Location meublée et fiscalité : tout ce qu’il faut savoir

Le sujet de la fiscalité est redouté par la plupart des investisseurs, toutefois il est aussi complexe qu’indispensable. Chaque catégorie d’investissement dispose de ses propres règles en matière fiscale, et il en va de même pour les locations meublées.

Connaître les différences entre LMNP et LMP ou encore les avantages fiscaux propres au régime micro-BIC ou au régime réel est plus simple qu’il n’y paraît, dès lors que vous avez les bonnes informations en votre possession.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?
Régime micro-BIC ou régime réel, quel est le meilleur régime fiscal ?
De quelle manière sont imposés les revenus d’une location meublée ?

Le présent article a justement été pensé comme un guide sur la fiscalité de la location meublée. Détails à suivre !

La distinction entre LMNP et LMP

Selon le décret du 31 juillet 2015, une location meublée correspond à la mise en location d’un bien doté des meubles et équipements nécessaires à la vie courante (literie, vaisselle, électroménager, rangements …).

Dans le domaine de la location meublée, une distinction majeure existe entre les LMNP et les LMP. Tout appartement, maison, bien habitable, qu’il soit neuf ou ancien, peut constituer une location meublée. Cependant, les critères menant au statut de LMNP ou de LMP ne sont pas les mêmes.

Afin de disposer du statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), le propriétaire doit réunir les critères cumulatifs suivants :

• un bien locatif exclusivement destiné à un usage d’habitation, et non à un usage professionnel ou commercial,
• un logement incluant certains meubles et équipements qualifiés d’indispensables par la loi,
• un logement au caractère décent, ce qui implique notamment au moins 9 m² de surface au sol ou encore 20 mètres cubes de surface habitable,
• des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an,
• ou représentant moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

A contrario, une Location Meublée Professionnelle (LMP) est une activité professionnelle. Dès lors que les revenus locatifs dépassent le seuil des 23 000 € par an, ou bien constituent la principale source de revenus du foyer fiscal, le statut de LMP sera automatiquement appliqué.

Location meublée et régime micro-BIC

Afin de traiter correctement le sujet de la fiscalité d’une location meublée, il est essentiel d’étudier les deux régimes fiscaux qui la concernent : le régime micro-BIC, et le régime réel.

Débutons avec le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il représente le régime de base d’une location meublée, c’est-à-dire qu’il s’appliquera pour toute location meublée :

• générant moins de 72 600 € de revenus locatifs par an,
• ou moins de 176 200 € concernant les locations de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes.

Grâce au régime micro-BIC, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs, ce qui signifie qu’il ne sera imposé qu’à hauteur de la moitié de ses revenus locatifs. Ce taux d’abattement atteint les 71 % pour une location de tourisme, c’est-à-dire que l’imposition ne correspondra qu’à 29 % des revenus locatifs.

Location meublée et régime réel

Concernant le régime réel, il faut savoir qu’il s’applique automatiquement pour toute location meublée dont les revenus locatifs annuels dépassent les 72 600 €. Un propriétaire a également la possibilité de choisir délibérément d’être soumis au régime réel alors que ses revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Pour cela, il lui sera nécessaire d’adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale avant le 1er février.

En termes d’avantages fiscaux, le régime réel ne propose pas d’abattement. On parle plutôt d’amortissement. En pratique, cela signifie que le propriétaire pourra compenser la perte de valeur des différents composants de son bien, suivant un pourcentage et une durée d’amortissement variables.

Les dépenses amortissables sont les dépenses réalisées afin d’assurer l’entretien, l’amélioration ainsi que l’ameublement d’un bien locatif, dès lors que ces dépenses sont supérieures à 600 €.  Les taux d’amortissement sont en moyenne compris entre 10 et 20 % par an, avec par exemple 6 ans pour une literie, ou encore 20 ans pour la rénovation du système électrique.

Au-delà de la question de l’amortissement, le propriétaire a la possibilité de déduire les différentes charges en lien avec le bien locatif, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les primes d’assurance.

Les avantages fiscaux d’une location meublée

De manière générale, une location meublée présente de nombreux avantages, dont les principaux sont :

• un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % sur les revenus locatifs, dans le cadre du régime micro-BIC,
• un amortissement et une déduction des charges dans le cadre du régime réel,
• la liberté de choisir entre régime micro-BIC et régime réel afin de bénéficier du régime le plus avantageux, même pour les propriétaires de locations meublées générant moins de 72 600 € par an par le biais d’une levée d’option,
• la possibilité de récupérer jusqu’à 20 % de TVA sur le prix d’acquisition du bien,
• le report du déficit sans limitation de temps.

Comment sont imposés les revenus d’une location meublée ?

Les locations vides et les locations meublées ne sont pas imposées de la même manière, notamment car ces dernières entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le propriétaire d’une location meublée est ainsi imposé suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), avec un taux variable suivant les tranches de revenus imposables. Le projet de loi de finances pour 2023 a modifié les tranches habituelles, voici ainsi les nouvelles tranches de revenus imposables applicables dès 2023 pour les revenus perçus en 2022 :

• jusqu’à 10 225 € – 0 %,
• entre 10 225 € et 26 070 € – 11 %,
• entre 26 070 € et 74 545 € – 30 %,
• entre 74 545 € et 160 336 € – 41 %,
• au-delà de 160 336 € – 45 %.