Projet loi finance 2024 : les changements pour l’immobilier

Quelles sont les mesures phares du projet de loi de finances 2024 ? Contrairement à ce qui avait été annoncé il y a quelques semaines, la fiscalité autour de la location meublée en LMNP ne subira quelques légères modifications. Zoom sur ce changement de cap ainsi que sur les principales mesures qui concernent le secteur de l’investissement immobilier et plus globalement, celui du logement.

Un nouveau 49.3 pour valider le PLF 2024

Suite à une série de péripéties, y compris l’emploi répété de l’article 49.3, le Projet de loi de Finances (PLF) a finalement été adopté le samedi 16 décembre 2023.

Le 19 octobre 2023, le Gouvernement a eu une nouvelle fois recours à l’article 49.3 pour faire adopter la première partie du projet de loi de finances 2024. Une partie qui concerne plus spécifiquement les recettes.

Le Gouvernement a finalement renoncé à certaines mesures comme celles qui permettaient de taxer le secteur pétrolier ou le rachat d’actions au sein des grandes entreprises. Tandis que dans le secteur de l’investissement immobilier, le régime fiscal du LMNP ne subira en définitive que de petites transformations.

LMNP au réel : quelques changements mineurs

Depuis plusieurs semaines, les investisseurs immobiliers s’attendaient à des changements majeurs autour de la fiscalité de la location meublée notamment, du régime LMNP. Mais contre toute attente, l’amendement 2789 du PLF 2024 a été finalement rejeté.

Si le projet de loi est validé en l’état actuel, le calcul de la plus-value ne sera pas modifié pour le LMNP au réel. Il n’y aura pas de changement non plus en ce qui concerne les abattements au forfait.

En définitive et après de nombreuses discussions sur le sujet, seuls quelques changements mineurs ont été adoptés. Ils concernent les loueurs en meublé de tourisme classé, dont la location en Airbnb.

La fiscalité des LMNP et LMP au régime fiscal du micro-BIC serait donc la suivante (pour les revenus de 2024 déclarés en 2025) :

	Ancien abattement	Nouvel abattement	Ancien seuil	Nouveau seuil
Chambres d’hôtes	71%	71%	188 700€	188 700€
Meublé de longue durée, courte durée ou de tourisme non classé	50%	50%	77 700€	77 700€
Meublé de tourisme classé hors zone tendue	71%	71%	188 700€	50 000€
Meublé de tourisme classé en zone tendue	71%	50%	188 700€	77 700€

Location d’une chambre : l’exonération sur les loyers maintenue

Bonne nouvelle pour les particuliers qui proposent à la location une chambre de leur résidence principale à des personnes qui n’y élisent pas domicile : ils restent exonérés d’impôt. À condition, toutefois, que les loyers perçus dans ce cadre soient inférieurs à 760€ au total, par an.

À l’origine, cette exonération ne devait s’appliquer que jusqu’au 15 juillet 2024. Finalement, la mesure est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027. Objectif affiché : faciliter l’accès au logement en encourageant la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Cessions de terrains constructibles : jusqu’à 85% d’abattement sur les plus-values

Comme annoncé depuis quelques mois, l’abattement aux plus-values est élargi aux terrains cédés en zone tendue et qui sont destinés à accueillir un ou plusieurs bâtiments d’habitations collectifs, dans un délai de 4 ans.

L’objectif de cette mesure est de densifier le bâti existant dans les zones tendues où par définition, il est plus difficile de trouver un logement qu’ailleurs.

Selon la situation, le taux d’abattement pourra être porté à 60%, à 75% voire à 85% si le concessionnaire s’engage à un quota minimum de logements sociaux, en bail solidaire ou intermédiaire avec dispositif d’encadrement de loyers.

Les rénovations performantes encouragées

En 2024, une enveloppe totale de 5 millions d’euros est prévue pour accompagner les Français dans la rénovation des logements.

Soucieux d’accélérer la transition énergétique, le Gouvernement s’est fixé l’objectif à atteindre de 200 000 rénovations performantes en fin d’année prochaine, pour aider les propriétaires comme les locataires à réaliser des économies substantielles sur leurs factures énergétiques.

MaPrimeRénov’ reste donc en vigueur en 2024 tandis qu’un nouveau dispositif sera lancé : Mon Accompagnateur Rénov’. Ce dernier vise à encadrer et guider pas à pas les ménages qui se lancent dans un projet de rénovation.

« seconde vie », à destination des bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux auront la possibilité d’accéder à une exonération de la taxe foncière sur 25 ans et à des prêts bonifiés habituellement réservés au neuf via le dispositif « Seconde vie ». Ce dernier consiste à engager rénovations très performantes, faisant passer des logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performances énergétiques) à la classe B au minimum.

Ce dispositif doit permettre de transformer totalement des passoires thermiques construites dans les années 50 à 80 en logements beaucoup plus confortables, plus sains et moins gourmands en énergie.

Modification des critères d’attribution du PTZ

Le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 alors qu’il devait s’arrêter en fin d’année 2023. Le PTZ sera toutefois renforcé afin d’améliorer son efficacité.

Le PLF 2024 prévoit en effet de le recentrer sur les achats d’appartements neufs en zone tendue ou sur les logements anciens avec travaux, en zone détendue.

Le PTZ ne financera plus l’acquisition de maisons individuelles. Son montant pourrait passer de 80 000 à 100 000€ et il pourrait être accessible aux classes moyennes.

À noter Le dispositif de l’éco-PTZ, accordé dans le cadre de travaux d’amélioration de la performance énergétique, est lui aussi prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Parmi les travaux finançables par ce biais, l’isolation de la toiture, des combles ou des murs ou encore la pose d’un mode de chauffage qui n’utilise pas une énergie fossile telle que le fioul, par exemple.

Prolongation du dispositif denormandie

L’aide fiscale Denormandie est prolongée d’un an. Ce dispositif s’adresse aux particuliers qui achètent dans l’ancien dans certaines zones afin de rénover puis de proposer à la location.

Objectif du Denormandie : favoriser la rénovation des logements anciens dans les petites villes.

Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, semblable à celle du dispositif Pinel.

Modification du dispositif pinel

Le dispositif Pinel reste valable jusqu’au 31 décembre 2024, il offre désormais des taux de réduction d’impôt réduits : 9% pour une durée de location de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Par ailleurs, le Pinel +, introduit début 2023, continue d’offrir des taux plus favorables pour les logements neufs qui respectent des normes environnementales strictes. Toutefois, l’absence de nouvelles mesures fiscales pour l’investissement locatif dans la Loi de Finances 2024 après cette échéance interroge sur les incitations futures pour les investisseurs dans ce domaine.

Conclusion

En résumé, le PLF 2024 met plus spécifiquement l’accent sur la rénovation énergétique du parc immobilier français et il n’y a pas de bouleversement majeur pour les investisseurs immobiliers en LMNP. Dans les semaines à venir, le projet de loi doit toutefois être examiné par le Sénat. D’autres amendements sont sans doute à attendre pour ce PLF qui doit être adopté, au plus tard, le 31 décembre 2023.