Donation immobilière : quels frais de notaire prévoir ?

Les actes de donation immobilière sont courants. Qu’il s’agisse d’une donation généreuse d’un bien immobilier à ses enfants, ou encore d’une stratégie fiscale de transmission de patrimoine à leur égard tout en réduisant les futurs droits de succession, les raisons d’une donation immobilière sont nombreuses.

Toutefois, il faut garder à l’esprit qu’une donation immobilière s’accompagne systématiquement de frais de différentes natures. Frais de notaire, imposition par l’administration, il est parfois complexe de s’y retrouver.

Le présent article a précisément été pensé afin de vous aider à comprendre quels frais entourent une donation immobilière, qui doit les payer, quand et comment ils doivent être réglés, et enfin les cas d’exonération et de réduction des frais à connaître.

Quels sont les frais habituels pour une donation immobilière ?

La première chose à savoir est qu’un acte de donation constitue un acte notarié. Cela signifie qu’il s’accompagne de frais de notaire, de droits de donation dus à l’administration fiscale ainsi que de divers frais additionnels tels que la taxe de publicité foncière ou la contribution de sécurité immobilière.

On distingue principalement les frais de notaire des droits revenant au fisc. Pour leur part, les frais de notaire se basent sur la valeur réelle du bien et sont dégressifs :

• de 0 à 6 500 € : 3,870 %,
• de 6 501 à 17 000 € : 1,596 %,
• de 17 001 à 60 000 € : 1,064 %,
• et enfin au-dessus de 60 000 € : 0,799 %.

Au-delà des frais de notaire, une donation immobilière fait également l’objet de droits devant être reversés à l’administration fiscale. Le barème d’imposition est variable suivant le lien de parenté existant entre le donateur et le bénéficiaire de la donation. Il faut ainsi prévoir une imposition de :

• 5 à 45 % pour les enfants et les conjoints,
• 60 % en cas d’absence de lien de parenté.

Bon à savoir : les donations peuvent bénéficier d’abattements. Ainsi, une donation faite à un enfant n’est taxée qu’à partir du seuil de 100 000 €, et une donation faite à un conjoint marié ou pacsé n’est quant à elle taxée qu’à partir du seuil de 80 724 €.

Frais de donation : qui doit les payer ?

En règle générale, l’ensemble des frais liés à une donation immobilière doivent être pris en charge par le bénéficiaire de la donation. Toutefois, les parties peuvent convenir entre elles que le donateur les assumera entièrement.

Donation avec usufruit : une différence de frais ?

Il est possible qu’un bien immobilier se retrouve divisé entre son usufruit et sa nue-propriété. On parle alors de démembrement de propriété.

Dans ce cas de figure, la donation immobilière apparaît comme divisée en deux. D’un côté, le donateur conserve l’usufruit de son bien, c’est-à-dire l’accès au bien, son occupation, ou encore la perception des éventuels revenus locatifs. D’un autre côté, le bénéficiaire de la donation acquiert la nue-propriété du bien, soit le droit de propriété sans l’usufruit. Ce type de donation est appelé donation « avec réserve d’usufruit ».

Mais alors, quel est l’intérêt ? L’intérêt est bien sûr fiscal. En procédant de cette manière, le donateur n’assumera que les droits de donation tout en pouvant bénéficier d’abattements fiscaux intéressants. De plus, la nue-propriété ne correspond qu’à une fraction de la valeur totale de la propriété. Plus le donateur est jeune, et plus cette fraction de valeur est faible, et il en va de même pour le montant des droits de donation dûs.

Lorsque le donateur décèdera, le ou les bénéficiaires de la donation deviendront automatiquement les pleins propriétaires. Et cela avec strictement aucun droit de mutation supplémentaire à payer.

Quand faut-il payer les droits de donation à l’administration fiscale ?

Il faut savoir que les droits de donation sont dûs le jour même de la donation. Toutefois, il existe une certaine subtilité.

S’il s’agit d’une donation par acte notarié, le paiement est effectué directement par le biais du notaire la plupart du temps.

S’il s’agit d’une donation dite manuelle, réalisée en personne et dans un cadre privé, la donation devra être officiellement déclarée, et les droits correspondants seront réglés à ce moment-là.

Comment payer ses droits de donation ?

Les frais de donation sont directement réglés par virement bancaire au notaire. Toutefois les droits de donation destinés au service fiscal compétent peuvent être réglés de différentes manières :

• déclaration en ligne : carte bancaire ou prélèvement,
• déclaration sur formulaire papier : virement bancaire, chèque ou espèce dans la limite de 300 €,
• méthodes de paiement moins courantes, mais qui restent possibles : Valeurs du Trésor ou Dation.

Frais de donation : existe-t-il des exceptions ou des cas de réductions ?

Toute règle dispose de son lot d’exceptions, et il en va de même pour les frais de donation. On relève principalement 2 cas de figure ouvrant le droit à des réductions des droits de donation :

1. les donations d’entreprise, jusqu’à 75 % d’exonération – il s’agit des bénéficiaires de titres de sociétés ou d’entreprises individuelles,
2. les mutilés de guerre, jusqu’à 305 € de réduction sur les droits à payer – lorsqu’ils atteignent un degré d’invalidité égal ou supérieur à 50 %.

Bon à savoir : si le donateur a moins de 70 ans, une réduction supplémentaire de 50 % peut être accordée sur la partie taxée de la donation.