Nouvelle loi et reglementation airbnb : Quel avenir pour la LCD en 2024 ?

Le mastodonte de la location meublée touristique, Airbnb, a vu son activité fortement touchée par la crise du Covid-19 en 2020. Depuis, les propriétaires de logements Airbnb doivent faire face à d’autres contraintes : restrictions dans certaines grandes villes françaises, modifications fiscales, collectif anti-Airbnb…

Pour autant, faut-il craindre un avenir sombre pour les investisseurs Airbnb en 2024 ? Si ces limitations tendent en effet à affaiblir leur activité, investir dans un Airbnb n’en demeure pas moins intéressant, à condition de respecter certaines règles et de surfer sur les nouvelles tendances. Explications.

De nouvelles lois et réglementations pour les locations airbnb et LMNP

Début 2024, le gouvernement avait par erreur conservée la niche fiscale des airbnbs dans le projet de la et de finance (PLF) 2024. Le conseil d’état a corrigé cette erreur début Juillet et annulé le maintien de la niche fiscale pour les locations courte durée.

L’abattement fiscal pour les meublés touristiques, qui était de 71%, a été réduit à 30%, mais uniquement dans les zones tendues où l’accès au logement est difficile. Cette mesure vise à « remédier aux déséquilibres du marché locatif » dans les villes ou la location les offres de location ont fortement diminué.

✅ Victoire !

Après des mois de mobilisation, notre proposition de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif a été votée en 1ère lecture à l’Assemblée nationale.

👉 Une réponse concrète à la crise du logement.

Pour nos concitoyens, nos élus et nos territoires. pic.twitter.com/hnhBfVjg8i

— Annaïg Le Meur (@AnnaigLeMeur_29) January 29, 2024

Les meublés de tourisme classés situés hors des zones tendues peuvent bénéficier d’un abattement de 51 %, à condition que les recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 15 000 €. Si ce seuil est dépassé, l’abattement est réduit à 30 %.

Tableau récapitulatif et définitif de la réforme du régime micro BIC

Type de location	Revenus 2023	Revenus 2024
Meublés de tourisme	Abattement de 50 % jusqu’à 77.700 € de CA	Abattement de 30 % jusqu’à 15.000 € de CA
Meublés longue durée (résidence principale du locataire, bail supérieur ou égal à un an)	Jusqu’à 77.700 € de CA	Pas de changement
Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes	Abattement de 71 % jusqu’à 188.700 € de CA	Pas de changement
Meublés de tourisme classés hors zones tendues	Abattement de 71 % jusqu’à 188.700 € de CA	Abattement de 92 % jusqu’à 15.000 € de CA

Impacts pour les investisseurs

Cette réduction signifie une augmentation des charges fiscales pour les propriétaires de meublés touristiques ainsi que ceux en LMNP au forfait, impactant de fait leur rentabilité. Pour les investisseurs qui déclarent au réel leur frais, cela n’aura pas d’impact.

Pour rappel, le classement en meublé de tourisme est facultatif, sur demande et en aucun cas obligatoire pour faire de la location courte durée. Ce statut de meublé de tourisme classé servait principalement à optimiser la fiscalité.

Les réformes airbnb à venir en 2025

L’avenir de la fiscalité des revenus locatifs Airbnb et meublés en général reste incertain. Les discutions se poursuive la députée Annaïg Le Meur et action logement pour effectuer de nouvelle reforme en 2025 pour « porter ma proposition de loi pour rééquilibrer le marché locatif. »

Les récents post de la député évoquent aussi une proposition de loi pour réformer les résidences gérées :

Impact du covid sur les locations courte durée

La crise du Covid-19 a entraîné des conséquences désastreuses pour les propriétaires de meublés de tourisme comme Airbnb.

Retour à la location classique pour bon nombre de logements airbnb

La limitation soudaine des déplacements et par conséquent l’absence de touristes a mis à mal leur activité. Les propriétaires-bailleurs ayant contracté un prêt immobilier n’ont en effet pas eu d’autres choix que de relouer leur bien de manière traditionnelle ou le revendre.

Résultat : jusqu’à 365 % des locations Airbnb ont été remises dans le circuit de la location classique longue durée.

À Paris, la baisse de locations Airbnb a été conséquente. À titre d’exemple, entre février 2019 et février 2020, plus de 458 000 commentaires ont été laissés sur les annonces parisiennes. Entre février 2020 et février 2021, seulement 106 000 commentaires ont été laissés. Notez que les commentaires déposés sur les annonces Airbnb sont la seule donnée permettant de mesurer les variations d’activités.

Malgré tout, comparé à d’autres villes françaises et étrangères, le nombre d’annonces à Paris n’a pas diminué de manière notable. Autrement dit, les propriétaires n’ont pas tous décidé de migrer vers la location classique et ils ont, d’une certaine manière, anticipé la reprise de leur activité.

Un rebond d’activité rapide

En 2020, Airbnb a vu ses réservations diminuer de plus de 40 % en raison de la pandémie, mais en 2021, l’entreprise a fait un retour impressionnant. Malgré les effets continus du Covid-19 sur le tourisme international, Airbnb, leader dans le secteur de la location de vacances, a enregistré une augmentation de 56 % du nombre de nuits et d’expériences réservées sur sa plateforme, atteignant presque les niveaux de 2019.

En termes de valeur brute des réservations, 2021 a même surpassé 2019 de plus de 20 %, suite à l’augmentation des tarifs par de nombreux hôtes désireux de récupérer les pertes subies en 2020.

Restriction des locations airbnb

Les nombreuses restrictions pour les locations courte durée ont réduit l’offre Airbnb dans les grandes villes françaises, les investisseurs ont modifié leur stratégie et cela profite aux petites villes.

Les annonces airbnb diminuent dans les grandes villes

Depuis juillet 2021, Airbnb impose certaines règles à une cinquantaine de grandes villes (comptant plus de 200 000 habitants), comme Paris, Marseille, Montpellier, Lyon, Nice, Nantes, Lille, Strasbourg, Toulouse…

En effet, les propriétaires Airbnb louant des logements entiers pour des séjours dits de courte durée dans ces villes doivent impérativement posséder un numéro d’enregistrement (à obtenir sur le site internet de leur mairie) et l’afficher sur leur annonce.

Cette contrainte, ajoutée à celle du « changement d’usage » si la location concerne une résidence secondaire, a des conséquences sur l’activité Airbnb des grandes villes visées. À Paris par exemple, le nombre d’annonces a baissé de 31 % entre 2021 et 2023. Marseille enregistre quant à elle une baisse de 23, 5 %, Montpellier 32 % et Lyon 59 %.

L’offre airbnb augmente dans les petites villes

Les propriétaires de biens Airbnb situés dans les petites villes sont mieux lotis, dans la mesure où ils ne sont pas concernés par les restrictions précédemment citées.

C’est le cas notamment de Clermont-Ferrand qui voit son nombre d’annonces fortement augmenter. En 2020, un peu plus de 600 biens étaient mis en location sur Airbnb, contre plus de 1100 en 2023 d’après les données de AirDNA :

Les revenus des propriétaires augmentent eux aussi avec une augmentation annuelle de 12% en 2023 :

D’autres villes tel que Le Havre, Le Mans, Annecy ou encore Bourges font également partie des villes enregistrant une hausse de l’offre Airbnb.

À noter : La sous location avec Airbnb est interdite pour les locataires sans accord du propriétaire.

Des modifications fiscales visant airbnb sont-elles à redouter ?

Début octobre 2023, une proposition de modification fiscale a été retenue par le Gouvernement via la loi de finance 2024 pour location meublée. Son objectif ? Remédier à la crise du logement qui sévit dans les villes touristiques en durcissant la fiscalité des propriétaires Airbnb. Ces derniers verront ainsi leur réduction d’impôts passer de 71 % à 50 %. En outre, le chiffre d’affaires à ne pas dépasser pour profiter de cette réduction baissera à 77 000 €.

Pour 2024, Une nouvelle loi Airbnb propose de diminuer la location maximum à 60 jours par an (au lieu de 120 actuellement) afin de prévenir que ces locations ne représentent une concurrence injuste pour l’hôtellerie classique.

Si pour l’heure, cet amendement n’est pas encore entré en vigueur, Airbnb reste dans le collimateur du Gouvernement au sujet de sa fiscalité. Malgré tout, les propriétaires Airbnb peuvent espérer bénéficier d’une année de répit grâce aux Jeux Olympiques de Paris 2024 et le besoin de logements en France.

Jeux olympique 2024 : Une opportunité en OR pour airbnb

L’organisation des Jeux olympiques de 2024 à Paris et dans d’autres villes, telles que Marseille, revêt une importance capitale pour le secteur de la location de logements, avec Airbnb en ligne de mire. La proximité des Jeux olympiques stimule déjà le nombre de listings Airbnb dans la capitale.

Selon une analyse récente de Airbnb, on estime que plus de 877 000 visiteurs chercheront un logement en Île-de-France pour les Jeux Olympique 2024. Parmi eux, environ 350 000 devrait passer par une location courte durée type Airbnb.

La capitale va voir son nombre de location fortement augmenter sur cette période mais cela ne devrait être que temporaire. Beaucoup de propriétaires ou de particulier devraient mettre leur appartement en location Airbnb temporairement.

Une pression populaire « anti-airbnb » se développe dans certaines régions

Si Airbnb a toujours le vent en poupe, certains voient ce succès et tout ce qui en découle (pénurie de logements, augmentation des loyers…) d’un mauvais œil. Ainsi, à Marseille, un groupe anti-Airbnb se faisant appeler « Marseillais du centre-ville » a volé 40 boîtes à clés et dégradé 21 d’entre elles. Son intention est claire : interdire Airbnb à Marseille afin de permettre aux Marseillais de se loger plus facilement.

Cet événement, qui a eu lieu dans la cité phocéenne en octobre 2023, n’est pas un acte isolé. En effet, dans d’autres villes comme Annecy et Nice, même combat. Seule différence notable : la chasse aux boîtes à clé n’a pas été orchestrée par les habitants, mais par les municipalités elles-mêmes. Si l’objectif est de mettre un terme à la prolifération des boîtes à clés n’importe où (espaces publics, mobilier urbain, parties communes des immeubles…), il vise également à limiter l’activité Airbnb dans les villes enregistrant le plus d’annonces.

Ainsi, les propriétaires des boîtes à clé accrochées dans des endroits illégaux devront les retirer sous 15 jours sous peine de les voir retirées puis envoyées aux objets trouvés de la police.

Le boom des airbnb à thème et « haut de gamme »

Ferme troglodyte, cabane écologique, maison-avion, loft Stars Wars, maison perchée, cabane sur pilotis, chambre du tableau de Van Gogh, dôme transparent, ancienne gare, caravane américaine, voilier, yourte, château, tipi indien… Les hébergements insolites ont la cote sur la plateforme Airbnb.

Certains propriétaires misent également sur les locations à thème et les nouvelles tendances qui connaissent un succès grandissant : c’est le cas par exemple du thème Harry Potter ou encore des « secrets room », des logements douillets pour les couples en quête d’escapade romantique. Les logements haut de gamme, voire luxueux, sont aussi de plus en plus plébiscités.

De quoi donner des idées à tous les (futurs) propriétaires-investisseurs Airbnb en 2024 !

Conclusion

Malgré les contraintes réglementaires à respecter et les modifications fiscales à venir, L’avenir des Airbnb semblent encore radieux pour de nombreuses années et demeure un bon moyen de compléter vos revenus en 2024 à conditions de s’adapter aux nouvelles tendances et réglementation.

Pour bénéficier d’un maximum de protection, vous pouvez également choisir de louer un local commercial.

Afin de booster la rentabilité de votre logement Airbnb, nous vous conseillons de vous démarquer par plus de singularité et de qualité, en proposant un logement insolite, à thème et/ou doté d’un grand confort.

Pour sécuriser au maximum votre investissement courte durée, il faut considérer Airbnb comme un bonus et d’avoir un projet viable en location longue durée, en respectant la réglementation.