Fin de la « niche fiscale airbnb » : Réforme de la fiscalité LMNP et meublés de tourisme

La fin de la niche fiscale Airbnb à belle est bien été finalement validé pour 2024. D’abord laissé par erreur lors de la validation du PLF 2024, le Conseil d’État a annulé debut juillet le paragraphe permettant aux locations courte durée de continuer à bénéficier de cette niche fiscal.

Ces modifications visent à équilibrer le marché immobilier et à offrir des logements plus accessibles aux résidents permanents notamment dans les zones tendues en contraignant les propriétaires à opter pour des locations de longue durée. Cette réforme s’inscrit dans une série de nouvelles lois pour encadrés les locations AirBnb en 2024.

Abattement régime micro BIC et meublés de tourisme

Depuis des années, les propriétaires de meublés touristiques bénéficiaient d’abattements fiscaux avantageux : jusqu’à 71% pour les biens classés et 50% pour les non classés. Ces avantages fiscaux ont encouragé l’essor de la location de courte durée, mais ont aussi contribué à la pénurie de logements disponibles pour les résidents à long terme.

Réforme de la loi de finances 2024

La nouvelle loi de finances réduit l’abattement fiscal à 30% pour les meublés non classés et les meublés classés en zone tendus. Cet abattement est aussi réduit à 51% pour les meublés classés en zones non tendues et concervé à 71% pour les zones très peu dense et les stations de ski.

Les plafonds de revenus sont également ajustés à 15 000 € maximum (ou 77 000 € pour les zones très peu denses) :

Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leur activité de location de locaux classés meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407, lorsque ces derniers ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas au cours de l’année civile précédente 15 000 €.

Article 50-0 – Code général des impôts

Mise à jour septembre 2024 : Le barème définitif de la nouvelle réforme du régime micro-BIC

Dès 2024, l’abattement du régime micro-BIC est réduit, passant de 50% à 30%. Ce changement ne s’applique cependant qu’aux propriétaires dont le chiffre d’affaires annuel reste sous la barre des 15 000 €, au lieu des 77 700 € auparavant.

Si vos revenus locatifs dépassent ce nouveau seuil, vous devrez obligatoirement passer au régime réel. Cela signifie que vous devrez calculer vos bénéfices en déduisant les charges et en appliquant les amortissements.

Type de location	Revenus 2023	Revenus 2024
Meublés de tourisme	Abattement de 50 % jusqu’à 77.700 € de CA	Abattement de 30 % jusqu’à 15.000 € de CA
Meublés longue durée (résidence principale du locataire, bail supérieur ou égal à un an)	Jusqu’à 77.700 € de CA	Pas de changement
Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes	Abattement de 71 % jusqu’à 188.700 € de CA	Pas de changement
Meublés de tourisme classés hors zones tendues	Abattement de 71 % jusqu’à 188.700 € de CA	Abattement de 92 % jusqu’à 15.000 € de CA

Notre analyse pour les investisseurs LMNP

Ce régime risque de devenir contraignant pour ceux qui utilisent leur bien une partie de l’année. En effet, l’amortissement ne sera possible qu’au prorata du temps de mise en location, ce qui risque de générer un bénéfice imposable, avec des cotisations sociales si vos recettes dépassent 23 000 €.
En revanche, pour ceux qui louent leur bien toute l’année, le régime réel sera souvent plus avantageux, notamment grâce à la possibilité d’amortir 100% du bien.

L’avenir de la fiscalité des revenus locatifs meublés reste incertain. Dans le contexte politique actuel, il est probable que l’esprit de la loi transpartisane « anti-Airbnb », portée par la députée Annaïg Le Meur, revienne sur le devant de la scène pour 2025 comme en témoignent les récents post de la député évoquant aussi une proposition de loi pour les résidences gérées :

Tableau récapitulatif des impacts de la suppression de la niche fiscale airbnb

Période	Type de Location	Zone	Seuil de Revenus	Taux d’Abattement Micro-BIC
Location avant 2024	Meublé de tourisme non classé	Toutes	77 700 €	50%
	Meublé de tourisme classé	Zone tendue	188 700 €	71%
	Meublé de tourisme classé	Zone non tendue	188 700 €	71%
A partir de 2024	Meublé de tourisme non classé	Toutes	15 000 €	30%
	Meublé de tourisme classé	Zone tendue	15 000 €	30%
	Meublé de tourisme classé	Zone non tendue	15 000 €	51%
	Meublé de tourisme classé	Zone très peu dense (stations de sport d’hiver)	50 000 €	71%

Quel impact pour les investisseurs ?

La réduction des abattements fiscaux et des plafonds de revenus aura un impact direct sur la rentabilité des investissements en location meublée non professionnelle (LMNP). Les propriétaires verront une augmentation de leur base imposable, ce qui pourrait diminuer leur rentabilité nette.

Cette réforme va impacter principalement les « petits » investisseurs qui ont peu de biens ou déjà remboursé leur crédit. En effet, si vous possédez beaucoup de bien en location courte durée et dépassé le plafond des 77 700€ alors cette réforme n’aura aucun impact pour vous.

De même, si vous avez réalisé beaucoup de travaux et acheté le bien à crédit, l’imposition en LMNP au réel est souvent la plus rentable. Ainsi vous déduisez vos frais réel plutôt que l’abattement forfaitaire.

Retravaille de votre stratégie fiscale

Les changements doivent obligatoirement vous pousser à revoir votre stratégie fiscal pour connaître quelle serait la meilleure solution pour vous. Passer un bien en location longue durée pour rester sous le seuil des 15 000 euros de bénéfice ? Passer sur une imposition au réèl pour déduire mes frais ? …

Sur ses questions complexes de fiscalités, l’aide d’un simulateur d’impôt foncier comme le propose LyBox peut vous êtres très utiles pour connaître l’impact de cette réforme sur votre situation personnelle et trouver des pistes d’optimisation.

Résumé des points clés de la niche fiscale airbnb

1. Adoption erronée de la réforme : La réforme fiscale pour les loueurs de meublés touristiques a été adoptée par erreur lors de l’utilisation de l’article 49.3 de la loi de finances pour 2024. Le Conseil d’État a invalidé cette note du ministère des Finances, sans effet rétroactif.
2. Réduction abattement fiscal : La réforme réduit l’abattement fiscal de 71% à 30% pour les meublés classés et de 50% à 30% pour les non classés.
3. Modification des plafonds :
4. Application Future : La réforme s’appliquera à partir de 2025 pour les revenus déclarés de 2024.

Quelles sont les autres réformes à venir ?

Les locations courte durée type Airbnb sont dans le collimateur depuis quelques années, un autre projet de loi visait à réduire le nombre de nuit pour les locations airbnb à 90 ou 60 maximum.

De nombreuses villes ont déja mis en place en système de compensation : Pour chaque logement loué en courte durée et donc sortie du marché de la location classique, un nouveau logement loué en longue durée doit être créer (via l’aménagement d’un local commercial en logement dans la majorité des cas).

Au final investir dans la location courte durée risque de devenir de plus en plus complexe, rester à l’écoute des évolution reglementaire vous permettra d’anticiper au mieux les changements.