Avantages et inconvénients du statut LMNP

Le statut LMNP fait partie des plus anciens avantages fiscaux du système français. Certains investisseurs vantent l’amortissement qu’il offre, ou encore sa facilité de mise en location, tandis que d’autres ne sont pas convaincus par le fait qu’il est impossible d’y habiter en tant que propriétaire, ou la comptabilité exigeante qui l’accompagne.

Afin de vous aider à y voir plus clair, voici les principaux avantages et inconvénients à connaître concernant le statut LMNP !

LMNP : de quoi s’agit-il ?

Le terme LMNP renvoie à ce que l’on appelle les Locations Meublées Non Professionnelles. A contrario des Locations Meublées Professionnelles (LMP) nécessitant un enregistrement au RCS en tant qu’activité professionnelle, le statut de LMNP permet de réaliser un investissement locatif et de percevoir des revenus locatifs en guise d’activité secondaire.

Dès lors, aucun enregistrement auprès du RCS n’est nécessaire, à condition de respecter :

• un usage d’habitation uniquement,
  • une location meublée incluant les équipements obligatoires minimum déterminés par la loi,
  • des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an,
  • représentant moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

1er avantage : l’amortissement LMNP du régime réel

Le premier avantage du statut LMNP est lié à un avantage fiscal considérable offert au propriétaire : la possibilité d’amortir son bien.

L’amortissement permet de compenser la perte de valeur subie par un bien immobilier au fil du temps. Dès lors, un pourcentage de cette perte de valeur est attribué à chaque composant du bien immobilier, cette perte de valeur étant comptabilisée en tant que charge non décaissée.

Il s’applique à toute dépense d’entretien, d’amélioration ou d’ameublement du bien supérieure à 600 €, avec un taux d’amortissement variable suivant la nature de la dépense. Voici quelques exemples :

• Meubles – environ 5 ans,
• Gros oeuvre – 35 ans,
• travaux – 10 ans en moyenne (suivant le type de travaux),
• Façades et étanchéités – 20 ans,
• Agencements – 10 ans,
• Équipements – 15 ans.

Il s’agit donc d’une manière très intéressante de réduire son assiette d’imposition.

2e avantage : l’abattement de 50 % du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC détient son lot d’avantages pour les propriétaires, avec un abattement de 50 % en tête. Par abattement de 50 %, il faut comprendre que vous ne serez imposable qu’à hauteur de 50 % de vos revenus locatifs, et non à 100 %.

Ce régime permet ainsi de payer des impôts modérés dès lors que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 € par an. Au-delà de ce seuil, on bascule automatiquement dans le régime réel.

3e avantage : une mise en location plus rapide

La plupart du temps, les locations meublées sont pourvues plus rapidement que les locations vides. Cela est notamment dû à leur caractère pratique, permettant une entrée dans les lieux rapide pour les personnes pressées, en transit, ou bien celles ne disposant pas de meubles personnels et/ou des fonds pour meubler une location vide.

Étudiants, jeunes actifs ou encore travailleurs en détachement constituent les principales catégories de locataires intéressées par les locations meublées. Ils ont tendance à se décider plus rapidement pour un bien, notamment afin de répondre à un besoin urgent ou de courte durée. Les locations meublées ont ainsi tendance à être pourvues bien plus facilement, et à avoir une vacance locative plus faible que les autres types de locations.

4e avantage : un loyer avantageux

Au regard des nombreux meubles et équipements qui composent une location meublée, le loyer peut facilement être fixé à un niveau plus élevé que celui d’une location vide du même secteur, d’une même superficie.

Entre les économies liées à l’ameublement du logement et celles liées au déménagement, les locataires sont souvent prêts à investir les frais évités dans le montant de leur loyer. L’investissement du propriétaire doit également être rentabilisé. Un appartement meublé est donc souvent loué à un prix 10 à 15 % supérieur à celui d’une location vide. 

5e avantage : la potentielle récupération de TVA

Cet avantage est parfois méconnu, mais le statut LMNP permet dans certains cas de récupérer près de 20 % de la TVA. Cela s’applique aux biens locatifs meublés faisant partie d’une résidence de services neuve, pouvant exclusivement concerner :

• les résidences étudiantes,
  • les résidences d’affaires,
  • les résidences de tourisme,
  • les résidences senior,
  • et les EHPAD.

Il est alors possible de récupérer la totalité de la TVA qui avait été appliquée au prix d’acquisition du bien, c’est-à-dire 20 %. Ce montant est versé par l’administration fiscale dans un délai de 6 mois suivant la mise en location du bien, en une seule fois. 

6e avantage : le déficit reportable

Dans le cadre d’une LMNP, il n’est pas possible de déclarer un déficit menant à un crédit d’impôt. Or, il reste possible que les divers amortissements et charges soient supérieurs au montant des loyers perçus.

Dans ce cas de figure, le déficit ne peut certes pas être immédiatement crédité, mais il n’est pas perdu pour autant. Le propriétaire peut le reporter sur les années suivantes, afin de réduire ses futures impositions. 

1er inconvénient : la limite temporelle de l’amortissement

Les divers amortissements de travaux ou encore d’ameublement qui accompagnent le statut LMNP sont très attractifs. Cependant, il faut garder à l’esprit que ces amortissements ont une durée limitée.

Les meubles sont généralement amortis en 5 à 7 ans, tandis que l’intégralité de l’investissement locatif est amortie en 25 ans. Or, une fois que les amortissements ne seront plus possibles, la part imposable des revenus locatifs reviendra à la hausse.

2e inconvénient : les divers risques fiscaux

D’un point de vue fiscal, le statut LMNP ne protège pas le propriétaire de tout danger. Bien au contraire.

Des changements de législation peuvent toujours impacter tant le régime micro-BIC que le régime réel, venir modifier les seuils de revenus ainsi que les conditions permettant d’accéder à l’un ou l’autre de ces régimes, ou encore diminuer les avantages fiscaux.

Autre risque en cas de décès du dirigeant. Juridiquement, le décès du titulaire du statut LMNP équivaut à une cessation d’activité, c’est-à-dire une imposition automatique des plus-values latentes ainsi que de l’ensemble des plus-values enregistrées depuis l’achat du bien.

Dernier facteur à prendre en compte : les droits de succession qui devront être réglés par les héritiers peuvent être élevés.

3e inconvénient : temps de préparation du logement

Une location meublée est certes plus rapide à louer, toutefois il n’est pas si simple de la préparer en vue de sa location en bonne et due ferme.

Entre les meubles, les équipements électroménagers et les divers ustensiles du quotidien, sans oublier la décoration afin de rendre le logement attractif, préparer une location meublée est une tâche particulièrement chronophage. Les divers travaux et achats d’ameublement peuvent facilement s’étaler sur plusieurs mois, autant de mois durant lesquels le bien ne sera pas mis en location et ne générera donc pas de revenus locatifs.  

Qui peut exercer une activité en LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est ouvert à toute personne physique souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé. Cela inclut les particuliers, les retraités, les étudiants, les investisseurs, etc. Pour être éligible au statut LMNP, il faut remplir les conditions suivantes :

• location meublée : l’activité doit concerner la location d’un bien meublé, c’est-à-dire un logement équipé d’éléments de mobilier et de commodités nécessaires à la vie quotidienne ;
• activité non professionnelle : le statut LMNP s’applique aux activités non professionnelles, ce qui signifie que les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser un certain seuil défini par la loi ;
• revenus locatifs : les revenus locatifs issus de la location meublée doivent représenter moins de 50% des revenus totaux du foyer fiscal.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) sont deux régimes fiscaux distincts pour les investisseurs en location meublée. Les principales différences entre les deux sont les suivantes :

• revenus et activité : pour être considéré comme LMP, l’activité de location meublée doit être la principale source de revenus du foyer fiscal, avec des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 €. En revanche, le LMNP concerne les activités non professionnelles avec des revenus locatifs inférieurs à ce seuil ;
• cotisations sociales : les LMP sont considérés comme des professionnels et sont tenus de payer des cotisations sociales spécifiques. Les LMNP ne sont pas soumis à ces cotisations ;
• régime fiscal : le LMP peut bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, mais il est également soumis à une imposition plus lourde en cas de revente. Le LMNP bénéficie d’une fiscalité plus souple en cas de revente et permet des amortissements plus avantageux.

La location en LMNP : comment ça marche ?

La location en LMNP implique la location d’un bien immobilier meublé à des particuliers ou des professionnels. Les étapes clés de la location en LMNP sont les suivantes :

1. acquisition du bien : achetez un bien immobilier (appartement, studio, résidence de services, etc.) que vous aménagez et équipez pour qu’il puisse être loué meublé ;
2. gestion locative : gérez la location du bien en fixant le loyer, en trouvant des locataires et en prenant en charge les aspects administratifs et logistiques ;
3. déclaration fiscale : chaque année, déclarez les revenus issus de la location meublée dans votre déclaration de revenus. Vous pouvez déduire les charges et amortissements liés à l’activité LMNP pour réduire la base imposable ;
4. avantages fiscaux : profitez des avantages fiscaux du statut LMNP, tels que les amortissements déductibles et la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu.

Est-il possible de vendre un logement en LMNP ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre un logement en LMNP. Cependant, il convient de noter que la vente d’un bien en LMNP peut avoir des conséquences fiscales. En effet, si la vente génère une plus-value, celle-ci peut être soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si vous avez opté pour le régime réel d’imposition et avez amorti le bien pendant la période de détention.

La vente d’un bien en LMNP peut également entraîner la remise en cause des amortissements pratiqués pendant la période de détention. Il est donc important de bien anticiper les conséquences fiscales et de consulter un expert en fiscalité avant de vendre un bien en LMNP.