Imposition des revenus locatifs pour les locations nues et meublées

Lorsque vous possédez un bien locatif, la déclaration de vos revenus fonciers locatifs auprès des impôts peut rapidement s’avérer complexe et fastidieuse.

Il est ainsi crucial de bien comprendre les règles fiscales applicables et les différentes exigences de procédure afin d’éviter de commettre des erreurs qui pourraient par la suite vous coûter cher.

Comment déclarer ses revenus locatifs aux impôts ?
Quelles sont les erreurs les plus fréquemment commises dans ce domaine ?
Comment les éviter ?
Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

L’imposition des revenus locatifs d’un logement vide

Lorsque vous louez un logement vide, c’est-à-dire non meublé, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers. Les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes fiscaux distincts pour leurs revenus locatifs : le régime micro-foncier et le régime réel.

Chacun de ces régimes présente des caractéristiques et des avantages spécifiques. La compréhension et le choix judicieux du régime fiscal sont essentiels pour minimiser l’impôt sur les revenus locatifs d’un logement vide.

Le régime micro-foncier

Dans le cadre du régime micro-foncier, le propriétaire déclare uniquement les loyers perçus. L’administration fiscale applique ensuite un abattement de 30%, ce qui signifie que l’impôt est calculé sur 70% des loyers perçus.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui reçoit 10 000 euros de revenus fonciers annuels. Sous le régime micro-foncier, son revenu imposable serait de 7 000 euros (70% de 10 000 euros). L’impôt serait alors calculé en fonction de sa tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.

Le régime réel

Le régime réel, quant à lui, permet de déduire des loyers perçus les charges réelles liées au bien. Ces charges incluent le déficit foncier, les intérêts d’emprunt, les frais bancaires, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, et les frais de réparation ou d’entretien.

Si, par exemple, l’investisseur a des charges déductibles de 6 000 euros sur son bien, ses revenus imposables sous le régime réel seraient de 4 000 euros (10 000 € – 6 000 €), ce qui pourrait réduire significativement son impôt.

Comparaison des régimes et choix optimal

Il est crucial de comparer ces deux régimes pour déterminer lequel est le plus avantageux. Une règle générale est que si les charges déductibles excèdent 30% des loyers perçus, le régime réel est plus bénéfique. Dans le cas contraire, le régime micro-foncier est préférable.

L’imposition des revenus locatifs d’un bien meublé

Les revenus provenant de la location d’un bien immobilier meublé sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Régime micro-BIC

Les propriétaires bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts, avant de soumettre la moitié restante à l’impôt sur le revenu. Ce régime convient lorsque les charges réelles sont inférieures à l’abattement de 50%. Il offre une déclaration fiscale simplifiée ;

Régime réel

Sous ce régime, les revenus bruts sont déclarés sans abattement, mais les charges réelles peuvent être déduites. Cela comprend les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les charges de copropriété, les travaux et les amortissements du mobilier et des équipements. Le régime réel est avantageux lorsque les charges sont élevées et nécessite une comptabilité plus détaillée.

Le choix du régime dépend des charges, de la nature de l’investissement et des préférences de gestion du propriétaire. Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients, et il est conseillé de consulter un professionnel en fiscalité pour déterminer le régime le mieux adapté à la situation.

Quel est le taux d’imposition sur les revenus locatifs ?

Le taux d’imposition sur les revenus locatifs dépend de votre tranche marginale d’imposition, qui varie en fonction de vos revenus globaux. En France, les taux marginaux d’imposition varient de 0% à 45% en 2021. Les revenus locatifs sont ajoutés à vos autres revenus pour déterminer la tranche d’imposition applicable.

Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

Il existe plusieurs méthodes légales pour réduire, voire annuler, les impôts sur ces revenus. Que vous soyez propriétaire d’un bien en location vide ou meublée, ou que vous envisagiez de créer une société civile immobilière (SCI), comprendre les différentes options fiscales peut maximiser la rentabilité de votre investissement.

Ne pas payer d’impôt pour les locations vides

En matière de location vide, le régime réel offre une opportunité d’optimisation fiscale grâce au déficit foncier. Par exemple, si Simon a des revenus locatifs de 20 000 € et des charges déductibles de 8 000 € (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), ses revenus imposables se réduisent à 12 000 €. Ainsi, en choisissant le régime réel, il paie moins d’impôts par rapport au régime micro-foncier, où un abattement forfaitaire de 30% est appliqué.

Lors d’un projet pensé pour le déficit foncier, il est courant que durant les 1ere années les impôts fonciers soient à 0 si le total de vos travaux soit supérieur au montant de vos recettes locatives. Grâce au report du déficit foncier, vous pouvez payer aucun impôt pendant plusieurs années.

Ne pas payer d’impôt pour les locations meublées

Dans le cadre d’une location meublée en LMNP, l’amortissement des biens joue un rôle clé principalement durant les 5 premières années.

Prenons l’exemple de Clara qui loue un appartement meublé en LMNP. Elle peut amortir le prix d’achat de l’appartement sur plusieurs dizaines d’année, ainsi que celui des meubles et des travaux en 5 ans.

Si l’appartement est acheté à 200 000 €, 30 000 € de travaux et les meubles à 10 000 €, avec un amortissement de 3% (pour simplifier le calcul, voir notre article l’amortissement en LMNP pour plus de détails) pour l’appartement et de 20% pour les meubles, Clara peut réduire son revenu imposable de 6 000 € par an pour l’appartement et de 8 000 € pour les meubles.
Ainsi si les recettes locatives ne dépassent pas 8 000€ alors vous ne payerez aucun impôt sur vos revenues locatif.

Ne pas payer d’impôts grâce à la SCI

En utilisant une SCI soumise à l’IS, les investisseurs peuvent bénéficier à la fois de l’amortissement de la même façon qu’une location en LMNP ainsi d’un taux d’imposition réduit. Ainsi elle peut conserver la trésorerie au sein de la société.

Par exemple, si une SCI réalise un bénéfice de 20 000 €, elle peut sera imposée à un taux réduit de 15%, permettant de réinvestir les bénéfices non distribués dans de nouveaux projets immobiliers ou via une holding.

Les dispositifs de défiscalisation

Les investisseurs peuvent également tirer parti de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Malraux et le dispositif Denormandie. Ces dispositifs offrent des réductions d’impôts pour l’achat de logements neufs ou la rénovation de biens anciens, sous certaines conditions, comme la location du bien pendant une durée minimale ou la réalisation de travaux de restauration dans des zones spécifiques.

En résumé, il existe plusieurs stratégies pour minimiser ou éviter les impôts sur les revenus locatifs, que ce soit à travers le choix du régime fiscal, l’utilisation de structures comme la SCI, ou l’exploitation de dispositifs de défiscalisation. Chaque option doit être soigneusement évaluée en fonction de la situation individuelle de l’investisseur.

Les 5 erreurs à ne pas commettre pour votre déclaration de revenus locatifs

Voici notre TOP 5 des erreurs les plus courantes et pourtant à éviter lors de la déclaration de vos revenus locatifs aux impôts.

Erreur n°1 : Ne pas déclarer la totalité des revenus locatifs 

Lorsqu’il s’agit de déclarer vos revenus locatifs aux impôts, la première erreur à absolument éviter est d’omettre de déclarer la totalité de vos revenus locatifs, soit des loyers perçus au cours de l’année fiscale.

En d’autres termes, il est primordial de déclarer l’intégralité de vos revenus locatifs, y compris ceux qui ont été perçus de manière occasionnelle ou encore en espèces. Cela comprend donc les revenus issus de la location saisonnière, des meublés de tourisme et des locations de courte durée. Si vous omettez de déclarer une partie de vos revenus locatifs, vous risquez alors des pénalités financières et des redressements fiscaux.

Exemple avec un propriétaire qui a loué un appartement meublé pour 800 € par mois pendant 12 mois, soit un total de 9 600 € de loyers perçus sur l’année. Cependant, il a oublié de déclarer les deux premiers mois de location, ce qui représente environ 1 600 € de loyers non déclarés.

En cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale pourra établir l’existence d’une fraude et émettre une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 €.

N’hésitez pas à consulter notre article sur la manière de déclarer votre investissement locatif aux impôts !

Erreur n°2 : Oublier de déduire les dépenses liées au bien locatif

La deuxième erreur la plus courante consiste à oublier de déduire toutes les dépenses liées à la location du bien immobilier concerné.

Pour correctement bénéficier de la réduction d’assiette d’imposition à laquelle vous avez droit, il est donc recommandé de bien déduire l’ensemble des dépenses effectuées dans le cadre de la location de votre bien, ce qui inclut notamment les frais de gestion, les frais de notaire, les primes d’assurance, les frais de réparation et d’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais d’adhésion à des associations de propriétaires.

Dès lors, il sera indispensable de conserver les justificatifs de ces dépenses dans le cas d’une demande complémentaire de l’administration fiscale.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui a loué un studio meublé pour 700 € par mois pendant 12 mois, soit un montant total de 8 400 € de recettes locatives perçus pendant l’année fiscale. Il a également payé 1 500 € de charges déductibles, comprenant les frais de gestion, l’assurance habitation, les frais de copropriété, etc.

Cependant, lorsqu’il remplit sa déclaration fiscale annuelle, le propriétaire ne déduit pas les 1 500 € de charges, ce qui augmente son montant imposable et donc, l’impôt qu’il doit payer.

Dans cet exemple, si le propriétaire ne rectifie pas sa déclaration fiscale, il pourrait payer environ 400 € d’impôt supplémentaire. En effet, le montant des charges déductibles (1 500 €) vient en déduction des revenus locatifs (8 400 €), réduisant ainsi la base imposable à 6 900 €.

C’est pourquoi il est bel et bien important de penser à déduire toutes les charges déductibles afin de pouvoir réduire son impôt sur les revenus locatifs.

Erreur n°3 : Ne pas respecter les délais de déclaration 

La procédure de déclaration des revenus locatifs aux impôts reste essentiellement administrative. En ce sens, elle se doit de respecter un certain formalisme, notamment au regard des délais à respecter.

Dans cette logique, il faut garder à l’esprit que votre déclaration de revenus locatifs doit impérativement être effectuée :

• avant le jeudi 25 mai 2023 à 23h59 pour les départements 1 à 19, et les non-résidents,
• avant le jeudi 1er juin 2023 à 23h59 pour les départements 20 à 54 (y compris le 2A et le 2B),
• et avant le jeudi 8 juin 2023 à 23h59 pour les départements 55 à 976.

 Cela correspond ainsi à la date limite de déclaration. Si vous ne respectez pas cette date limite, vous risquez alors des pénalités financières.

Un propriétaire qui ne déclare pas ses revenus locatifs dans le délai imparti risque ainsi une pénalité financière pouvant aller jusqu’à 10 % des impôts dus.

Erreur n°4 : Ne pas tenir compte des règles fiscales applicables 

Tous les revenus locatifs ne sont pas encadrés de la même manière, en particulier compte tenu du régime fiscal initialement sélectionné par le propriétaire.

À cet effet, il est important de parfaitement connaître les règles fiscales spécifiques applicables à votre bien locatif, notamment en matière de TVA, d’abattement forfaitaire, de plafond de revenus ou encore de possibilités de déductions. Les règles et les plafonds ne seront pas les mêmes suivant le régime réel, le régime micro-BIC et ainsi de suite.

Si vous ne respectez pas ces règles, vous risquez des pénalités financières et des redressements fiscaux. Il est donc important de se renseigner et de se conformer aux règles fiscales applicables à votre situation spécifique.

Erreur n°5 : Ne pas conserver de registre ou de justificatifs 

Enfin, dernière erreur fréquente mais tout de même lourde de conséquences : ne pas tenir de registre listant l’ensemble des transactions effectuées (loyers perçus, dépenses effectuées) et/ou ne pas conserver les justificatifs correspondants.

Le fait de conserver un registre des transactions effectuées ainsi que de la moindre dépense engagée vous sera d’une aide précieuse pour parvenir à justifier les montants déclarés à l’administration fiscale en cas de contrôle fiscal, ou tout simplement pour tenir une comptabilité claire et précise d’un point de vue personnel.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière sur le locatif ?

Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont conçus pour encourager l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires. Parmi les plus connus figurent :

• loi Pinel : ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement et en le louant pendant une durée déterminée ;
• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : ce régime offre des avantages fiscaux aux investisseurs en location meublée. Il permet de déduire les charges et amortissements liés à l’activité ;
• Malraux : ce dispositif vise la rénovation de biens immobiliers situés dans des zones protégées. Il offre une réduction d’impôt en fonction des travaux réalisés ;
• Censi-Bouvard : destiné à l’investissement en résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, etc.), ce dispositif permet de récupérer une partie de la TVA et de bénéficier d’une réduction d’impôt ;
• Denormandie : similaire à la loi Pinel, ce dispositif encourage la rénovation de logements anciens dans certaines zones définies.