Voici une annonce publiée le 22 avril 2026 sur Leboncoin : un T4 de 82 m² au quartier Bocage à Salon-de-Provence, affiché à 138 000 €. Sur le papier, les chiffres cochent plusieurs cases d’un bon investissement : rendement locatif à 8,3 % brut, cash-flow mensuel positif et tension locative forte sur la commune.
Reste à vérifier que le bien tient ses promesses une fois le dossier décortiqué. L’annonce originale offre un premier matériel à analyser.
Analyse de l’annonce
La description
Le vendeur met en avant un appartement spacieux et familial, présenté comme remis au goût du jour, avec chauffage collectif au gaz de ville. La localisation annoncée est le quartier Bocage, à 15 minutes à pied du centre-ville, avec commerces et écoles à proximité et un parc pour enfants en pied d’immeuble.
Plusieurs informations clés manquent et devront être obtenues auprès du vendeur : le DPE est bien classé C mais la valeur exacte en kWh/m²/an n’est pas communiquée, le nombre de lots de la copropriété n’est pas précisé et surtout, les charges de copropriété ne sont pas renseignées. Ces trois points sont des prérequis à vérifier avant toute offre.
L’absence du montant exact des charges de copropriété est un angle mort majeur. Sur un chauffage collectif gaz, la part propriétaire peut représenter 1 500 à 2 500 €/an. Demandez systématiquement les trois derniers décomptes et deux PV d’AG.
Les photos
Le vendeur n’a publié que trois photos, ce qui est très insuffisant pour se faire une idée complète. Ce que l’on peut lire sur ces trois clichés reste toutefois plutôt positif.
La pièce de vie est lumineuse, ouverte sur salon et coin repas, avec parquet stratifié récent et peintures fraîches (mur d’accent jaune). Les menuiseries paraissent en double vitrage PVC blanc et la baie vitrée donne sur un balcon avec vue dégagée. La chambre photographiée est correcte mais décoration datée (rideaux à motifs, murs gris), rafraîchissement à prévoir. La cuisine séparée présente des meubles vert sauge et un sol en béton ciré gris, fonctionnelle mais d’un style qui ne plaira pas à tout le monde, avec un frigo américain et une gazinière en place.
Ce qui n’apparaît sur aucune photo : la salle de bain, les deux autres chambres, l’entrée, la façade, les parties communes et la cave mentionnée dans l’annonce. Sans ces éléments, impossible de valider l’état réel du bien. Il faudra les exiger avant de poser sa journée pour une visite.
La ville et le quartier
Salon-de-Provence compte environ 44 500 habitants et affiche un marché immobilier dynamique : le prix moyen des appartements ressort à 2 946 €/m² (médiane de la commune), avec une progression de +6,7 % sur un an et +21,6 % sur cinq ans. Le rendement brut moyen sur la ville est de 5,6 %, ce qui situe clairement notre bien (8,3 %) dans le tiers haut du marché.
La commune bénéficie de la présence de la base aérienne 701 (Patrouille de France, environ 3 000 emplois directs et induits), de sa situation entre Aix-en-Provence et Avignon ainsi que d’un tissu économique local autour de l’industrie, de la logistique et du commerce. Le taux de locataires y atteint 42 %, un seuil confortable pour rentabiliser un bien locatif.
Le quartier bocage
Le Bocage est un quartier périphérique de Salon-de-Provence, à environ 1,5 km au nord du centre. Il combine petits collectifs des années 70-80 et zones pavillonnaires, avec commerces de proximité, écoles et espaces verts. Ce positionnement géographique explique la décote du prix au m² : 1 682 €/m² ici contre 2 946 €/m² sur la médiane ville, soit un écart favorable mais qui traduit surtout un quartier moins recherché que l’hyper-centre.
Point de vigilance : la demande locative y est bien présente (familles modestes, employés, agents de la base aérienne) mais le profil des candidats reste sur des budgets contraints. Les loyers demandés doivent rester cohérents, sous peine de vacance prolongée.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
La tension locative côté candidats s’affiche à 8/10 sur la ville, ce qui est élevé : la demande est forte, les biens se louent vite. Le budget des locataires reste lui à 5/10, donc modéré. On retrouve bien le profil d’une commune tendue mais avec des loyers plafonnés par le pouvoir d’achat local.
Analyse des chiffres
Le loyer conseillé pour ce T4 est de 1 041 €/mois, soit 12 492 €/an. Avec les frais de notaire estimés à 11 000 €, le prix de revient total ressort à 149 000 € hors travaux. Vous pouvez simuler le rendement locatif en détail avec vos propres paramètres de financement.
(1 041 € × 12) / 149 000 € = 8,38 %
Sur les charges annuelles à anticiper, voici une estimation prudente :
Taxe foncière : 1 041 €
Charges copro (estimation part propriétaire) : 1 500 €
Assurance PNO : 150 €
Vacance locative (1 mois) : 1 041 €
Entretien courant : 500 €
Total : 4 232 €
(12 492 € – 4 232 €) / 149 000 € = 5,54 %
Le rendement net tourne donc autour de 5,5 %, ce qui est correct sans être exceptionnel. Le cash-flow annoncé par Lybox (+88 €/mois) intègre déjà le financement sur 25 ans à taux courant, avec un apport modéré. Pour creuser la structure de financement, vous pouvez calculer votre cash-flow en intégrant vos propres paramètres. Voir l’analyse détaillée sur Lybox.
Le cash-flow positif tient en partie à l’hypothèse de charges de copro basses. Si elles dépassent 2 000 €/an, le cash-flow bascule à zéro ou négatif. D’où l’importance de sécuriser ce chiffre avant signature.
Stratégies possibles
Trois configurations locatives sont envisageables sur ce bien. Toutes ne se valent pas.
Location nue en famille : la voie royale
Un T4 de 82 m² avec 3 chambres, à proximité d’écoles et dans un quartier calme, cible naturellement les familles locales. Le loyer de 1 041 € reste cohérent avec les revenus médians de la zone. Avantage : stabilité des locataires, turnover faible, gestion simple.
Location meublée (LMNP) : possible mais marginal
Les familles locales préfèrent majoritairement la location nue et le meublé en T4 reste un marché étroit à Salon-de-Provence (pas de pool étudiant significatif, demande professionnelle limitée). L’intérêt fiscal du régime LMNP ne compense pas toujours la friction sur ce profil de bien.
Colocation : à écarter
Le 4e étage sans ascenseur, le plafond bas par endroits et la configuration familiale du quartier ne se prêtent pas à une colocation étudiante ou jeune active. On resterait sur des candidatures rares et un risque de vacance élevé.
Notre préférence va à la location nue familiale, régime micro-foncier si vos revenus locatifs restent sous 15 000 €/an. Régime réel au-delà pour déduire intérêts d’emprunt et charges.
Points forts et points de vigilance
Les plus du dossier tiennent en quelques lignes : un rendement largement supérieur à la moyenne communale, un cash-flow positif, une tension locative forte, un DPE classé C qui protège de l’interdiction de location prévue pour les passoires thermiques, un chauffage collectif gaz qui mutualise les risques sur la chaudière et un parquet stratifié récent visible sur les photos.
Les points à sécuriser avant de signer :
- Charges de copropriété : obtenir les décomptes des trois dernières années et deux PV d’AG
- Photos manquantes : salle de bain, deux chambres, entrée, parties communes, façade, cave
- Absence d’ascenseur : vérifier l’impact sur la demande locative au 4e étage
- Valeur DPE exacte : le classement C peut aller de 70 à 180 kWh/m²/an, la consommation réelle pèse sur le loyer atteignable
- Copropriété : nombre de lots, travaux votés, procédures en cours, état de l’IFRE (information sur les fonds de réserves)
Un 4e étage sans ascenseur est pénalisant pour les locataires avec enfants en bas âge ou personnes âgées. Cela peut se traduire par une rotation locative plus rapide et une vacance légèrement supérieure à la moyenne.
Verdict final
Sur la grille d’analyse, le dossier tient la route : décote réaliste de 9 %, rendement brut solide à 8,3 %, cash-flow positif et ville à fort potentiel. La différence entre rentabilité et rendement prend ici tout son sens : la rentabilité globale (incluant la plus-value potentielle avec +6,7 % de progression des prix sur un an) peut dépasser le seul rendement locatif.
Les bémols (photos trop rares, charges de copro non communiquées, 4e sans ascenseur) sont sérieux mais pas rédhibitoires. Un bon dossier de questions au vendeur et une visite attentive suffiront à lever les doutes.
Pour aller plus loin : ouvrir l’analyse complète sur Lybox.
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