Analyse d’un immeuble de rapport à Saint-brieuc à 550 725 € : on achète ou pas ?

Un immeuble de 385 m² à Saint-Brieuc à 1 430 €/m² : l’appel est fort sur le papier. On a passé au crible l’annonce et le document de simulation fourni par l’agent. Surprise : 15 locaux (et pas 8), des incohérences dans les chiffres du vendeur et des photos qui laissent soupçonner une partie commerciale. Voir l’annonce d’origine sur Seloger.

Analyse de l’annonce

La description

La description est très avare en informations. On y apprend seulement le prix hors honoraires (525 000 €), le taux de commission de l’agence (4,9 % TTC charge acquéreur) et une mention laconique : « DPE en cours ». Rien sur la répartition des lots, rien sur la typologie des logements, rien sur l’occupation actuelle. Pour un immeuble à plus d’un demi-million d’euros, on aurait apprécié un minimum de substance.

L’annonce parle implicitement d’un immeuble de rapport mais le document de simulation récupéré auprès de l’agent mentionne 15 locaux sur 385 m². Soit 25 m² par lot en moyenne : on est sur du studio pur, probablement un mix de chambres meublées et de petits T1. Aucun plan de masse, aucun tableau de répartition des lots, aucune liste de baux en cours n’accompagne l’annonce. Pour un investissement à 650 000 € tout compris, c’est très léger.

L’absence de DPE est un signal fort. Un immeuble avec DPE « en cours » cache parfois des passoires thermiques qui bloqueront la location après 2028 (interdiction des F) ou 2034 (interdiction des E). À exiger avant toute offre.

Point de vigilance majeur : les photos montrent des extincteurs et un panneau d’affichage réglementaire, typiques d’un ERP ou d’un local commercial. Une partie de l’immeuble pourrait être à usage commercial ou accueillir du public. Les conséquences sont lourdes : bail commercial au lieu d’un bail d’habitation, fiscalité différente (TVA possible), normes de sécurité renforcées, taxe foncière majorée. À clarifier impérativement avant toute offre.

Les photos

Cinq photos seulement pour un bien à 8 lots : c’est léger. On distingue une façade en pierre de pays de 3 étages, l’ossature paraît saine, les menuiseries semblent être un mix PVC récent et bois plus ancien. L’annonce ne montre qu’un ou deux intérieurs, difficile de juger de l’état réel de chaque appartement. Les parties communes paraissent correctes mais datées : escalier bois, peintures à rafraîchir.

Ce qu’on n’a pas : la cour intérieure, les combles (potentiellement aménageables dans un 3 étages + toiture), l’état des sanitaires, les compteurs (collectifs ou individuels ?), la chaufferie (chauffage collectif ou électrique dans chaque lot ?). Autant de points qui conditionnent la valorisation réelle.

La ville et le quartier

Saint-Brieuc est une ville moyenne de 44 000 habitants, préfecture des Côtes-d’Armor. La démographie est stable mais pas dynamique : le chômage local reste élevé à 10,6 % (contre 8,8 % au national), le revenu médian se situe à 20 910 € (vs 23 198 € en moyenne française). La ville compte 12,8 % d’étudiants, une bonne base de locataires pour du studio et du T2.

Le prix moyen au m² à Saint-Brieuc tourne autour de 1 770 €/m² selon les données locales. L’immeuble analysé sort à 1 430 €/m² : soit une décote d’environ 19 % sur le marché, ce qui est réaliste pour un immeuble non rénové. Les loyers moyens se situent autour de 12,3 €/m², cohérents avec le loyer cible de 4 446 €/mois affiché par l’annonce.

Le quartier saint-michel ouest

Saint-Michel Ouest est un quartier résidentiel à l’ouest du centre-ville, entre la gare et le centre historique. Localisation correcte pour du locatif : proche des commerces, de la gare (Paris en 2h10) et à distance de marche du centre. Ce n’est pas le quartier le plus chic de Saint-Brieuc mais on reste sur une zone demandée par les actifs, les jeunes couples et une partie des étudiants.

Pour approfondir l’analyse économique et démographique, nous vous recommandons de consulter la fiche Saint-Brieuc sur Lybox avec les données détaillées de tension locative par quartier.

Tensiomètre locatif

Comprendre le tensiomètre locatif

La tension locative est forte (8/10) côté facilité à trouver un locataire : la demande existe, surtout pour les petits lots. En revanche le budget des locataires briochins reste médian (5/10) : pas de marge pour pousser les loyers au-dessus du marché.

Analyse des chiffres et décryptage du document vendeur

L’agent a joint au dossier un tableau de simulation détaillé. C’est rare : c’est un bon point. Mais à la lecture plusieurs hypothèses tirent les chiffres vers le haut de manière artificielle. On les reprend une par une.

Ce que promet le vendeur

Pourquoi ce calcul est trompeur

Premier biais : l’agent additionne les charges refacturées aux locataires (1 169 €/mois) dans les recettes alors que ces mêmes charges apparaissent en face côté dépenses (eau, EDF/GDF 575 €, ménage, entretien). On gonfle artificiellement les recettes de 14 000 €/an. Le vrai loyer économique est 4 681 €/mois, pas 5 998 €.

Deuxième biais : la taxe foncière mensualisée est affichée à 148 €/mois dans les recettes alors que l’annuelle indiquée ailleurs est 2 397 €, soit 199,75 €/mois. Incohérence interne du document, ce qui interroge sur la fiabilité des autres chiffres.

Troisième biais : la vacance locative est fixée à 0 mois. Sur 15 lots, anticiper zéro vacance est une hypothèse optimiste à l’extrême. Une hypothèse saine tourne autour d’un mois par lot tous les 2 ans, soit 7,5 mois/an de loyer perdu.

Quatrième biais : aucune gestion locative (« Non » dans le tableau). Gérer 15 locaux à la main en direct demande un temps considérable. La déléguer à une agence coûte environ 7 % du loyer annuel soit 3 900 €/an non budgétés.

Notre recalcul du rendement

On passe de 1 832 €/mois de cash-flow affiché à une situation bien plus serrée : avec la mensualité de crédit de 2 953 €, le cash-flow réel tombe autour de 0 à +250 €/mois avant impôts. Très loin des 1 832 € promis. Pour simuler proprement le rendement locatif, intégrer tous les vrais postes reste la seule méthode fiable.

Le poste EDF/GDF à 575 €/mois intrigue. Sur 15 lots, ce montant suggère un chauffage collectif à l’échelle de l’immeuble : répartition des charges par copropriété, risque de mise aux normes chaufferie, incidence directe sur le DPE. Vous pouvez affiner votre propre projection avec le simulateur de cash-flow.

Voir l’analyse détaillée sur Lybox, avec l’ensemble des hypothèses marché, loyer conseillé et scénarios fiscaux.

Stratégies possibles

Trois scénarios sont viables sur ce type d’actif. On écarte la colocation (lots trop petits) et la location courte durée (Saint-Brieuc n’est pas une ville touristique).

Stratégie 1, location nue longue durée au régime réel. C’est la voie classique sur un immeuble de rapport. Les charges sont déductibles, les travaux aussi : on peut générer du déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global. Pertinent si les lots sont rénovés progressivement et si votre TMI dépasse 30 %. Comparer micro-foncier et régime réel avant de trancher.

Stratégie 2, location meublée LMNP au réel. Plus performant fiscalement grâce aux amortissements : une partie du bâti et la totalité du mobilier s’amortissent, neutralisant quasiment l’impôt pendant 15 à 20 ans. Le statut LMNP demande un minimum d’équipement (cuisine équipée, literie, vaisselle) sur chaque lot, ce qui représente 3 000 à 5 000 € par appartement.

Stratégie 3, découpage et revente à la découpe. Plus technique et plus risquée. Acheter l’immeuble en bloc, créer un règlement de copropriété, revendre les lots un par un. La plus-value peut atteindre 20 à 30 % mais l’opération prend 2 à 3 ans et nécessite une trésorerie solide. À réserver aux profils expérimentés. Pour les bases, consultez notre guide complet de l’investissement en immeuble de rapport.

Avant tout engagement, exigez du vendeur : DPE de chaque lot, répartition précise des surfaces, baux en cours (loyers et échéances), taxe foncière réelle, PV des 3 dernières AG de copropriété si l’immeuble est en copro divisée.

Conclusion

Sur le papier l’immeuble coche quelques cases intéressantes : décote de 19 % sur le marché local, tension locative forte, 15 lots qui diluent le risque de vacance. Mais le document de simulation du vendeur survend le dossier : cash-flow annoncé à 1 832 €/mois contre 0 à +250 € en réalité, vacance à zéro, charges refacturées comptées deux fois. Ajoutez-y un DPE absent, aucune liste des baux, aucune ventilation des 15 lots et des photos qui évoquent un usage commercial : on est face à un dossier opaque.

Notre conseil : ne pas se laisser embarquer par les chiffres du vendeur. Exiger par écrit la liste des 15 lots avec surfaces et loyers, la copie des baux en cours, le DPE finalisé, les 3 dernières taxes foncières, la nature exacte des locaux (habitation pure ou présence de commerce/ERP) et les factures EDF/GDF sur 12 mois. Sans ces éléments, aucune offre sérieuse n’est possible.

Consulter l’annonce sur Seloger ou ouvrir l’analyse complète sur Lybox.