil, on bascule automatiquement dans le régime réel.

Le déficit reportable

Dans le cadre d’une LMNP, il n’est pas possible de déclarer un déficit menant à un crédit d’impôt. Or, il reste possible que les divers amortissements et charges sont supérieurs au montant des loyers perçus.

Dans ce cas de figure, le déficit ne peut certes pas être immédiatement crédité, mais il n’est pas perdu pour autant. Le propriétaire peut le reporter sur les années suivantes, afin de réduire ses futures impositions. 

L’imposition sur la plus-value

Un aspect distinctif du statut LMNP par rapport à la Société Civile Immobilière (SCI) concerne l’imposition sur la plus-value. En LMNP, l’imposition sur la plus-value est généralement plus avantageuse que dans le cadre d’une SCI car les amortissements réalisés ne sont pas comptabilisés lors de la revente.

Le LMNP bénéficie du même système d’imposition sur les plus-value que les locations nues. Ce système inclut une exonération dégressive de la plus value pour finir avec une exonération totale de ces taxes après 22 ans de détention du bien.

Cette différence peut représenter un avantage financier significatif pour les investisseurs en LMNP, surtout pour ceux qui envisagent de conserver leur bien sûr le long terme. Cet avantage fiscal rend le LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à optimiser leur stratégie fiscale lors de la revente de leur bien immobilier.

Une mise en location plus rapide pour les logements meublés

La plupart du temps, les locations meublées sont pourvues plus rapidement que les locations vides. Cela est notamment dû à leur caractère pratique, permettant une entrée dans les lieux rapides pour les personnes pressées, en transit, ou bien celles ne disposant pas de meubles personnels et/ou des fonds pour meubler une location vide.

Étudiants, jeunes actifs ou encore travailleurs en détachement constituent les principales catégories de locataires intéressées par les locations meublées. Ils ont tendance à se décider plus rapidement pour un bien, notamment afin de répondre à un besoin urgent ou de courte durée. Les locations meublées ont ainsi tendance à être pourvues bien plus facilement, et à avoir une vacance locative plus faible que les autres types de locations.

Les loyers en meublé sont plus avantageux

Au regard des nombreux meubles et équipements qui composent une location meublée, le loyer peut facilement être fixé à un niveau plus élevé que celui d’une location vide du même secteur, d’une même superficie.

Entre les économies liées à l’ameublement du logement et celles liées au déménagement, les locataires sont souvent prêts à investir les frais évités dans le montant de leur loyer. L’investissement du propriétaire doit également être rentabilisé. Un appartement meublé est donc souvent loué à un prix 10 à 15 % supérieur à celui d’une location vide. 

La potentielle récupération de TVA

Cet avantage est parfois méconnu, mais le statut LMNP permet dans certains cas de récupérer près de 20 % de la TVA. Cela s’applique aux biens locatifs meublés faisant partie d’une résidence de services neuve, pouvant exclusivement concerner :

• Les résidences étudiantes,
• Les résidences d’affaires,
• Les résidences de tourisme,
• Les résidences seniors,
• Les EHPAD.

Il est alors possible de récupérer la totalité de la TVA qui avait été appliquée au prix d’acquisition du bien, c’est-à-dire 20 %. Ce montant est versé par l’administration fiscale dans un délai de 6 mois suivant la mise en location du bien, en une seule fois. 

Les inconvénients fiscaux du statut LMNP

Le LMNP est généralement plus avantageux mais comporte tout de même quelques limites qu’il faut avoir en tête.

La limite temporelle de l’amortissement

Les divers amortissements de travaux ou encore d’ameublement qui accompagnent le statut LMNP sont très attractifs. Cependant, il faut garder à l’esprit que ces amortissements ont une durée limitée.

Les meubles sont généralement amortis en 5 à 7 ans, tandis que l’intégralité de l’investissement locatif est amortie en 25 ans. Or, une fois que les amortissements ne seront plus possibles, la part imposable des revenus locatifs reviendra à la hausse.

Les divers risques fiscaux

D’un point de vue fiscal, le statut LMNP ne protège pas le propriétaire de tout danger. Bien au contraire.

Des changements de législation peuvent toujours impacter tant le régime micro-BIC que le régime réel, venir modifier les seuils de revenus ainsi que les conditions permettant d’accéder à l’un ou l’autre de ces régimes, ou encore diminuer les avantages fiscaux.

En 2023, plusieurs amendements ont été proposés pour réduire les avantages de ce statut. Pour le moment rien n’est adopté mais le statut LMNP est plus que jamais sur la sellette.

Autre risque en cas de décès du dirigeant. Juridiquement, le décès du titulaire du statut LMNP équivaut à une cessation d’activité, c’est-à-dire une imposition automatique des plus-values latentes ainsi que de l’ensemble des plus-values enregistrées depuis l’achat du bien.

Dernier facteur à prendre en compte : les droits de succession qui devront être réglés par les héritiers peuvent être élevés.

Temps de préparation important du logement

Une location meublée est certes plus rapide à louer, toutefois il n’est pas si simple de la préparer en vue de sa location en bonne et due ferme.

Entre les meubles, les équipements électroménagers et les divers ustensiles du quotidien, sans oublier la décoration afin de rendre le logement attractif, préparer une location meublée est une tâche particulièrement chronophage. Les divers travaux et achats d’ameublement peuvent facilement s’étaler sur plusieurs mois, autant de mois durant lesquels le bien ne sera pas mis en location et ne générera donc pas de revenus locatifs.

Investissement de départ et maintenant plus élevée

La mise en location d’un bien meublé nécessite un investissement initial plus important en termes de temps et d’argent, en raison des besoins d’ameublement de votre logement. Un inconvénient notable du statut LMNP est l’investissement initial plus élevé requis par rapport à une location nue.

En effet, pour qu’un bien soit qualifié de meublé et réponde aux critères du LMNP, il doit être équipé de mobilier et d’électroménagers essentiels, ce qui implique des dépenses supplémentaires en ameublement et équipement. Ces coûts initiaux peuvent être significatifs, surtout si l’on vise un niveau de confort et de qualité élevé pour attirer des locataires.

De plus, ces investissements initiaux en mobilier et équipements nécessitent un entretien régulier et peuvent devoir être remplacés plus fréquemment, augmentant ainsi les coûts de gestion à long terme. Cet aspect doit être soigneusement comptabilisé dans l’évaluation de la rentabilité globale de l’investissement en LMNP.

Lors du choix de votre type de location vous devez faire la balance entre les gains supplémentaires (loyer et fiscaux) et le coût (meuble, gestion …)

Turn-over des locataires et délai de préavis réduit

Un autre inconvénient notable du statut LMNP est le turn-over généralement plus élevé des locataires comparé à la location nue. En effet, les locations meublées attirent souvent une clientèle plus mobile, comme les étudiants ou les professionnels en mission temporaire, ce qui peut entraîner un taux de rotation plus élevé des occupants.

De plus, le délai de préavis pour une location meublée est réduit, généralement d’un mois, ce qui peut mener à des périodes de vacance plus fréquentes entre deux locations. Ces facteurs exigent une gestion locative plus active et peuvent occasionner des coûts supplémentaires en termes de remise en état et de recherche de nouveaux locataires, impactant ainsi la rentabilité globale de l’investissement.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) sont deux régimes fiscaux distincts pour les investisseurs en location meublée. Les principales différences entre les deux sont les suivantes :

• Revenus et activité : pour être considéré comme LMP, l’activité de location meublée doit être la principale source de revenus du foyer fiscal, avec des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 €. En revanche, le LMNP concerne les activités non professionnelles avec des revenus locatifs inférieurs à ce seuil ;
• Cotisations sociales : les LMP sont considérés comme des professionnels et sont tenus de payer des cotisations sociales spécifiques. Les LMNP ne sont pas soumis à ces cotisations ;
• Régime fiscal : le LMP peut bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, mais il est également soumis à une imposition plus lourde en cas de revente. Le LMNP bénéficie d’une fiscalité plus souple en cas de revente et permet des amortissements plus avantageux.

La location en LMNP : comment ça marche ?

La location en LMNP implique la location d’un bien immobilier meublé à des particuliers ou des professionnels. Les étapes clés de la location en LMNP sont les suivantes :

1. Acquisition du bien : achetez un bien immobilier (appartement, studio, résidence de services, etc.) que vous aménagez et équipez pour qu’il puisse être loué meublé ;
2. Gestion locative : gérez la location du bien en fixant le loyer, en trouvant des locataires et en prenant en charge les aspects administratifs et logistiques ;
3. Déclaration fiscale : chaque année, déclarez les revenus issus de la location meublée dans votre déclaration de revenus. Vous pouvez déduire les charges et amortissements liés à l’activité LMNP pour réduire la base imposable ;
4. Avantages fiscaux : profitez des avantages fiscaux du statut LMNP, tels que les amortissements déductibles et la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu.

Est-il possible de vendre un logement en LMNP ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre un logement en LMNP. Cependant, il convient de noter que la vente d’un bien en LMNP peut avoir des conséquences fiscales. En effet, si la vente génère une plus-value, celle-ci peut être soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si vous avez opté pour le régime réel d’imposition et avez amorti le bien pendant la période de détention.

La vente d’un bien en LMNP peut également entraîner la remise en cause des amortissements pratiqués pendant la période de détention. Il est donc important de bien anticiper les conséquences fiscales et de consulter un expert en fiscalité avant de vendre un bien en LMNP.