Plus value immobilière et SCI : Calcul et imposition

La fiscalité est toujours un sujet particulièrement sensible, en particulier dans le secteur de l’investissement immobilier. Les règles ne sont pas les mêmes entre une résidence principale et un bien locatif, ou encore entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou bien soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Une Société Civile Immobilière (SCI), au même titre qu’un particulier, a la possibilité de revendre ses biens immobiliers. À cette occasion, elle est en mesure de réaliser une plus-value, soit de percevoir un montant plus élevé que le prix d’achat initial du bien.

Comment se définit et se calcule une plus-value immobilière ?
Existe-t-il une différence de fiscalité entre les SCI soumises à l’impôt sur le revenu et celles soumises à l’impôt sur les sociétés ?
Qu’en est-il des éventuels cas d’exonération ?

Le présent article a justement été pensé en tant que guide sur la fiscalité des SCI et de leurs plus-values immobilières. Pour les particuliers, consulter notre sur article sur le calcul de la plus value pour les particuliers.

Définition et méthode de calcul d’une plus-value immobilière

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier détenu par une SCI. Cette plus-value peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS), en fonction du régime fiscal choisi par la SCI.

On parle de plus-value immobilière dès lors qu’un bien immobilier est revendu à un montant plus élevé que lors de son acquisition. En d’autres termes, le prix de cession est plus élevé que le prix d’acquisition.

Comment déterminer le prix d’acquisition

Cela peut paraître simple mais avant de calculer une éventuelle plus value immobilière pour votre SCI vous devez connaître le prix d’acquisition qui sera retenu.

Si vous hésitez sur le prix d’acquisition à prendre en compte, c’est bien le prix figurant dans l’acte de vente qui doit être retenu. Le coût d’acquisition peut être majoré des charges et indemnités payées au vendeur, des frais liés à l’acquisition tels que les droits d’enregistrement et les honoraires de notaire.

En cas d’absence de justificatifs pour les frais d’acquisition, un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat peut être utilisé.

Les travaux et des frais relatifs à la voirie, aux réseaux et à la distribution peuvent aussi être ajoutés au prix de vente dans le calcul de la plus value.

Quels travaux sont déductibles de la plus-value en SCI ?

Dans le cas des immeubles construits, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent ajouter aux coûts d’achat du bien immobilier les dépenses liées à l’extension, à l’amélioration, à la construction ou à la reconstruction. Ces frais doivent être dûment justifiés par des factures émises par un professionnel. Pour être éligibles à l’ajout au coût d’acquisition, ces dépenses doivent respecter certains critères :

• Elles doivent être liées à la structure du bien et ne pas se rapporter à des frais de location ;
• Leur montant ne doit pas avoir été intégré dans le calcul de l’impôt sur le revenu ;
• Les travaux doivent avoir été effectués sur facture par un professionnel ;
• Ils doivent avoir été réalisés après l’achat du bien.

En cas d’absence de justificatifs, un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat peut être utilisé pour les biens possédés depuis plus de cinq ans.

Comment sont traités les amortissements lors de la revente en SCI

Pour les Sociétés Civiles Immobilières soumises à l’Impôt sur les Sociétés, le prix d’achat utilisé n’est pas celui présent sur l’acte de vente mais la valeur nette comptable du bien.

La valeur nette comptable est déterminée en prenant en compte la valeur initiale du bien et les amortissements effectués durant toutes les détentions du bien.

Les amortissements sont un atout des SCI à l’IS pour réduire vos impôts mais contrairement au statut LMNP ils sont réintégrés lors de la revente et augmentent donc votre impôt sur la plus value.

Comment déterminer le prix de vente

Le prix de vente n’est pas forcément égal à celui qui est indiqué dans l’acte de vente mais il sert de base de calculs. Pour calculer le prix de vente final plusieurs ajustements doivent être fait :

• La déduction des frais liés à la cession, comme la commission de l’agence immobilière, la mainlevée d’hypothèque ou encore les diagnostics obligatoires propres à la détection de plomb et d’amiante (sur justificatifs).
• La majoration des diverses charges et indemnités prévues dans l’acte de vente au profit du vendeur,
• La valeur en capital de la rente en guise de prix d’acquisition si le bien est cédé contre une rente viagère.

Dans le cas d’une SCI, les règles fiscales concernant la plus-value immobilière sont plus subtiles qu’il n’y paraît. Abordons le mode d’imposition suivant le fait que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou a contrario à l’impôt sur les sociétés (IS).

Comment sont imposées les plus-values au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ?

Intéressons-nous tout d’abord au cas des SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Il faut savoir qu’une SCI est soumise par défaut au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) étant réservé aux SCI en faisant la demande expresse.

Cela signifie notamment que toute plus-value réalisée par une SCI se voyant appliquer l’impôt sur le revenu est sujette à une imposition forfaitaire. Cette imposition concerne la cession :

• Ses immeubles bâtis ou non bâtis,
• De parts de la SCI,
• Ou encore, fait souvent méconnu, de droits réels immobiliers tels que l’usufruit ou la nue-propriété.

Dans les SCI soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR), la plus-value est répartie et imposée individuellement pour chaque associé, proportionnellement à sa part dans le capital de la société. Chaque associé est donc taxé comme s’il détenait directement une part du bien immobilier.

Tout comme les particuliers, les plus values en SCI à l’IR bénéficient d’abattements liés à la durée de détention du bien. Ces abattements sont progressifs et augmentent au fur et à mesure de la détention du bien :

• A bout de 6 ans : un abattement de 6% est appliqué pour l’impôt sur le revenu et de 1,65% pour les prélèvements sociaux.
• Entre 22 et 30 ans : la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, avec un abattement de 1,60% pour les prélèvements sociaux.
• Après 30 ans : il y a une exonération totale des prélèvements sociaux.

Après abattements s’il y a lieu, l’imposition est alors réalisée suivant des taux précis :

• 19 % d’impôt sur le revenu,
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %)),

Sans oublier, si applicable, la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et la taxe relative aux plus-values immobilières élevées ainsi que pour les plus-values excédant 50 000€, une taxe additionnelle est appliquée, avec un taux progressif allant de 2 à 6% suivant le montant de la plus-value.

Détail important : dans le cadre d’une SCI, la vente ne doit pas nécessairement concerner une vente afin que la plus-value soit imposable. Il peut également s’agir d’un apport, d’un échange de biens ou d’un partage.

L’imposition des plus-values au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

A contrario, les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) disposent d’une fiscalité assez différente. Pour les SCI soumises à l’IS, la plus-value est imposée comme un bénéfice de la société. Elle est donc soumise à l’impôt sur les sociétés avec des taux d’imposition par tranche.

Précisons que lorsqu’une SCI opte pour l’IS, ce choix est irréversible et elle ne peut pas passer à l’IR avant la revente.

Revenons-en à l’aspect fiscal. Une SCI fonctionnant sur la base de l’impôt sur les sociétés est imposée suivant les taux suivants :

• 15 % jusqu’à 42 500 €,
• 25 % au-delà.

Aucune exonération et aucun abattement ne peuvent être pris en compte. La manière de calculer la plus-value change sensiblement. Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, la notion de valeur nette comptable est primordiale.

La plus-value se calcule à partir de la différence entre la valeur nette comptable du bien vendu et le prix de cession réglé par l’acquéreur Or, la valeur nette comptable correspond au prix d’origine du bien diminué des amortissements propres à la structure du bien, comme dans le cas de la toiture, de la façade et des travaux de rénovation.

La déclaration obligatoire des associés

En matière de taxation des plus-values immobilières, la SCI prise dans sa globalité n’est pas la seule chargée d’effectuer les déclarations adéquates. Les associés ne sont pas en reste, et disposent de leurs propres responsabilités.

Leur principale responsabilité consiste à dûment déclarer leur quote-part de plus-value imposable au sein de la case 3 VZ de la déclaration de revenus.

SCI et plus-value : quels cas d’exonération ?

Il existe bel et bien des cas d’exonération permettant de ne pas payer de taxes sur la plus-value réalisée mais elle ne concerne que les SCI à l’IR.

Ainsi, les principaux cas d’exonération sont :

• Les résidences principales,
• Les ventes immobilières inférieures à 15 000 €,
• Les logements sinistrés,les biens immobiliers possédés depuis plus de 30 ans,les expropriations pour cause d’utilité publique,
• Et enfin les ventes réalisées par des personnes retraitées ou invalides disposant d’une pension modeste.