Tout savoir sur la sous-location

La sous-location peut être autorisée dans certains cas et devenir une activité professionnelle. Quels sont les avantages de cette solution et comment la sous-location peut-elle se mettre en place ? Le point sur la question.

Définition : qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location consiste à proposer à la location tout ou partie d’un logement dont on est locataire, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Le tout, moyennant une contrepartie financière.

La sous-location est en effet une pratique qui implique le paiement d’un loyer. L’hébergement d’un proche ou d’un membre de sa famille à titre gratuit n’est pas considéré comme de la sous-location.

Dans quels cas la sous-location peut-elle être intéressante ?

D’un côté, pour le locataire, la sous-location est une formule qui permet de percevoir un revenu en partageant de manière provisoire tout ou partie de son logement.

De l’autre, la sous-location est une solution temporaire qui peut potentiellement intéresser de nombreux candidats parmi lesquelles des stagiaires, des apprentis, ou encore, des saisonniers ou des vacanciers qui souhaitent disposer d’un toit sur une courte période.

Sous-location : une pratique interdite par la loi ?

Une réglementation stricte encadre la sous-location. Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la sous-location est en principe interdite. D’ailleurs, cette interdiction est mentionnée par écrit, au sein du contrat de location.

Néanmoins, la sous-location est possible dans un cas précis : lorsque le locataire fait une demande écrite au propriétaire et que ce dernier donne son autorisation.

À noter : le propriétaire est en droit d’accepter ou de refuser l’autorisation de sous-louer, sans qu’il ait besoin de fournir de justification.

S’il accepte, le nouveau loyer ne doit pas être supérieur au montant initial. En effet, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.”

L’accord écrit entre le propriétaire et le locataire peut, par ailleurs, préciser différents points. Par exemple, le fait que le locataire s’engage à s’occuper des différentes charges administratives comme la déclaration en mairie ou le versement de la taxe de séjour, dans le cas d’une sous-location saisonnière.

Attention, sans l’obtention d’une autorisation écrite signée de la main du propriétaire, la sous-location est illégale. Le locataire qui se risquerait à sous-louer dans ces conditions s’expose à des sanctions telles que la résiliation pure et simple du bail ainsi qu’à une amende d’un montant de 9 000€.

En résumé, pour sous-louer légalement, deux conditions principales doivent être respectées :

1. Obtenir l’accord explicite du propriétaire : Le locataire doit avoir l’autorisation écrite du propriétaire pour sous-louer le bien.
2. Respecter le plafond de loyer : Le loyer demandé au sous-locataire ne doit pas excéder celui payé par le locataire initial.

La sous-location professionnelle

En tant que particulier, il est impossible de sous-louer pour un montant supérieur au loyer initial. Mais en tant que professionnel, cela devient possible dans les cas suivants :

• Soit en ayant le statut d’agent immobilier,
• Soit en mettant en place un bail commercial. Vous pourrez alors accéder au statut de sous-locataire professionnel, via la création d’une société (EURL, SARL, SAS) ou encore, via la microentreprise.

Dans ces deux cas, il devient possible de sous louer plus cher que le montant du loyer initial et donc, générer des revenus grâce à la sous-location. Attention, les locataires peuvent se voir interdire l’activité de sous-location professionnelle s’ils omettent de déclarer les revenus perçus et être redevables d’une amende allant jusqu’à 75% du montant non déclaré.

La sous-location professionnelle vous permet de louer un appartement qui ne vous appartient pas et en tirez un bénéfice.

Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?

La sous-location professionnelle se définit comme la location d’un bien immobilier par un locataire à un tiers. Ce modèle est particulièrement adapté dans les villes où le marché locatif est tendu et permet certains professionnels de générer des revenus supplémentaires principalement en sous louant en location courte durée sur AirBNB des biens dont ils ne sont pas propriétaire.

Cadre légale de la sous-location professionnelle ?

Afin de mettre en place une activité de sous-location professionnelle, un bail commercial doit être fait entre vous et le propriétaire. L’établissement d’un bail commercial autorise la mise en œuvre d’activités de sous-location professionnelle et permet de réaliser un bénéfice grâce à cette activité.

Avant de bénéficier de ce type de bail, il est essentiel de créer une entreprise responsable de la gestion des propriétés sous-louées. Ce bail, de nature technique, définit les conditions de collaboration entre le locataire et le propriétaire, rendant ainsi sa rédaction par un avocat quasi indispensable.

Le coût pour établir un tel bail s’élève approximativement à 2 000 euros. Il est important de noter que cet investissement est nécessaire une seule fois, car le bail peut être réutilisé pour plusieurs propriétés différentes. Ce bail assure un cadre contractuel solide et offre une sécurité au propriétaire. Le document précise les modalités de résiliation pour les deux parties, permettant de déterminer un préavis nécessaire pour mettre fin au contrat. Il est à noter que la période maximale autorisée pour une sous-location sous ce bail ne doit pas excéder trois ans.

La sous location professionnelle est elle rentable ?

Si vous vous contenter de louer un bien pour le relouer à un loyer supérieur sans l’optimiser alors votre gain sera minime voir négatif avec la vacance locative.

Pour que la sous location soit lucrative il existe deux méthodes principales :

1. Location de courte durée (Airbnb) : Cette méthode implique simplement de lister la propriété sur des plateformes dédiées aux locations de courte durée et ainsi de louer à la nuit à un tarif bien supérieur.
2. Création de colocation : Il est possible de diviser de vastes propriétés et de les offrir en colocation à plusieurs locataires, ce qui a pour effet d’augmenter les revenus locatifs.

Dans les deux cas, un investissement sera nécessaire pour meubler et équiper votre appartement et ainsi augmenter considérablement les revenus.

Risques et sanctions

Ne pas respecter les règles de sous-location peut entraîner la résiliation du bail, des demandes de dommages et intérêts, et des sanctions pénales. La sous-location non autorisée d’un HLM peut entraîner une amende significative.

Si vous exploitez votre bien via Airbnb, vous devez respecter les réglementations liées à la location courte durée. Cela peut par exemple nécessiter de déclarer votre bien en mairie et limité le nombre de nuits par an.

Les avantages et inconvénients de la sous-location professionnelle

Les avantages de la sous location professionnelle sont nombreux :

1. Location de biens non-propres : Permet de louer des propriétés sans en être le propriétaire, générant ainsi un flux de trésorerie sans avoir à rembourser un prêt immobilier. Cela offre une opportunité d’entrer dans le marché immobilier sans recourir à un financement bancaire.
2. Potentiel de profit supérieur : Possibilité de sous-louer la propriété à un tarif plus élevé que le loyer versé au propriétaire. Cela s’applique à divers types de locations, y compris les locations meublées, en colocation, saisonnières, etc.
3. Ne pas déprendre des crédits : Ce mode de location vous permet de générer des revenus fonciers sans avoir de crédit. Cela peut limiter les risques et vous permettre de continuer d’avoir de nouveau bien en etant bloqué par les banques.

À côté de ça, certains inconvénients existent aussi :

1. Absence d’investissement à long terme : En cas de départ du sous-locataire, le locataire initial doit continuer à payer le loyer. De plus, il y a un risque en cas de dégradation du logement par le sous-locataire.
2. Manque de propriété Immobilière : Le locataire ne possède pas le bien immobilier et dépend entièrement de la propriété d’autrui. Bien qu’il n’ait pas à gérer les contraintes de financement, il ne rembourse pas de capital et ne bénéficie pas de l’effet de levier financier.

Conclusion

Générer des revenus grâce à la sous-location, c’est possible en devenant sous-loueur professionnel. Une solution alternative à l’investissement immobilier locatif classique et qui permet de générer du cashflow sans crédit.

L’assurance pour une sous-location

Souscrire une assurance habitation est obligatoire en tant que locataire, que le logement occupé soit vide, ou meublé. En sous-location, le locataire principal doit conserver son assurance habitation, car il reste responsable des dommages locatifs. Il devra en assumer la charge, avant de se retourner contre le sous-locataire s’il dégrade le logement ou est insolvable.

De son côté, le sous-locataire n’a pas d’obligation de souscrire une assurance sous-location, sauf si cela est précisé dans son contrat. Mais dans tous les cas, il a tout intérêt à en souscrire une ! En effet, un tel contrat le protège dans différentes situations et peut notamment lui permettre de bénéficier des garanties :

• Des risques locatifs et d’être ainsi couvert en cas de dégât des eaux ou d’explosion ou encore d’incendie,
• Du recours des voisins ou des tiers, pour être couvert des dommages provoqués, lorsqu’ils s’étendent au-delà du logement et à d’autres habitations.

Rédiger le contrat de sous-location : ce qu’il faut savoir

La rédaction d’un contrat de sous-location est une sécurité pour toutes les parties prenantes. Ce contrat de sous-location doit au minimum mentionner le montant du loyer. Le document peut, de plus, préciser certaines informations importantes comme l’identité du locataire et du sous-locataire, l’adresse, le montant du loyer, du dépôt de garantie ou des charges locatives ou bien encore, la description précise du logement. Pour prévenir tout litige potentiel, il est également conseillé de fixer à l’avance la durée de préavis de départ.

Pour rédiger un contrat de sous-location, vous avez la possibilité de vous tourner vers une plateforme de services juridiques. Celles-ci proposent très souvent des modèles de contrats légaux dont vous pouvez vous inspirer. Se baser sur ces modèles vous permet d’éviter les oublis et donc, les potentielles mauvaises surprises !

Fin du bail principal : quid du sous-locataire ?

Légalement, lorsque le bail principal prend fin, le sous-locataire n’a pas de droit envers le propriétaire. Ce qui veut dire que le bail de sous-location prend également fin et ne peut se poursuivre au-delà de cette date. Dès la résiliation du bail principal, le sous-locataire est donc tenu de quitter les lieux.

Sous-location : comment déclarer les loyers perçus ?

Légalement, le locataire doit déclarer au fisc les loyers perçus dans le cadre de la sous-location. Si le bien loué est meublé, ces loyers sont à déclarer en tant que revenus industriels et commerciaux. S’il est loué vide, les loyers sont alors à déclarer dans la catégorie des revenus non commerciaux.

Dans le cadre de la sous location professionnelle, les revenus sont à déclarer par votre entreprise et sous à l’impôt sur les sociétés.