Analyse d’un immeuble à Verdun à 119 500 € : on achète ou pas ?

Une annonce mise en ligne ce 29 avril 2026 sur Leboncoin propose un immeuble de rapport à Verdun à un prix qui attire l’œil : 119 500 € pour 140 m2 en centre-ville élargi, soit 854 €/m2. Lybox calcule 12,5 % de rendement brut et 493 € de cash-flow mensuel. Le bien est présenté comme « couteau suisse » : maison familiale ou immeuble de 3 lots au choix. On regarde de près ce que cache la décote de 27 %.

Analyse de l’annonce

La description

L’annonce de l’agence MiraBelle Immo détaille bien le bien. On a une bâtisse de 1925, sur trois niveaux : un sous-sol avec trois grandes caves, un rez-de-chaussée avec un F3 de 65 m2 sur jardin (entrée, cuisine ouverte sur salon, deux chambres, salle d’eau, WC), un premier étage avec un second F3 de 65 m2 (cuisine, salon, deux chambres, salle de bain, WC), un grenier de 65 m2 au deuxième étage qui peut être transformé en troisième F3.

Le bien est annoncé honoraires charge vendeur : pas de frais d’agence à ajouter. Avec 9 560 € de frais de notaire estimés, on monte à 129 060 € de coût d’acquisition. Le diagnostic énergétique date du 27 avril 2026 : classe F, 258 kWh/m2/an, GES F aussi. La facture énergétique annuelle est estimée entre 6 860 € et 9 330 €. Voilà un point lourd à intégrer dans tout calcul.

DPE F en 2026 : la location reste autorisée pour les baux en cours mais interdite pour les nouveaux baux après le 1er janvier 2028. Sans rénovation énergétique, ce bien devient invendable comme investissement locatif d’ici deux ans.

Le quartier est précisé : Glorieux Cité Verte, à l’ouest du centre. C’est un point positif rare dans les annonces de ce gabarit. La référence agence est 0035, pas de mention de travaux votés ni de procédure dans la copro : logique pour un immeuble entier sans copropriété.

Les photos

Côté extérieur : la façade en pierre est typique des bâtisses meusiennes du début du XXe siècle. Les menuiseries sont mixtes : on devine du double vitrage récent sur certaines fenêtres puis du simple vitrage ailleurs. La toiture semble en bon état général sur les photos disponibles. Pas de fissures visibles ni de traces d’humidité majeures sur la façade. Le petit jardin du RDC est bien orienté.

Côté intérieur, les pièces sont rafraîchies. Cuisines équipées récentes, sols stratifiés, peintures fraîches. Les salles d’eau et de bains paraissent fonctionnelles. C’est ce qu’on appelle un bien « louable en l’état » pour les pièces visibles. Les radiateurs visibles sont des convecteurs électriques anciens : voilà le principal coupable du DPE F. Le grenier est encore brut : charpente apparente, plancher partiel, aucun aménagement.

Photos manquantes ou utiles à demander avant la visite : l’état précis de la toiture vue de l’intérieur, les compteurs électriques (un seul ? trois ?) puis surtout les murs de soubassement pour vérifier l’absence d’humidité par capillarité dans une bâtisse de 1925.

La ville et le quartier

Verdun, 16 689 habitants, est une ville moyenne de la Meuse à environ une heure de Metz. L’économie repose sur le tertiaire local, le tourisme mémoriel puis les services publics. Le marché immobilier y est stable depuis cinq ans avec une rentabilité moyenne de 9,5 %, ce qui place déjà Verdun au-dessus de la plupart des villes moyennes du quart nord-est. Le prix moyen au m2 s’établit à 1 438 € : 1 329 € pour les appartements puis 1 678 € pour les maisons.

Le revers de la médaille : 13,1 % de chômage (contre 8,8 % en moyenne nationale) avec une légère baisse de population. Cela impose une sélection stricte des dossiers locataires. L’assurance loyers impayés devient quasi obligatoire (2 à 3 % du loyer annuel). Les locataires en place restent en moyenne 4,4 ans à Verdun, un signal positif sur la stabilité.

Le quartier glorieux cité verte

Glorieux est un quartier résidentiel à l’ouest du centre, principalement composé de petits collectifs ainsi que de maisons des années 1920 à 1960. La Cité Verte est un secteur plus dense, à proximité d’écoles avec des commerces de proximité. C’est un quartier classique : ni le plus côté de Verdun (centre historique côté Meuse) ni le plus stigmatisé (Les Planchettes Champ Claudine, à éviter). Pour de la location familiale ou de la colocation petits revenus, c’est cohérent.

Avant la visite, on demande à l’agent : présence d’écoles à pied, ligne de bus desservant le centre puis surtout situation des commerces alimentaires de proximité. À Verdun, un quartier sans boulangerie ou supérette à 5 minutes à pied perd 50 € de loyer par mois.

Tensiomètre locatif

Comprendre le tensiomètre locatif

Analyse des chiffres

Sur le papier, l’opération a fière allure. Lybox calcule un loyer conseillé de 1 355 €/mois pour les deux F3 actuels, soit 16 260 € de revenus annuels. Avec un prix de revient de 129 060 €, le rendement brut s’établit à 12,6 %, bien au-dessus de la moyenne de la ville à 9,5 %. Le cash-flow théorique est annoncé à 493 €/mois.

Sauf que ce calcul ignore les travaux DPE F. Pour louer après 2028, il faut passer le bien en classe E minimum, ce qui impose isolation des combles, isolation des murs ou ITE, remplacement des convecteurs par du chauffage performant puis double vitrage complet. Sur 140 m2, le budget réaliste se situe entre 80 000 € (rénovation énergétique seule) avec 100 000 € (rénovation énergétique avec habillage des deux F3).

5,6 % net après travaux, c’est en dessous de la cible des 7 %. Pour y revenir, il faut activer le levier du grenier. Aménagé en F3, il porte le bien à 3 lots ainsi qu’à 1 800 € de revenus mensuels potentiels (3 × 600 €). C’est là que se cache la vraie valeur de l’opération.

Le déficit foncier devient un atout central. Avec 90 000 € à 160 000 € de travaux à étaler sur trois ou quatre exercices, on peut imputer jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global. Pour un investisseur dans une TMI à 30 %, c’est un gain fiscal direct de 3 200 €/an sur la durée des travaux. Pour calculer son cash-flow exact en intégrant ces travaux, on prend en compte le crédit, les charges puis le déficit foncier dans une seule simulation.

Pour ouvrir l’analyse complète de cet immeuble sur Lybox, on retrouve les calculs détaillés avec les hypothèses du moteur ainsi que le détail des prix au m2 par typologie sur la commune.

Stratégies possibles

Toutes les stratégies ne sont pas viables sur ce bien. À Verdun, la location courte durée est marginale (peu de touristes hors quelques semaines de mémorialisme). La colocation étudiante est limitée par le faible taux d’étudiants (8,9 %). Les options réalistes se résument à deux.

Location nue avec déficit foncier : on rénove les deux F3 existants, on les loue vides à des familles ou actifs puis on impute les travaux sur le revenu global pendant la phase de chantier. Cible 600 €/mois charges comprises par F3. Cette stratégie convient à un investisseur en TMI 30 % ou plus qui cherche à équilibrer le cash-flow par l’optimisation fiscale. Le rendement net réel après impôt monte autour de 7 % les premières années, le temps de purger le déficit.

Stratégie immeuble de rapport complet avec grenier aménagé : on transforme le grenier en F3, on rénove les deux F3 existants puis on loue les trois lots. Le ticket d’entrée monte à 290 000 €. On a alors un vrai immeuble de rapport diversifié sur 3 baux. Cela divise le risque locatif. Cela permet aussi d’envisager une revente à la découpe dans dix ans. Stratégie réservée aux investisseurs aguerris avec un apport solide ainsi qu’une maîtrise des chantiers lourds.

Conclusion

L’opération Verdun a deux visages. Sur l’annonce, c’est un bien à 12,5 % brut sous le marché de 27 %. Dans la réalité, c’est un dossier de rénovation lourde DPE qui impose 90 000 € de travaux minimum pour rester louable après 2028. Le rendement réel net se situe entre 5,5 % avec 7 % selon le scénario, ce qui reste correct pour la zone mais loin du chiffre d’appel.

L’avantage : un immeuble entier sans copro, un quartier identifié, des locataires stables sur la zone (4,4 ans en moyenne) puis un dispositif Denormandie applicable. Les risques : DPE F, chômage à 13 %, population en baisse. Pour un investisseur qui maîtrise le déficit foncier puis qui veut comprendre ce qui sépare un bon rendement locatif d’un mirage, le dossier mérite la visite.

À visiter en posant trois questions à l’agent : devis travaux DPE déjà réalisés ? État réel des compteurs (un ou trois) ? Possibilité de négocier à 105 000 € pour intégrer le coût des travaux ? Vous pouvez consulter l’annonce originale sur Leboncoin puis ouvrir l’analyse détaillée de ce bien sur Lybox pour affiner les paramètres de financement.