L’annonce est sortie ce matin sur bienici. Un petit immeuble d’un étage à deux pas du boulevard de la Blancarde, vendu 290 000 € avec un local commercial au rez-de-chaussée, un T3 au-dessus et des combles aménageables. Sur le papier, le profil parle à l’investisseur en quête d’opérations à plusieurs lots. L’annonce originale est ici.
Analyse de l’annonce
La description
Le vendeur annonce 130 m² sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée : un local de 65 m² avec sous-sol de 65 m² exploitable en caves ou stockage. Au 1er étage : un T3 d’environ 65 m² avec cuisine ouverte et belle hauteur sous plafond. Les combles sont annoncés aménageables. Le bien se présente comme une opportunité mixte habitation / activité professionnelle.
Premier point bloquant : le DPE n’apparaît pas dans l’annonce. C’est un manque sérieux sur un bien marseillais d’origine probable 1930-1970 où le risque d’étiquette E, F ou G est élevé. À demander en priorité avant toute visite. Deuxième information à vérifier : le sous-sol est annoncé mais on ne sait pas s’il est sec, hors d’eau. Une cave inondable n’a pas la même valeur qu’un sous-sol exploitable.
Bonne nouvelle côté structure : l’annonce parle d’un immeuble entier (3 lots) et pas d’une copropriété. Pas de syndic, pas de charges communes, pas de votes en AG. L’investisseur garde la main sur ses décisions de rénovation. Avantage majeur qu’on n’a pas dans un T3 classique.
Les photos
Huit photos seulement, alors que le bien comporte plusieurs niveaux et plusieurs espaces. Plusieurs zones-clés ne sont pas documentées : la salle de bain de l’appartement, les combles annoncés, le sous-sol de 65 m², l’escalier intérieur et l’entrée commune. Pour un bien à 290 000 € avec une promesse de transformation, c’est insuffisant.
L’appartement du 1er étage tient bien la route. Belle hauteur sous plafond typique des immeubles marseillais d’avant-guerre, parquet stratifié foncé en bon état, fenêtres PVC double vitrage récentes au séjour comme à la cuisine. Deux cheminées en stuc préservées qui donnent du cachet. Pas de chauffage central visible : il faut s’attendre à des convecteurs électriques individuels.
La cuisine est fonctionnelle mais le mobilier a été repeint en gris à la main par l’occupant. C’est correct comme rafraîchissement mais un locataire suivant voudra du neuf. L’évier inox est récent, le carrelage mural blanc est sain.
Côté façade, le constat est plus rude. L’enduit est cloqué sur de larges zones, la peinture s’écaille en partie basse, les volets bois bleu-vert ont besoin d’un coup de pinceau. À Marseille, le ravalement n’est pas optionnel : la ville rappelle régulièrement les propriétaires à leurs obligations sur les façades sur rue.
Les deux photos du local commercial sont parlantes. Le local est exploité comme zone de stockage par le commerce voisin : cartons partout, étagères de bric et de broc, rideau métallique fermé sur la rue. Le faux plafond avec spots est à refaire. La vitrine donne sur une rue passante (piétons visibles, trottinettes électriques en libre-service) : bon signe pour la commercialité.
Ce qu’on ne voit pas : la salle de bain, l’escalier intérieur, les combles aménageables, le sous-sol de 65 m². Ce sont précisément les zones qui décideront du projet. À demander avant tout déplacement.
La ville (et le quartier)
Marseille 4e, 50 068 habitants, arrondissement résidentiel structuré autour des Chartreux, des Chutes-Lavie, des Cinq-Avenues et de la Blancarde, à proximité du parc Longchamp. Le tissu urbain mêle immeubles bourgeois 1930 et copropriétés des Trente Glorieuses. La gare de la Blancarde dessert la métropole en TER. Le métro et le tramway irriguent l’arrondissement.
Le marché local affiche 2 920 €/m² tous types confondus. Pour les appartements : 2 889 €/m². Sur cinq ans, la progression atteint +20,8 %. La rentabilité brute moyenne de l’arrondissement s’établit à 6,75 %, donc le bien analysé est nettement au-dessus avec ses 8,4 %.
Le quartier de la blancarde
La Blancarde, c’est le quartier qui monte. Historiquement plus populaire que les Cinq-Avenues ou les Chartreux, il bénéficie de la gare TER, de stations de tramway, d’une vie commerçante autour du boulevard et d’une population mixte (actifs urbains, étudiants en colocation, familles). Demande locative soutenue, relocations rapides.
L’annonce indique « à deux pas du boulevard ». L’adresse exacte n’est pas communiquée. Point à clarifier avant visite : entre une parallèle calme du boulevard et une rue en marge du quartier des Caillols, l’attractivité change. Repérer la distance à pied au tram et à la gare lors de la visite.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
Le tensiomètre confirme : 8/10 sur la tension locative, le bien se louera vite. Le budget locataire à 5/10 reste moyen, ce qui veut dire qu’il faut rester réaliste sur le loyer applicable. Le niveau de vie médian local à 20 220 €/an et le taux de chômage à 10,8 % cadrent les attentes. Plus de détails sur la page d’analyse de Marseille 4 sur Lybox.
Analyse des chiffres
Le loyer hors charges conseillé pour l’ensemble est de 2 209 €/mois, soit 26 508 €/an. C’est la base de tous nos calculs. Le rendement brut affiché par Lybox tombe à 8,4 % en intégrant les frais d’agence.
Loyer annuel : 2 209 € × 12 = 26 508 €
Prix d’achat : 290 000 €
Rendement brut = 26 508 / 290 000 × 100 = 9,1 %
9,1 % brut, c’est solide sur le papier. Le rendement passe à 8,4 % une fois les frais d’acquisition intégrés, ce qui reste au-dessus du seuil habituel d’un bon investissement. Mais ce calcul ignore les travaux. C’est là que tout se joue sur ce bien.
Enveloppe travaux à prévoir : ravalement de façade, rafraîchissement du T3 (cuisine, peinture, sols), remise à neuf du local commercial, aménagement éventuel des combles. Sur 130 m² visibles, un budget de rénovation intermédiaire pèse 50 000 à 70 000 €. On retient 65 000 € pour le calcul.
Frais de notaire ancien : 290 000 × 7,5 % = 21 750 €
Travaux estimés : 65 000 €
Prix de revient total : 290 000 + 21 750 + 65 000 = 376 750 €
Rendement brut prix de revient = 26 508 / 376 750 × 100 = 7,0 %
On retombe à 7 % brut prix de revient, ce qui n’est plus exceptionnel mais reste cohérent pour un immeuble dans une grande ville en tension locative. Et surtout, ce calcul ne valorise pas le levier d’aménagement des combles : créer un studio supplémentaire de 25 m² qui se loue 600 €/mois change radicalement la donne.
Loyer annuel : 26 508 €
Taxe foncière estimée : 2 200 €
Assurance PNO : 400 €
Vacance locative (1 mois) : 2 209 €
Entretien courant : 1 300 €
Charges totales annuelles : 6 109 €
Rendement net sur prix de revient = (26 508 − 6 109) / 376 750 × 100 = 5,4 %
5,4 % net, c’est la zone où le cash-flow doit être surveillé de près. Le simulateur de cash-flow Lybox intègre les paramètres de prêt et donne le résultat mensuel précis. Pour aller plus loin sur la repères d’un bon rendement locatif, le concept mérite d’être maîtrisé avant signature.
L’analyse complète avec simulation de fiscalité, comparaison de marché et projection sur 20 ans : voir l’analyse détaillée du bien sur Lybox.
Stratégies possibles
Toutes les stratégies ne se valent pas sur ce bien. On élimine la colocation classique (l’appartement T3 a deux chambres seulement, c’est trop juste pour un projet de 3-4 colocataires). On élimine aussi la location courte durée saisonnière pure : Marseille a durci les règles en quartier résidentiel. La rentabilité saisonnière à La Blancarde reste inférieure à celle des arrondissements 1 ou 7 plus touristiques.
Stratégie 1 : maintenir le mix actuel et rénover. Garder le local commercial au rez-de-chaussée, rénover l’appartement T3 du 1er, le louer en LMNP meublé. Loyer cible : 900 €/mois pour le T3 meublé, 700 €/mois pour le local commercial après remise en état. Total : 1 600 €/mois. C’est en dessous du loyer théorique mais c’est crédible immédiatement. Le statut LMNP permet d’amortir le bâti et de neutraliser la fiscalité pendant 8 à 12 ans.
Stratégie 2 : aménager les combles pour créer un troisième lot. C’est le scénario le plus rémunérateur sur le long terme. Studio de 25 m² loué 600 €/mois, ce qui porte le revenu locatif total à 2 200 €/mois. L’enveloppe combles (25 000 à 40 000 € selon la complexité d’accès et l’isolation) augmente le prix de revient mais améliore le rendement final. À comparer avec d’autres montages dans l’investissement en immeuble de rapport.
Stratégie 3 : transformer le commercial en logement. Plus risquée. Demande un changement d’usage validé par la mairie (Marseille encadre fortement les changements d’usage), des travaux lourds (création de pièces, salle d’eau, cuisine, isolation) et une étude de faisabilité sur le sous-sol. Budget : 40 000 à 60 000 € en plus. Pertinent uniquement si la commercialité du local est faible, ce qui n’est pas le cas sur une rue passante.
Conclusion
L’immeuble a un vrai potentiel mais réclame un travail préparatoire sérieux. Le rendement brut sur prix affiché est attractif, le quartier porte, l’absence de copropriété donne une liberté précieuse. En contrepartie : le DPE manque, la façade est à reprendre, l’enveloppe travaux totale flirte avec 65 000 € et plusieurs zones-clés (combles, sous-sol, SDB) ne sont pas documentées dans l’annonce.
Avant toute offre, exiger le DPE, faire chiffrer le ravalement par un artisan local, vérifier la faisabilité technique de l’aménagement des combles (accès, hauteur sous faîtage, charpente). Inspecter aussi le sous-sol pour confirmer son état. Une négociation à 265 000 € reste défendable au regard de l’enveloppe travaux. Pour comparer avec d’autres marchés, consulter le classement des villes par rendement locatif.
Voir l’annonce originale sur bienici et ouvrir l’analyse complète sur Lybox pour la simulation chiffrée et le détail du marché local.
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