Les garanties d’un crédit immobilier (caution bancaire, hypothèque légale de prêteur de deniers, hypothèque conventionnelle…)

Lorsque vous achetez un bien avec un crédit votre banque vous demandera une garantie sur ce bien. Pour accorder un prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur, cependant, celle-ci peut évoluer au fil du temps. Les garanties sont donc obligatoires, elles permettent à l’établissement prêteur de se protéger et de récupérer les fonds avancés en cas d’arrêt du remboursement ou de défaut de paiement.

Il existe ainsi donc deux types de catégories de garanties : les sûretés personnelles et les sûretés réelles. Les sûretés personnelles regroupent toutes les garanties portant sur des personnes (réelles ou morales) tandis que les sûretés réelles regroupent toutes les garanties portant sur les biens (immatériels ou matériels).

quelles sont les différentes formes de garanties pour un prêt immobilier ?

hypothèque conventionnelle : Comment ça fonctionne ?

L’hypothèque conventionnelle est le système de garantie de prêt immobilier le plus utilisé. Elle garantit l’établissement prêteur le bon paiement du bien sans pour autant déposséder le propriétaire. Cette garantie donne l’opportunité à votre créancier (banque) de saisir votre bien et de le vendre en justice afin de récupérer le capital qui lui reste dû. L’hypothèque conventionnelle est donc surtout privilégiée pour l’achat d’un terrain à construire, l’achat en VEFA ou le financement de grands travaux. 

Ainsi, pendant toute la durée de l’hypothèque vous pourrez toujours bénéficier de votre bien immobilier (garantie sans dépossession) mais vous ne pourrez cependant pas le vendre sans demander une mainlevée de l’hypothèque devant le notaire. Il vérifiera donc avant de se prononcer que le prix de vente permettra de couvrir l’ensemble des frais (pénalité de remboursement anticipé, frais de mainlevée et dettes liées à l’hypothèque).

L’hypothèque conventionnelle doit cependant obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié ! Faites aussi attention, l’hypothèque conventionnelle représente un surcout non négligeable. En général, ces frais avoisinent les 2% du montant du prêt immobilier souscrit. De plus, il y a une taxe de publicité foncière fixée à 0,615 % du montant emprunté ! 

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hypothèque légale de privilège de prêteur de deniers : Comment ça fonctionne ?

Anciennement nommée Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers jusqu’au 31 Décembre 2021, cette garantie est la même que l’hypothèque conventionnelle, cependant, elle ne s’applique que sur les biens anciens (les VEFA ne sont donc pas concernées). 

Elle peut donc se révéler très utile si vous disposez déjà d’un bien immobilier sans créance qui pourra éventuellement être proposé en garantie !

L’hypothèque légale de privilège de prêteurs de deniers est régie par l’article 2402 du Code Civil. C’est un type de garantie qui donne un privilège au créditeur et qui permet à l’organisme prêteur de se retrouver en haut de la liste des créanciers, la banque aura donc un traitement prioritaire dans la mise en œuvre de sa garantie. L’hypothèque légale de privilège de prêteurs de deniers doit aussi faire l’objet d’un enregistrement auprès du service de la publicité foncière (anciennement appelé le « bureau de conservation des hypothèques »). Cependant, contrairement à l’hypothèque conventionnelle, cette garantie ne fait pas l’objet de taxe de publicité foncière !

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la caution bancaire comme garantie d’un prêt immobilier : Comment ça marche ?

Il existe aujourd’hui trois types de caution :

• La caution solidaire : il s’agit d’une personne (physique ou morale) qui se porte caution pour l’emprunteur. Cette personne doit fournir des garanties suffisantes comme être propriétaire d’un bien immobilier où bien avoir les ressources nécessaires pour le paiement des échéances en cas de non-paiement. Ce type de caution n’est quasiment jamais utilisé par la banque qui estimera le risque à couvrir trop aléatoire dans le temps.

• La caution hypothécaire : elle permet d’apporter en garantie un bien immobilier de l’emprunteur ou d’une tierce personne. La saisie en cas de non-paiement des échéances portera uniquement sur la valeur de bien hypothéqué et non sur les revenus ou d’autres éléments du patrimoine de la personne qui s’est portée caution.

• La caution par un organisme de cautionnement : Elle s’engage à prendre en charge les mensualités dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus payer. La caution tentera de trouver par la suite une solution à l’amiable avec l’emprunteur pour se faire rembourser les sommes dues et si cela se révèle impossible, elle pourra procéder à la saisie et la vente du bien. Son coût est beaucoup moins élevée qu’une hypothèque conventionnelle car il n’est pas utile de passer par un notaire et lors de la vente du bien, il n’y pas de frais de mainlevée.

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le nantissement : véritable alternative à l’hypothèque ou la caution

Le nantissement est un type de contrat qui lie l’emprunteur à la banque prêteuse. Il permet d’obtenir le crédit en donnant en tant que garantie une partie de son patrimoine financier tels que le compte épargne ou l’assurance vie ! Ce type de garantie peut donc être très intéressant si vous disposez d’une épargne conséquente. Faites cependant attention car le nantissement vous bloque de toute action (retrait, réorientation des actifs) sur les sommes utilisées comme garantie de prêt !

est-ce qu’il existe d’autres formes de garanties ?

Il existe aussi la caution fonctionnaire ! Cependant elle est réservée aux employés de la fonction publique et à certaines professions. Elle peut, dans certains cas, vous exempter de tout frais de garantie !

peut-on réduire ses frais de garantie ?

Bien-sûr, ! Il existe quelques techniques pour faire diminuer ces frais ! En effet, cumulés aux autres frais annexes (frais de dossier, frais de courtage…), les frais de garanties peuvent peser lourd sur le budget. En moyenne ces frais représentent 2% de la somme du prêt !

Les pourcentages de frais

En ce qui concerne l’hypothèque, les frais équivalent généralement à 1,5% du montant de l’emprunt tandis que pour le PPD les frais seront généralement entre 0,50% et 1%. 

Pour la caution bancaire, elle se compose de deux parties : la commission et la participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). La commission d’une caution bancaire est d’un montant compris entre 170€ et 620€ et pour la participation au FMG c’est une somme forfaitaire d’environ 200€ plus environ 0,8% du capital emprunté.

Le nantissement quant-à-elle est la garantie la plus économique des autres puisque vous aurez à débourser seulement 500€ en moyenne quel que soit le montant de votre emprunt.

Montant du prêt	Coût de l’hypothèque	Coût de la caution	Coût de l’hypothèque légale de p.p.d.	Coût du nantissement
50 000€	3,28%	1,79%	2,17%	1%
80 000€	2,64%	1,51%	1,62%	0,625%
100 000€	2,42%	1,38%	1,43%	0,5%
150 000€	2,12%	1,21%	1,18%	0,33%
200 000€	1,97%	1,12%	1,05%	0,25%

Voici une simulation des coûts des différentes garanties pour un prêt immobilier d’un montant de 300 000€ destiné à l’achat d’un logement neuf ou ancien et revendu avant la fin du prêt :

Type de garantie	Hypothèque	Caution	Hypothèque légale de p.p.d.
Coût de mise en place	3 800€	3 520€	1 655€
Frais de mainlevée	1 171€	0€	1 171€
Restitution au remboursement du prêt	0€	2 103€	0€
Coût total	4 971€	1 416,92€	2 826€

réduire les coûts d’une garantie pour un prêt immobilier : Est-ce possible ?

Réduire les coûts de l’hypothèque légale de privilège de prêteur de deniers ne sera pas évident. Cela en va de même pour l’hypothèque conventionnelle. 

Ce sont les émoluments du notaire et les taxes qui constituent la part la plus importante des frais de ces garanties. De plus, ils sont généralement non négociables mais rien ne vous empêche de tenter une petite négo sur les émoluments du notaire. 

En ce qui concerne la caution bancaire, elle ne nécessite aucune signature car la banque prêteuse s’occupe intégralement de sa mise en place. 

Pas de négociation possible mais notez que de nombreuses banques (pas toutes) travaillent avec la société de caution Crédit Logement qui propose un barème spécifique et plus économique destiné aux emprunteurs âgés de moins de 37 ans.

Vérifiez donc bien que la banque prêteuse utilise ce barème si vous êtes concerné.

Pour les autres emprunteurs, notez que Crédit Logement ainsi que d’autres organismes de caution (CAMCA pour le Crédit Agricole, CMH pour le CIC ou le Crédit Mutuel) reversent une part du coût initial de la caution à la fin du prêt (jusqu’à 75%). 

conclusion

Ainsi, si vous avez un montant d’emprunt élevé, il sera donc préférable de s’orienter vers l’hypothèque légale de privilège de prêteur de deniers dans l’ancien ou bien le nantissement dans le neuf car leur coût est plus économique sur le papier. La société de cautionnement (solution privilégiée par les banques) est la seconde option la plus utilisée puisqu’elle vous permet de récupérer une partie de la contribution. Nous vous conseillons d’utiliser l’hypothèque seulement en dernier recours si aucune des autres garanties n’est possible !