Immeuble de rapport déjà loué : avantages et inconvénients

Le terme « immeuble de rapport » est méconnu par bon nombre d’investisseurs, il s’agit pourtant d’un type d’investissement locatif pouvant se révéler très lucratif. Un immeuble de rapport peut être décrit comme un immeuble locatif détenu en pleine propriété, permettant entre autres de louer différents logements locatifs au même endroit, tout en simplifiant leur gestion commune.

Il est possible d’acheter un immeuble de rapport vide, mais également d’en acheter un comportant des logements déjà loués. Dès lors, l’obtention du financement, les avantages ou encore les risques qui en découlent ne seront pas les mêmes.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Quels sont les avantages à acheter un immeuble de rapport déjà loué ?

Existe-t-il des risques et des inconvénients ?

Définition, avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport déjà loué : abordons ensemble chacun de ces points.

Immeuble de rapport : définition !

De manière générale, un immeuble de rapport peut être défini comme un immeuble locatif. Cela signifie qu’il se compose de multiples logements, chacun destiné à la location mais constituant bien des logements distincts. Il peut être acheté aussi bien en personne, que par le biais d’une SCI.

Tous les immeubles de rapport n’ont cependant pas le même fonctionnement, ni la même constitution. Certains peuvent être intégralement vides, tandis que d’autres sont déjà loués, et sont vendus et achetés en l’état. Un investisseur a ainsi la possibilité de développer un projet d’investissement autour d’un immeuble locatif vide, lui ouvrant la voie à tout type de travaux de rénovation et de valorisation envisagés. Toutefois, en optant plutôt pour un immeuble de rapport déjà loué, les avantages sont également nombreux.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport déjà loué ? les avantages

Le fait qu’un immeuble de rapport soit déjà loué n’est pas un obstacle à sa revente à et son achat. Bien au contraire. Les avantages sont très appréciables, rendant ce type d’investissement particulièrement intéressant. Voici les principaux avantages à connaître !

Une prévisibilité de recettes locatives

Le premier avantage indéniable d’un immeuble doté de logements déjà loués, réside dans la prévisibilité des recettes locatives.

Le montant des loyers ainsi que le sérieux des locataires est connu d’avance, de manière à pouvoir calculer ce que rapportera l’immeuble en termes de recettes locatives. Il n’y aura ainsi aucun délai relatif à la recherche de locataires ou à l’étude des dossiers de potentiels locataires, délai durant lequel l’appartement serait inoccupé. La rentabilité d’un tel projet d’investissement est ainsi bien plus fiable. 

Un financement plus simple et plus rapide

Dans la lignée de la prévisibilité des loyers, il est évident qu’une telle assurance de revenus locatifs permet de rassurer la banque auprès de laquelle sera négocié le financement de l’investissement locatif.

Cela permet de fournir des éléments bien plus concrets et solides à n’importe quel établissement de prêt, soit d’obtenir plus facilement et plus rapidement une réponse favorable à une demande de financement.

Une réduction des risques locatifs et d’impayés

En matière d’investissement locatif, les risques d’impayés et les autres risques locatifs constituent les principales craintes des investisseurs. La solvabilité des locataires, leur bonne foi ou encore la régularité du paiement des loyers sont autant de facteurs qui impactent la stabilité financière d’un investisseur, ainsi que la viabilité même d’un investissement locatif.

Or, dans le cas d’un immeuble déjà loué, l’investisseur a accès au profil des locataires, à leur historique de paiement des loyers. Cela lui donne une visibilité précieuse sur le bon paiement des loyers, les éventuels cas d’impayés ou de retards de paiements, ainsi que tout autre risque locatif.

Moins de frais de travaux

Un immeuble de rapport vide nécessite la plupart du temps des travaux. Qu’il s’agisse de simples travaux de mise en état, de rénovation ou encore de gros œuvre, il s’agit à coup sûr d’efforts financiers supplémentaires devant être fournis par le propriétaire.

Un immeuble déjà loué est généralement d’ores et déjà en bon état, ou du moins en état d’être loué et de satisfaire ses occupants. Autant d’argent et de temps que le propriétaire économise en termes de travaux.

Immeuble de rapport déjà loué : quels risques et inconvénients ?

Bien entendu, un immeuble de rapport déjà loué ne présente pas que des avantages, aussi séduisants soient-ils. Il existe bel et bien quelques risques et inconvénients qu’il est toujours utile de garder à l’esprit.

Le bail n’est pas modifiable

Certes, les locataires sont déjà présents et les recettes locatives sont assurées. Cependant, la contrepartie de cela est que le bail n’est pas modifiable.

Cette contrainte juridique doit ainsi être prise en compte, et le bail doit être analysé dans les détails par tout investisseur intéressé par le rachat d’un immeuble de rapport déjà loué. Les conditions de location, le caractère vide ou meublé du bien, ou encore le montant des loyers ne peuvent pas être modifiés sans l’accord du locataire. Le loyer peut toutefois être révisé à la date d’anniversaire du bail, mais de manière mesurée et raisonnable.

Une grande difficulté à le récupérer comme résidence principale

Si l’investisseur souhaite récupérer l’un des logements composant son immeuble de rapport en tant que résidence principale, cela peut s’avérer être un vrai parcours du combattant. Voire mission impossible.

En pratique, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire tant que le bail de ce dernier est encore valable. Des locataires présents depuis une dizaine d’années ou plus ne risquent pas de vouloir libérer le logement, tandis que des locataires fraîchement installés sont protégés par une durée minimale de 3 ans en location nue, et d’1 an en location meublée.

Les précautions à prendre avant d’acheter un immeuble déjà loué

Afin de minimiser les risques de mauvaises surprises, il est possible de prendre certaines précautions. Elles peuvent rassurer tant l’investisseur que l’établissement de prêt.

Vérifier minutieusement l’état des logements

Un immeuble composé de multiples logements déjà loués depuis un certain temps assure des recettes locatives stables, toutefois l’état de ces logements est un autre sujet.

Les locataires peuvent être présents depuis plus ou moins longtemps, et les logements peuvent ainsi avoir subi une usure d’occupation, également plus ou moins importante. Avant d’acheter un immeuble de rapport déjà loué, la première précaution consiste ainsi à réaliser une sorte d’état des lieux détaillée de chacun des logements. Il s’agit de savoir ce que l’on achète, et dans quelles conditions.

S’assurer du sérieux des locataires et de leurs paiements des loyers

Un investisseur a le droit de demander au vendeur les anciennes quittances de loyers, les justificatifs des locataires type contrat de travail et bulletins de salaire, ou encore l’éventuelle existence d’un plan d’apurement avec un locataire ayant eu des difficultés de paiement. L’objectif est d’évaluer tout risque financier pouvant négativement impacter la rentabilité du projet d’investissement.