Réforme du DPE pour les petites surfaces

Selon le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, près de 27% des logements très petits, de moins de 40m2, sont classés comme étant peu performants sur le plan énergétique. Ceci est dû au fait que dans les logements de petite taille, la consommation d’eau chaude sanitaire a un impact disproportionné sur leur évaluation énergétique, indépendamment du nombre de personnes y résidant.

Le ministre vient d’annoncer une révision du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) afin de favoriser les petits logements dont la surface est inférieure à 40m². Cette mesure devrait offrir un coup de pouce à ces propriétés qui étaient jusque-là pénalisées par le système actuel.

Mises à jour 13 février 2024 : Le simulateur pour le nouveau DPE est en ligne. On vous explique ici comment utiliser le nouveau simulateur DPE pour les petites surfaces.

L’amélioration de la méthode de calcul du DPE

Cette réforme tant attendue par les acteurs du logement vise à affiner la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique en prenant en compte des paramètres plus précis. Le Ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a annoncé l’application de cette nouvelle méthode dès le 1er juillet.

Parmi les principaux changements apportés au dispositif, on peut noter :

• Une meilleure prise en compte des équipements électriques, notamment les chauffe-eau;
• Un renforcement des contrôles et de la fiabilité des diagnostics effectués
• Des sanctions plus sévères pour les professionnels ne respectant pas les règles
• Une meilleure information des consommateurs sur la manière dont est réalisé le DPE et les moyens de contester un diagnostic en cas d’erreur.

La réforme du DPE pour les logements de petite taille sera formalisée par un arrêté, a annoncé le ministre. Il a également indiqué que la consultation sur cet arrêté débutera cette semaine, avec pour objectif une application avant l’été.

Par ailleurs, dès cette semaine, un outil de simulation sera disponible sur le site de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), permettant à ceux ayant déjà réalisé un DPE pour ce type de logement de réévaluer leur classe énergétique. Ceux qui constatent un changement de classe pourront obtenir une attestation faisant office de nouvelle étiquette énergétique.

Délais supplémentaires pour les travaux rénovations

Tandis l’interdiction de location au 1er janvier 2025 des biens immobiliers classés G reste en vigueur, l’exigence de passer à une classe énergétique supérieure sera appliquée plus tardivement. Christophe Béchu a précisé que les propriétaires disposeraient jusqu’au renouvellement du contrat de location pour réaliser les améliorations nécessaires.

On donne de nouveaux outils pour tenir les obligations de rénovation, plus de souplesse

Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique

Le ministre également annoncé « une clause exonératoire de travaux pour le propriétaire » si son « locataire refuse de déménager d’un logement classé G le temps des travaux ».

De plus, dans le cas d’un appartement en copropriété, une suspension de l’interdiction de location de deux ans sera accordée aux propriétaires qui s’engagent à réaliser des travaux, suite à un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Introduction de nouveaux prêts innovants

Le ministre a dévoilé une initiative visant à faciliter l’acquisition de propriétés. Il a évoqué la mise en place de nouveaux mécanismes de prêt, tels que les prêts « in fine » ou hypothécaires, similaires à ceux disponibles en Suisse.

L’idée derrière ces prêts est d’emprunter 80% du montant nécessaire sur une durée de 20 à 25 ans. Les 20% restants seraient garantis par une hypothèque, sur laquelle seuls les intérêts seraient remboursés, le capital étant dû uniquement lors de la revente du bien, selon Christophe Béchu.

Pas de changement pour les dates d’interdiction de louer

Depuis du 1er janvier 2023, le loyer des logements les plus consommateurs d’énergie (classés G) est geller. Dès 2025, il sera interdit de mettre en location tous les biens immobiliers classés G.

Le ministre a fait part de sa volonté de ne pas modifier le calendrier établi :

On ne touche pas au calendrier et à l’ambition, mais on va clarifier certaines règles qui s’appliquent au 1er janvier prochain.

Christophe Béchu

Mais il précise néanmoins que :

Le 1^er janvier n’est pas une date couperet (…) la nécessité d’avoir fait des travaux pour relouer une passoire thermique classée G ne s’appliquera qu’au moment du renouvellement du bail, soit par renouvellement tacite, soit au changement de locataire

Une réforme pour redynamiser le marché des petits biens immobiliers

Christophe Béchu, Ministre de la Transition écologique, cherche à impulser une nouvelle dynamique pour les propriétaires et locataires en mettant en place cette mesure forte. En effet, la crise du logement s’aggrave, l’offre diminue de location diminue tandis que la demande ne cesse d’augmenter suite au développement démographique.

D’après SeLoger, les annonces de location d’appartement ont baissé de 36% en deux ans

Cette mesure vise à faciliter la mise en conformité de ces biens avec les normes environnementales et à lutter contre les passoires énergétiques. Environ 140 000 logements devraient ainsi sortir de la catégorie des passoires thermiques grâce à cette nouvelle disposition. Cela représente 11% du marché locatif des petites surfaces.

Les failles du DPE actuel pour les petits logements

Actuellement, les petits logements sont souvent classés en catégories F ou G en matière de performance énergétique, ce qui les rend inéligibles à la location. Pourtant, certaines caractéristiques spécifiques aux petits logements, telles que la taille du ballon d’eau chaude et le chauffage électrique, sont pris en compte de manière disproportionnée. Cela entraîne une classification inéquitable par rapport aux logements plus grands.

Cela fait très longtemps que nous alertons sur le fait qu’il y a un problème avec le DPE des petites surfaces. Là, il y a une mesure corrective

Danielle Dubrac, la présidente du syndicat immobilier Unis

Une simplification du calcul pour un résultat plus équitable

Le ministre annonce que la correction des certificats de performance énergétique devrait se faire via une ordonnance. Néanmoins, dès cette semaine, un simulateur sur le site de l’Ademe permettra à ceux qui ont déjà obtenu un DPE sur ce type de bien de vérifier leur classement énergétique et d’obtenir un nouveau certificat en cas de changement de catégorie.

Conclusion

En résumé voici les principales annonces du ministre :

• Le calcul du DPE pour les biens de moins de 40m2 sera modifié favorablement.
• Pour les biens classés en catégorie G, l’interdiction de location serait repoussée si le locataire refuse de quitter les lieux durant les travaux de rénovation.
• Pour les copropriétés ayant prévu des travaux de rénovation de leurs parties communes, l’interdiction de location serait suspendue pendant deux ans à compter de la date d’approbation par l’assemblée générale.
• Christophe Béchu souhaiterait également instaurer un crédit permettant aux emprunteurs de ne rembourser que 80% du capital emprunté, les 20% restants étant à payer lors de la revente du bien.