Acheter pour louer, est-ce encore rentable en 2024 ?

L’idée d’acheter un appartement pour le louer attire de nombreux investisseurs grâce à l’attrait de génération de revenus passifs et potentiellement, une plus-value sur le long terme. Cependant, déterminer si cela est rentable nécessite une analyse en profondeur des divers facteurs qui influencent le retour sur investissement dans le secteur de l’immobilier.

Pourquoi acheter pour louer ?

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et chercher un moyen d’augmenter vos revenus ou baisser votre impôt ? Acheter un appartement pour le louer peut être la bonne solution.

Acheter un bien immobilier dans le but de le louer est une stratégie d’investissement qui peut s’avérer très lucrative. Mais est-ce réellement rentable ? Avant de vous lancer, il est impératif de bien comprendre les tenants et les aboutissants de cette démarche. L’achat pour louer permet de générer des revenus passifs tout en construisant un patrimoine immobilier. Les avantages sont multiples, mais il est également essentiel de connaître les risques et les contraintes associés.

En optant pour l’achat locatif, vous avez l’opportunité de diversifier vos sources de revenus, ce qui peut être particulièrement judicieux dans une économie incertaine. Toutefois, il est recommandé de peser soigneusement les bénéfices potentiels contre les coûts et les efforts nécessaires pour gérer un bien locatif.

L’immobilier, une valeur sûre

L’immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux investisseurs. Contrairement aux actions, la valeur d’un bien immobilier est généralement moins volatile. De plus, la demande de logements reste constante, offrant une certaine stabilité. Même en période de crise, la pierre continue d’attirer les épargnants en quête de sécurité. Cette stabilité est renforcée par la rareté de certains emplacements prisés, ce qui tend à maintenir, voire augmenter, la valeur des biens.

Les objectifs de l’achat pour louer

L’objectif principal de l’achat pour louer est de générer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Cela peut permettre de financer en partie, voire en totalité, l’emprunt contracté pour l’achat du bien. De plus, sur le long terme, la valeur de votre bien peut augmenter, vous offrant ainsi une plus-value appréciable en cas de revente. Cependant, il est pertinent de noter que la réussite de cette stratégie repose sur plusieurs facteurs, notamment le choix de l’emplacement et le type de bien acheté.

Un autre objectif est de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif. En France, divers dispositifs existent pour encourager l’achat de biens à louer, tels que la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ces avantages fiscaux peuvent considérablement améliorer la rentabilité de votre investissement, rendant cette stratégie encore plus attractive.

Comprendre les facteurs clés de la rentabilité d’un investissement immobilier

Pour que l’achat pour louer soit rentable, il est impératif de choisir judicieusement l’emplacement de votre bien. La rentabilité de l’achat d’un appartement destiné à la location n’est pas garantie et repose sur plusieurs aspects critiques :

• Le prix d’achat : Il s’agit du coût initial de l’appartement qui doit être optimal pour assurer une bonne marge.
• Les frais annexes : Cela inclut les taxes, les charges notariales, les coûts de rénovation éventuelle avant mise en location.
• La situation géographique : La ville d’emplacement joue un rôle crucial, car certaines zones offrent de meilleures perspectives en termes de demandes locatives et de valorisation des biens.
• Le rendement locatif : Rapport entre les loyers annuels perçus et le prix total de l’investissement.
• La valorisation du patrimoine à long terme : La capacité de l’appartement à prendre de la valeur au fil du temps.

Ces éléments doivent être scrutés minutieusement afin de décider si un tel investissement peut répondre aux attentes de rentabilité fixées.

Prix d’achat et financement

Le coût d’acquisition de votre bien a un impact direct sur sa rentabilité. Un prix d’achat trop élevé peut réduire significativement votre rendement locatif. Il est donc judicieux de négocier le prix du bien et de chercher les meilleures offres de financement.

Lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un bien immobilier locatif, le crédit joue un rôle crucial. Les banques sont généralement disposées à accorder des prêts pour ce type d’investissement, mais elles exigent souvent un apport personnel pour sécuriser le financement. Un apport suffisant peut non seulement augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier, mais aussi améliorer les conditions de votre prêt, en réduisant par exemple le taux d’intérêt.

Si vous possédez une grosse somme d’argent, l’achat content peut être tentant mais n’est pas forcément la meilleure idée comme nous vous l’avions détaillé dans notre article : Achat cash ou à crédit pour un investissement locatif.

Un taux d’intérêt bas et une durée de prêt adaptée à vos capacités de remboursement optimiseront la rentabilité de votre investissement.

Il est donc impératif de bien préparer votre dossier de demande de crédit et de comparer les offres de différentes banques pour trouver celle qui vous offre les meilleures conditions.

Avantages fiscaux et défiscalisation

Les dispositifs fiscaux et les aides locales peuvent également influencer votre décision de financement. Par exemple, le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts en échange d’un engagement de location sur une durée déterminée. De même, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux intéressants pour les investissements dans des biens meublés.

L’emplacement du bien

Pour réussir un investissement locatif, il est essentiel de choisir une ville ou une région ayant un fort potentiel de croissance ou une demande locative élevée. Une étude de marché approfondie permettra donc de découvrir les zones avec les meilleurs rendements potentiels.

Un emplacement stratégique, proche des commodités et bien desservi par les transports en commun, attirera plus facilement les locataires et permettra de maintenir un taux d’occupation élevé. En outre, les quartiers en développement offrent souvent de bonnes opportunités d’investissement grâce à l’augmentation prévue de la demande locative.

Choix du type de bien

Il est tout aussi important de sélectionner le bon type de bien immobilier. Les appartements en centre-ville sont généralement plus demandés que les maisons en périphérie, mais ces dernières peuvent offrir des rendements intéressants si elles sont bien situées. Choisir entre un bien neuf et un bien ancien est également une décision cruciale.

Les biens neufs nécessitent moins de travaux de rénovation et offrent souvent des avantages fiscaux, tandis que les biens anciens peuvent être acquis à un prix plus bas, avec un potentiel de plus-value plus élevé après rénovation.

En combinant emplacement et type de bien on peut établir une stratégie cohérente tels que l’investissement dans des villes étudiantes qui peuvent offrir une demande constante pour de petits logements, ce qui peut se traduire par un taux d’occupation très favorable.

Une autre stratégie peut être d’acheter une résidence secondaire pour la louer, ainsi vous pourrez en profiter sur une certaine période de l’année tandis que la location occasionnelle couvrira tous les frais inhérents.

Calcul de la rentabilité de son investissement locatif

Calculer la rentabilité de manière concrète implique non seulement de comprendre le rendement brut mais également de considérer la rentabilité nette après impôts et charges. Il faut tenir compte des éléments suivants :

• Taxes foncières
• Copropriété et charges de gestion
• Maintenance et réparations
• Risques de vacance locative

Une approche détaillée permet de peindre un tableau réaliste du potentiel de génération de revenu et aidera à anticiper les dépenses imprévues.

Rendement brut vs rendement net

Le rendement brut se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d’achat du bien. Cependant, pour une vision plus réaliste, il convient de calculer le rendement net en déduisant les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et les éventuels travaux. Le rendement net offre une image plus précise de ce que vous pouvez réellement gagner avec votre investissement.

Impact des charges et impôts

Les charges et les impôts peuvent considérablement affecter le rendement. Il est donc crucial de bien les anticiper dans votre calcul du rendement. Utilisez des outils comme un simulateur de calcul de rendement locatif pour évaluer précisément vos investissements.

En intégrant ces coûts dans vos calculs, vous pouvez mieux prévoir vos gains nets et ajuster votre stratégie en conséquence.

Indicateur	Calcul	Exemple
Rendement brut	(Loyers annuels / Prix d’achat) * 100	(10 800 € / 200 000 €) * 100 = 5,4 %
Rendement net	((Loyers annuels – Charges) / Prix d’achat) * 100	((10 800 € – 2 400 €) / 200 000 €) * 100 = 4,2 %

Calcul du cash flow

Le cash flow, ou flux de trésorerie, est un autre indicateur crucial. Il représente la différence entre les revenus locatifs et les dépenses liées au bien (remboursement du prêt, charges, impôts). Un cash flow positif signifie que vos revenus locatifs couvrent toutes vos dépenses et génèrent un surplus, ce qui est idéal pour un investisseur.

Pour maximiser le cash flow, il est impératif de minimiser les coûts et d’optimiser les revenus, par exemple en ajustant le loyer ou en choisissant une gestion efficace du bien.

Revenus	Dépenses	Cash flow
900 € par mois	600 € par mois (prêt, charges, impôts)	300 € par mois
10 800 € par an	7 200 € par an	3 600 € par an

Avantages contre risques : peser les deux côtés

L’un des principaux avantages de l’immobilier locatif est la génération de revenus passifs. Les loyers perçus peuvent couvrir les mensualités du prêt, et parfois même générer un excédent. Cet excédent, appelé cashflow positif, peut être réinvesti ou utilisé pour d’autres dépenses.

L’investissement dans un bien locatif présente de multiples autres avantages comme la création d’un patrimoine durable, tangible, qui prend de la valeur et des incitations fiscales en fonction de la législation locale.

Néanmoins, il comporte aussi des risques spécifiques tels que la volatilité du marché immobilier, les risques liés aux locataires (impayés, dégradations), ainsi que les coûts cachés de gestion immobilière. Pour atténuer ces risques, une gestion rigoureuse et la souscription d’assurances spécifiques peuvent être des solutions efficaces.

Optimisation de la rentabilité

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre. Fixer le loyer au bon niveau est essentiel. Il doit être compétitif par rapport aux autres biens similaires dans la même zone tout en garantissant un revenu suffisant pour couvrir vos charges et dégager un bénéfice.

Rénover pour augmenter la valeur et le loyer

La rénovation permet non seulement de justifier des loyers plus élevés, mais aussi d’augmenter la valeur du bien, ce qui est bénéfique en cas de revente. En améliorant l’état du logement, vous attirez également des locataires de meilleure qualité, prêts à payer un loyer plus élevé pour un logement en bon état. Les rénovations énergétiques, par exemple, peuvent aussi réduire les charges locatives et augmenter l’attractivité du bien.

Gestion locative efficace

Une gestion locative efficace permet d’optimiser les coûts et de maximiser les revenus. Confier cette tâche à un professionnel peut rendre l’investissement plus passif. Une bonne gestion inclut la sélection rigoureuse des locataires, la maintenance régulière du bien et la gestion rapide des éventuels litiges. En externalisant cette gestion, vous pouvez vous concentrer sur d’autres aspects de votre portefeuille d’investissement.

Adapter le mode de location

Opter pour la location courte durée ou la colocation peut augmenter significativement les revenus locatifs. Cependant, ces modes de location demandent une gestion plus intensive. La location courte durée, par exemple, nécessite une gestion fréquente des entrées et sorties de locataires, mais peut offrir des revenus bien supérieurs à la location longue durée, surtout dans les zones touristiques.

Financement et taux d’intérêt

En 2024, les taux d’intérêt ont augmenté, ce qui peut affecter la rentabilité des nouveaux investissements. Il est donc impératif de négocier les taux et de bien planifier son financement.

Un bon taux peut faire une grande différence sur le coût total de l’investissement. Il est également utile de comparer les offres de différents prêteurs pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Optimisation de la fiscalité

Optimiser la fiscalité est essentiel pour maximiser le rendement net. Les dispositifs comme le LMNP, le déficit foncier ou les systèmes de défiscalisation comme la loi Pinel peuvent être très avantageux.

Les déductions des frais au réèl ou les avantages de l’amortissement liés au statut LMNP, peuvent également augmenter votre rendement net.

Ces dispositifs permettent de réduire la charge fiscale et d’améliorer la rentabilité nette de votre investissement :

Dispositif fiscal	Description
Loi Pinel	Réduction d’impôts pour l’achat de logements neufs dans des zones spécifiques
Statut LMNP	Déductions pour les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et les assurances + amortissement comptable
Régime réel simplifié	Imposition réduite sur les revenus issus de la location meublée

Conclusion

En somme, l’achat d’un appartement pour le mettre en location peut certes être une avenue rentable, mais cela dépend fortement de la manière dont on gère tous les éléments mentionnés ci-dessus. Une planification soigneuse, un choix judicieux de la propriété, une gestion efficace et une compréhension complète du marché sont indispensables pour transformer cet investissement en succès financier.

Acheter un appartement ou autre logement peut être effrayant car le montant est important, nous avons tendance à craindre les problèmes avec le locataire, un refus de la banque ou simplement de faire une mauvaise affaire. Cependant c’est peut-être le moyen le plus sur de s’enrichir quand le projet est bien réfléchi.

Pour les nouveaux investisseurs, il est conseillé de bien se renseigner, de faire appel à des experts et de commencer par un projet de taille raisonnable pour se familiariser avec les particularités de l’investissement locatif. Consultez également notre guide sur l’investissement locatif autofinancé pour des stratégies efficaces.

Questions / réponses

Quelle rentabilité espérer en immobilier ?

Le rendement d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, dont l’emplacement, le type de bien et le mode de gestion. Pour des données précises, vous pouvez consulter le rendement locatif par ville. En général, un bon rendement locatif brut est entre 6 et 12 %.

Les loyers ne sont pas la seule source d’enrichissement dans un projet immobilier. Votre logement va prendre de la valeur dans le temps et lors de la revente la plus value et une source importante de gain. Lorsque l’on comptabilise les loyers et la plus value, on ne parle plus de rendement mais de rentabilité.

Il est important de bien calculer la rentabilité nette en prenant en compte toutes les charges et les impôts.

Investissement à cashflow ou patrimonial ?

Il est judicieux de déterminer si l’on vise un investissement à cashflow positif ou patrimonial. Le premier vise à générer des revenus immédiats, tandis que le second se concentre sur la valorisation du patrimoine à long terme. Un investissement à cashflow positif permet de dégager un revenu supplémentaire dès le départ, tandis qu’un investissement patrimonial mise sur l’appréciation du bien et une revente future avantageuse.

Quels sont les risques associés à l’achat pour louer ?

Investir dans l’immobilier locatif comporte des risques qu’il est essentiel de bien comprendre. La vacance locative est l’un des principaux risques, car chaque période sans locataire représente une perte de revenus. Pour minimiser ce risque, choisissez des biens dans des zones à forte demande locative et assurez-vous de fixer un loyer compétitif.

Les impayés de loyers sont également un risque majeur. Pour vous en prémunir, il est judicieux de souscrire une assurance loyers impayés et de sélectionner rigoureusement vos locataires en vérifiant leur solvabilité.

Enfin, les coûts d’entretien et de réparation peuvent rapidement s’accumuler, impactant négativement votre rentabilité. Une maintenance régulière et préventive est impérative pour éviter des frais de réparation imprévus.

Comment réduire les risques de l’investissement locatif ?

Pour minimiser les risques, il est impératif de sélectionner des locataires fiables, de maintenir la qualité du bien et de choisir des emplacements dans des quartiers dynamiques. Un bon entretien et une gestion proactive permettent également de limiter les imprévus. Il est également conseillé de souscrire une assurance loyers impayés et de vérifier régulièrement l’état du bien pour anticiper les travaux de maintenance nécessaires.