Rentabilité locative : quel taux faut-il viser ?

L’immobilier est un secteur phare de l’économie, et il ne cesse d’attirer les investisseurs. Parmi l’ensemble des investissements propres à l’immobilier, l’investissement immobilier locatif reste particulièrement apprécié et recherché. Dès lors, la question du rendement locatif se doit d’être abordée, cette dernière permettant à tout propriétaire ou futur propriétaire d’apprécier le rendement auquel il peut s’attendre en investissant dans un bien immobilier donné.

Nous vous donnons tous les conseils utiles pour comprendre ce que représente le rendement locatif, ce qui peut l’influencer, comment le calculer, et savoir quel rendement locatif viser suivant votre situation ainsi que vos ambitions d’investissement.

Rendement locatif : de quoi s’agit-il ?

De manière générale, le rendement locatif peut se définir comme le ratio entre le revenu brut issu de la location de votre bien et le prix d’achat initial de ce dernier. Le tout exprimé en pourcentage.

Une subtilité existe néanmoins. Il faut distinguer les notions de rendement brut et de rendement net.

Différences entre rendement brut et rendement net

Le premier piège dans lequel il est facile de tomber est celui de la confusion entre rendement brut et rendement net. Mais alors comment les différencier ?

Contre toute idée reçue, il n’est pas possible de calculer le rendement net à partir du rendement brut par une simple formule, comme on le ferait dans le cas d’un salaire. Un rendement brut prend en compte le coût d’achat intégral du bien immobilier et permet de comparer efficacement des biens entre eux, tandis qu’un rendement net prend également en considération l’ensemble des charges que le propriétaire devra payer, offrant à ce dernier la possibilité de connaître ce qui lui reviendra réellement en termes de profits, de bénéfices.

Attention cependant au fait que le rendement net n’intègre pas le régime fiscal sélectionné (location nue, location meublée, SCI …).

Les pièges à éviter pour un rendement locatif réussi

Un rendement locatif peut être exprimé en brut, en net ou encore en net d’impôts. Dans cette logique, chaque type de rendement dispose de sa propre méthode de calcul.

S’agissant du calcul du rendement brut, il s’agit de loin du calcul le plus simple. Il vous suffit de calculer le rapport entre ce que vous rapporte le bien chaque année, charges d’exploitations incluses, et son coût global. Ce calcul se résume à la formule suivante :

   

S’agissant cette fois-ci du rendement net, il est nécessaire d’ajouter les diverses charges liées à l’exploitation du bien immobilier. Ces dernières sont par exemple relatives aux travaux d’entretien, à la taxe foncière, à l’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou bien à la vacance locative. Ainsi, la formule du rendement net correspond à :

   

Enfin, il est souvent utile de savoir calculer le rendement net d’impôts. Il permet tout simplement de prendre en compte les impôts que le propriétaire devra payer chaque année par rapport au bien immobilier concerné. Ce montant sera variable suivant le régime fiscal choisi ainsi que de la situation personnelle du propriétaire. La méthode de calcul d’un rendement net d’impôts aboutit ainsi à :

   

Biens patrimoniaux versus biens à fort rendement

Outre la situation personnelle du propriétaire, tous les types de biens immobiliers ne sont pas équivalents en termes de rendement locatif, ou encore de potentiel de plus-value à la revente. On différencie principalement les biens patrimoniaux, destinés à étoffer le patrimoine du patrimoine et à prendre de la valeur sur le long terme, des biens à fort rendement, dont l’objectif principal est de générer un rendement attractif à court ou moyen terme.

Pour leur part, les biens patrimoniaux sont considérés comme ayant un fort potentiel de valorisation dans le temps, plus précisément dans le cas de leur revente. Ils sont généralement localisés dans des endroits très recherchés, et s’accompagnent d’un rendement locatif relativement faible. Leur avantage réside ainsi plutôt dans la garantie de liquidité qu’ils procurent lors de leur revente, et non dans leur rendement locatif.

S’agissant des biens à fort rendement, la tendance est inverse. Les biens à fort rendement ne sont pas nécessairement localisés dans des villes et quartiers privilégiés. Bien au contraire. Ils peuvent se trouver n’importe où, laissant un libre choix aux potentiels investisseurs. Le prix d’achat et la potentielle plus value sont moins élevés que pour un bien patrimonial, mais dans la plupart des cas, l’investisseur pourra réaliser un rendement locatif très intéressant.

Rendement locatif : Quid de l’autofinancement ?

L’autofinancement est un concept qu’il est indispensable de connaître en matière d’investissement immobilier. Par autofinancement, il faut comprendre que le bien finit par se payer tout seul.

En d’autres termes, les loyers locatifs perçus permettent de rembourser les mensualités du crédit d’achat, les charges ainsi que les impôts.

Plus le rendement locatif sera élevé, plus vous vous situerez au-dessus du fameux seuil d’autofinancement  [mettre le lien de l’article : quel rendement pour être à l’autofinancement], et plus il vous sera possible d’aller jusqu’à générer du profit grâce à l’immobilier. Rembourser automatiquement ses mensualités de crédit grâce au montant des loyers est une chose, mais vivre de ses investissements immobiliers en est une autre. Il appartient ainsi à chaque profil d’investisseur de déterminer ses propres objectifs de rendement locatif, en gardant à l’esprit les avantages ainsi que les contraintes de sa situation personnelle.

Les pièges à éviter pour un rendement locatif réussi

Comme pour tout investissement, un certain nombre de pièges doivent être évités en matière d’investissement locatif. Voici les principaux :

• un mauvais choix de locataire : au-delà des calculs mathématiques destinés à évaluer le meilleur rendement possible, beaucoup de propriétaires ont tendance à sous-estimer l’importance du bon choix de locataire ; car un rendement locatif est avant tout assuré par un locataire fiable et solvable,
  • prévoir le montant des impôts : un rendement locatif peut être particulièrement rentable, mais il faut garder à l’esprit que les bénéfices qui en sont tirés seront imposables ; sélectionner dès le départ un régime fiscal optimal et mettre de côté le montant des impôts qui seront exigés permet d’éviter de mauvaises surprises,se méfier de prix trop bas à l’achat : se renseigner sur les prix du marché est une démarche toujours utile, car un bien dont le prix d’achat est trop faible est susceptible d’avoir des vices cachés,évaluer le risque de vacance locative : la localisation ainsi que le prix de location d’un bien sont des facteurs primordiaux, car ils permettent notamment de diminuer le risque de vacance locative,
  • porter attention à l’état du bien et aux éventuels besoins de rénovation : enfin, l’état d’un bien est un autre facteur clé, car tout investisseur doit s’assurer que l’état du bien n’empêchera pas sa location ou sa revente, ou encore qu’il dispose du budget nécessaire pour le rénover convenablement.