Investir dans un immeuble de rapport en 2024 : Notre guide

Se lancer dans l’investissement locatif est une chose, mais encore faut-il savoir quoi acheter, et comment l’exploiter. Entre les appartements en copropriétés, les maisons, les immeubles de rapport, à exploiter en nu, en meublé, en colocation, en location courte durée … Il est facile de s’y perdre. Nous allons ici faire un peu de tri et parler plus particulièrement de l’immeuble de rapport. Il est souvent décrit comme « l’investissement ultime » de l’investisseur immobilier locatif.

Définition d’un immeuble de rapport

Ce qu’on appelle un immeuble de rapport ou IDR, c’est simplement un ensemble de logements, à l’intérieur d’un même immeuble. Ils vont appartenir à un seul propriétaire dans le but de faire de l’investissement locatif.

On parle alors d’immeuble en mono propriété, à l’inverse des copropriétés que l’on a l’habitude de côtoyer.

L’investissement dans un immeuble de rapport est une option intéressante pour générer des revenus passifs et constituer un patrimoine immobilier. Comme son nom l’indique, le but de cet immeuble est de faire du « rapport ». C’est-à-dire de générer une forte rentabilité locative pour le bailleur.

Quand on parle d’immeubles, on pense souvent à des immenses tours qui contiennent des centaines de locataires. Ce n’est absolument pas le cas. Un immeuble peut commencer à partir de 2 appartements, l’un au RDC et le 2^ème au premier étage par exemple. Une maison de ville divisée en plusieurs logements peut aussi être considérée comme un immeuble de rapport.

La plupart des IDR comprennent en moyenne entre 2 et 10 lots, parfois plus pour les plus gros.

Si votre projet est de générer des revenus locatifs grâce à l’immobilier, l’investissement dans un immeuble de rapport est une stratégie qui doit être étudiée au vu du rendement élevé de ce genre d’investissement et des avantages procurés.

Quels sont les avantages de l’immeuble de rapport ?

Si les IDR sont autant recherchés par les investisseurs, c’est grâce aux nombreux avantages qu’ils proposent, voici les principaux :

Pas de copropriété, pas de syndic, l’investisseur est le seul maître à bord

Les réunions de copropriété, les assemblées générales interminables, les ravalements de façades et les interventions inutiles alors que vous étiez contre, c’est fini avec ! Vous êtes l’unique propriétaire. Il n’y a pas de copropriété.

Vous êtes le seul à décider de la façon dont vous voulez gérer votre immeuble et les interventions qu’il y a à effectuer. Cela ne veut pas dire que vous n’allez jamais faire de travaux, mais vous allez pouvoir choisir le moment pour les faire, les matériaux, les entreprises, etc …

Forcément, s’il n’y a pas de copropriété dans votre immeuble, alors il n’y a pas non plus de syndic. Dans certaines copropriétés, le syndic est bénévole. Dans les autres cas, les copropriétaires sont redevables d’un salaire au syndic de l’immeuble pour le travail de gestion. C’est une charge que vous allez économiser et potentiellement plusieurs milliers d’euros de gains sur toute la durée de détention.

Moins de concurrence

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison pour un investissement locatif, vous êtes en concurrence avec de nombreux acheteurs qui sont à la recherche de leur résidence principale alors que vous recherchez un rendement. Ces acheteurs ne sont pas des investisseurs et ne réfléchissent pas avec la notion de rentabilité. Ils achètent « au coup de cœur ». Ils sont donc prêts à légèrement surpayer le bien car ils s’imaginent déjà y vivre une vie heureuse.

Pour un investisseur rentable, il est hors de question d’acheter avec les sentiments et encore moins de surpayer un appartement. Seuls les chiffres comptent, et vous risquez donc de vous faire régulièrement doubler par des primo-accédants.

Prix au m² plus faible

Un immeuble de rapport est en général moins cher au m² que les prix moyens dans la même ville. Cela est dû à 2 principaux facteurs :

• La concurrence est plus faible : Ici il n’y a que des investisseurs qui veulent acheter. Ils regardent les chiffres et n’achètent pas au coup de cœur, contrairement aux acheteurs qui recherchent leur résidence principale
• Vous achetez « en gros » : L’immobilier, c’est comme acheter des patates au supermarché du coin. Plus vous en prenez, plus le tarif au kg est faible. Les immeubles fonctionnent de la même façon. Vous achetez beaucoup de surface d’un coup, le coût au m² sera donc en général plus faible

Une rentabilité plus élevée

Nous venons de voir que le prix au m² des immeubles de rapports était en moyenne plus faible, mais les loyers eux ne bougent pas. Au contraire, ils sont souvent optimisés pour la location, avec un grand nombre de logements de petites ou moyennes tailles, afin d’avoir les loyers les plus élevés.

Automatiquement, cela fait de l’immeuble de rapport un investissement avec une rentabilité plus élevée. C’est l’une des principales raisons qui en fait l’un des actifs préférés des investisseurs locatifs !

Une diversification du risque

Un immeuble de rapport, c’est un ensemble de plusieurs logements, donc un ensemble de plusieurs loyers. Autrement dit avec un immeuble de rapport vous n’avez pas tous vos œufs dans le même panier et le risque est ainsi diversifié.

Si l’on prend l’exemple d’un investissement en immeuble de rapport avec 3 lots et des loyers de 400€ chacun (1200€ au total) pour un crédit immobilier de 800€. Même si vous avez un impayé sur un des logements ou de la vacance locative, vous pouvez toujours payer le crédit à la banque. A contrario, si vous avez un appartement qui se loue à un seul locataire pour 1200€ et que vous avez un impayé, c’est tout de suite plus compliqué.

De plus, vous pouvez avoir plusieurs typologies de biens dans un immeuble, des studios, T2, T3 ou plus. Cela permet d’avoir des rythmes de rotations différents pour tous les locataires, de ne jamais se retrouver avec tous les logements vides en même temps.

Pour aller plus loin dans la diversification, une stratégie intéressante peut être de cibler les immeubles avec locaux commerciaux en rez-de-chaussée. Les locaux commerciaux nécessitent une autre approche mais peuvent s’avérer rentables et s’intègrent bien dans un projet d’achat d’immeuble de rapport.

La gestion des travaux au sein de l’immeuble

Si vous cherchez des fortes rentabilités locatives, il est souvent conseillé de chercher des investissements avec des travaux. Encore une fois, l’immeuble de rapport a de nombreux avantages à ces niveaux-là :

• Il est assez fréquent de trouver des immeubles entièrement vides. Dans ce cas vous pouvez effectuer tous vos travaux tranquillement sans embêter personne, et sans que personne ne vous dérange que ce soit les voisins ou un syndic de copropriété.
• Si certains des appartements sont déjà loués, vous devrez faire attention au confort de vos locataires mais l’avantage par rapport à un achat en copropriété, c’est que vous n’allez pas avoir le propriétaire du voisin qui lui aussi va se plaindre en plus du locataire, c’est toujours mieux
• Vous faites ce que vous voulez dans les parties communes car elles vous appartiennent. Attention cependant, cela représente aussi un coût souvent négligé.
• Vous pouvez négocier des prix de gros sur les travaux. C’est comme tout, plus on fait de volume et moins c’est cher. Pour les artisans c’est pareil, elles vont parfois être prêtes à faire un petit effort sur les devis car elles savent qu’elles vont avoir plusieurs chantiers au même endroit, ce qui leur évite les déplacements, fait gagner du temps et donc limite leurs coûts.

L’IDR permet d’acheter plusieurs lots d’un coup

Un immeuble de rapport vous permet d’acheter plusieurs logements d’un coup et donc d’investir plus d’argent. La rentabilité locative se trouve souvent dans les villes où le prix au m² est faible.

En dessous de 2000€/m², un T2 de 40m² se vendra donc maximum à 80.000€. Si vous voulez investir un plus gros montant d’un coup, l’immeuble de rapport est la solution.

Lorsque vous achetez un immeuble, vous faites autant de visites que pour un appartement. Vous ne demandez qu’un seul crédit et vous n’allez qu’une seule fois chez le notaire. Pourtant vous vous retrouvez d’un coup avec une petite dizaine de lots, ce qui vous permet de faire grossir votre patrimoine extrêmement vite.

Quels sont les inconvénients d’un immeuble de rapport ?

Les IDR présentent un grand nombre d’avantages mais ils ont aussi quelques inconvénients qu’il faut bien connaître avant de se lancer.

Il y a moins d’immeubles à la vente

Un immeuble de rapport, c’est plus rare qu’un appartement ou qu’une maison. Il y a moins de biens à la vente et si votre secteur de recherche n’est pas très large, vous pouvez avoir du mal à trouver des biens qui correspondent à vos critères.

Vous êtes responsable et redevable de tout dans l’immeuble

Voici un point très important, c’est celui de votre responsabilité. Dans un immeuble de rapport vous êtes le seul maître à bord. Vous pouvez faire ce que vous voulez mais vous êtes aussi le seul responsable en cas de problème.

Si il y a un ravalement de façade imposé par la mairie, vous devrez payer vous-même la totalité. Si votre toiture, votre charpente ou votre couverture a un problème, c’est également à vous de tout payer. Pas de partage entre les copropriétaires dans ce cas, vous êtes le seul propriétaire donc seul décideur et seul payeur.

Ces frais-là peuvent vite coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros et faire très mal à votre investissement si vous ne les avez pas anticipés.

Il n’est pas rare de trouver sur le marché des immeubles entièrement vides, avec beaucoup de travaux et donc à des prix très bas. Ils sont très rentables sur le papier mais il ne faut surtout pas sous-estimer le coût de la rénovation.

En achetant un immeuble inhabité depuis plusieurs mois ou plusieurs années, plusieurs problèmes peuvent survenir : La plomberie qui fuit, les fenêtres qui ne sont pas vraiment étanches, la toiture non plus, la salpêtre, des planchers qui pourrissent, des fissures en façade etc … Tous ses problèmes peuvent être évités lors de la visite, nous avons d’ailleurs rédigé un guide sur comment acheter un immeuble de rapport.

Cela peut aussi arriver pour l’achat d’un seul appartement dans une copropriété, mais l’immeuble est habité par d’autre personne. Lorsqu’il y a un problème dans l’immeuble, il est en général résolu et pas laissé à l’abandon pendant plusieurs mois.

L’immeuble de rapport concentre le risque

Nous avons vu précédemment que l’immeuble de rapport permettait de diversifier le risque et de le réduire, car vous avez plusieurs locataires au lieu d’un seul. D’un autre côté, vous avez de nombreux appartements dans une même ville, et qui plus est dans une même rue. Il y a donc une concentration du risque géographique.

En effet, si jamais la ville ou le quartier dans lequel se trouve votre immeuble de rapport perd de la valeur, c’est tous vos appartements qui vont perdre de la valeur en même temps. Cela est plus risqué que d’avoir plusieurs biens dans plusieurs villes différentes, ou dans plusieurs quartiers différents.

Au final, l’achat d’un immeuble de rapport permet de diversifier le risque « locatif », car il y a plusieurs locataires et plusieurs types de logement. Cependant, il va aussi concentrer tous vos biens au même endroit, et ainsi augmenter le risque « géographique ».

Où trouver des immeubles de rapport en 2024 ?

On trouve des IDR à vendre dans toutes les villes de France, en partant du village de 500 habitants jusqu’à la grande métropole. Évidemment le prix ne sera pas le même.

Acheter un immeuble peut paraître surréaliste aux yeux des non-investisseurs car on voit un immeuble haussmannien à Paris de 10 logements alors qu’il est possible de trouver des petits immeubles à moins de 200.000€ en campagne et ville moyenne.

L’évolution du marché des immeubles de rapport

Parlons enfin du marché des IDR et de l’évolution pour 2024. Ce type d’investissement qui était précédemment réservé à quelques professionnels et investisseurs expérimentés devient de plus en plus à la mode. Le nombre d’acheteurs qui se positionnent sur ces biens a fortement augmenté ces dernières années. Ce qui a pour effet de faire monter les prix.

On trouve maintenant assez régulièrement des immeubles avec des prix au m² plus élevés que sur des appartements. Cela n’est absolument pas logique pour une même localisation et un même état global du bien. Certains investisseurs ne regardent que les immeubles et ne prennent pas le temps de vérifier combien coûte un simple appartement dans leur secteur de recherche. C’est une grosse erreur ! N’oubliez pas que le but d’un IDR c’est de faire de la rentabilité. Cela passe par un prix d’achat faible. Il est important de ne pas surpayer des immeubles même si vous voyez d’autres le faire.

Les IDR comportent souvent beaucoup de travaux et cela peut représenter 50% voir plus du coût total du projet. Avec la récente augmentation du prix des matériaux cela impacte fortement la rentabilité et accroît fortement la nécessité de s’entourer des bonnes personnes pour évaluer et chiffrer tout ce qui doit être réalisé.

Comment financer l’investissement dans un immeuble de rapport

L’acquisition d’un immeuble de rapport est une décision importante qui nécessite une réflexion approfondie, notamment en matière de financement. Un prêt bien structuré, une compréhension des taux d’intérêt, ainsi qu’une offre adaptée à vos besoins sont essentiels. Voici nos conseils et avis pour vous aider à financer un achat d’immeuble de rapport en 2024 malgré la forte hausse de taux.

Ne pas comparer que le taux

Un prêt avec un taux d’intérêt avantageux peut réduire considérablement le coût total de l’investissement et améliore donc votre rendement. Il est important de prendre en compte le taux proposé par votre banque mais de ne pas comparer que les taux proposés par différentes banques pour choisir une offre de prêt.

L’offre de prêt doit être soigneusement évaluée dans sa globalité. Prenez le temps d’examiner les détails de chaque offre, en tenant compte non seulement du taux, mais aussi des conditions de remboursement, des frais annexes et de la flexibilité du prêt. Un différé de crédit de 1 ou 2 ans peut être très bénéfique si vous prévoyez de ne pas recevoir de loyer dans toute la période de rénovation.

De même, un autre élément à regarder est le montant que la banque accepte de financer sur votre projet. En 2024, les prêts à 110% (c’est-à-dire achat + travaux + frais de notaire) sont de plus en plus rares, il convient maintenant de chercher les banques qui demandent le moins d’apport.

L’assurance emprunteur

L’assurance de prêt est un élément souvent négligé, mais essentiel. Elle peut protéger votre investissement en cas d’imprévus. Évaluez les différentes options d’assurance emprunteur et choisissez celle qui correspond le mieux à votre situation. Pour un investissement locatif, vous n’êtes pas obligé de vous assurer à 100% sur tous les emprunteurs dans le cas d’un achat à plusieurs ni de sélectionner les garanties perte d’emploi, incapacités …

En effet, dans le cas d’un investissement peut importe le type de bien, ce sera votre locataire qui paiera votre crédit et ne dépendra donc pas de votre situation personnelle.

En conclusion, le financement d’un immeuble de rapport requiert une analyse approfondie des offres de prêt, une compréhension des taux d’intérêt, et une évaluation soigneuse des options d’assurance. Il peut être intéressant de payer plus cher sur le long terme pour soulager votre trésorerie au début du projet en réduisant l’apport ou avec un différé de crédit.

Fiscalité d’un immeuble de rapport

La fiscalité est un élément à ne pas négliger lors d’un investissement dans un immeuble de rapport. En effet, les revenus locatifs perçus seront soumis à l’impôt sur le revenu pour une détention en direct par une personne physique, tandis qu’un bien acheté en société sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Il convient donc de bien se renseigner sur la fiscalité avant d’investir dans un immeuble de rapport.

Lorsque l’immeuble est détenu par une société type SCI ou autre, alors c’est l’imposition des SCI à l’IS qui est utilisé de la même façon que pour un appartement ou une maison.

Pour un immeuble détenu par une personne physique, il existe deux principaux régimes fiscaux possibles :

• Le régime foncier réel : Ce régime permet de déduire des revenus fonciers les charges réelles liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.).
  Le régime micro-foncier est rarement possible pour les IDR car il s’applique aux personnes percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Le régime réel est plus avantageux si les charges sont supérieures à 30 % des loyers perçus et cela est souvent le cas à cause de travaux à réaliser dans votre IDR.
• Le régime LMNP : Le régime de louer meublé non professionnel permet d’amortir la valeur de votre bien et ainsi de faire baisse vos impôts. Pour les logements qui s’y prêtent, ce statut est très intéressant et fait beaucoup baisser vos impôts.

Vous pouvez mixer les régimes fiscaux au sein de votre immeuble de rapport

Un avantage des immeubles de rapport, pas forcément le plus connu, c’est la possibilité de mixer les régimes fiscaux et les modes d’exploitation à l’intérieur de votre immeuble. On croit souvent qu’il faut que tous les appartements soient exploités de la même façon mais cela est faux.

Rien ne vous empêche d’avoir un appartement en nu, un autre en meublé, une colocation et un appartement en courte durée, le tout dans un même immeuble. Il vous faudra être accompagnés d’un bon expert-comptable pour faire ça correctement. Gardez en tête que c’est tout à fait possible.

Revendre un immeuble de rapport à la découpe

Vous achetez l’immeuble de rapport en un seul lot, mais rien ne vous empêche ensuite de revendre chacun des logements à l’unité. Pour ce faire, il faudra créer une copropriété et faire passer un géomètre, qui attribuera les tantièmes des parties communes à chaque nouveau propriétaire. C’est-à-dire la part, le pourcentage des parties communes, de la toiture, de la façade de la charpente, etc … que va posséder chacun des nouveaux propriétaires.

L’avantage de la vente à la découpe est évidemment de faire une grosse plus-value. En effet vous achetez en lot, donc avec un prix au m² assez faible, et vous revendez des plus petites surfaces individuellement, donc avec un prix au m² plus élevé.

Attention cependant à la fiscalité dans ce type d’opération et à la requalification possible en tant que marchand de biens.

Conclusion, faut-il investir dans un immeuble de rapport en 2024 ?

Comme vous l’avez remarqué, cet investissement présente de très nombreux avantages notamment la génération d’un revenu régulier, une bonne sécurité de l’investissement et la possibilité de constituer un patrimoine solide mais il comporte aussi des risques plus importants. Acheter un immeuble ne doit pas se faire à la légère. Vous devez avoir suffisamment de connaissances pour limiter le risque et comme tout investissement, il nécessite une préparation minutieuse et une connaissance approfondie des enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux.

Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de se lancer, de s’entourer de professionnels compétents et d’adapter sa stratégie d’investissement à ses objectifs personnels et à sa tolérance au risque. Ainsi, vous serez en mesure de tirer pleinement parti des opportunités offertes par l’investissement en immeuble de rapport et de bâtir un patrimoine solide et durable.