Depuis le 19 mars 2026, la donne a changé pour tous les investisseurs qui misent sur la location courte durée dans un immeuble en copropriété. Le Conseil constitutionnel a validé une disposition clé de la loi Le Meur, qui permet désormais à une copropriété d’interdire les meublés touristiques sans passer par l’unanimité : une majorité des deux tiers suffit. Ce que cela signifie concrètement pour votre investissement, nous allons vous le détailler.
Plusieurs points méritent d’être clarifiés : qui est réellement concerné, dans quelles conditions le vote peut être déclenché, et ce qu’il vous reste à faire si votre copropriété se retourne contre votre activité Airbnb. Ce sont ces questions que nous allons traiter.
De l’unanimité aux deux tiers : pourquoi c’est un basculement majeur
Avant la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), interdire les locations meublées touristiques dans un immeuble en copropriété nécessitait l’unanimité des copropriétaires. En pratique, ce seuil était quasi inaccessible. Un seul copropriétaire opposant suffisait à bloquer la décision, ce qui protégeait de facto les bailleurs de courte durée.
La loi Le Meur a remplacé cette règle par un vote à la majorité des deux tiers des voix. Le Conseil constitutionnel, saisi via une question prioritaire de constitutionnalité (QPC n° 2025-1186), vient de valider cette disposition. Il a jugé que l’atteinte au droit de propriété est « encadrée et proportionnée », au regard de deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances liées aux rotations fréquentes de locataires, et remédier à la pénurie de logements disponibles à l’année. Le résultat est sans ambiguïté : une copropriété réunissant les deux tiers des voix peut maintenant voter l’interdiction et l’appliquer immédiatement.
Avec 1,2 million de meublés touristiques recensés en France, cette décision concerne un nombre très important d’investisseurs. Si vous détenez un bien en location courte durée dans un immeuble collectif, votre copropriété dispose désormais d’un outil juridique solide pour vous l’interdire.
Votre copropriété est-elle concernée ? les conditions précises
La règle ne s’applique pas à toutes les copropriétés sans distinction. Le champ d’application est délibérément circonscrit : seuls les immeubles dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise sont visés. Cette clause réserve l’usage de l’immeuble à l’habitation et exclut toute activité commerciale, artisanale ou industrielle. On la trouve fréquemment dans les immeubles haussmanniens, les résidences de standing et de nombreux immeubles construits avant les années 1970.
Deux autres conditions s’ajoutent : le bien faisant l’objet de l’interdiction doit être une résidence secondaire (pas une résidence principale), et la location doit relever de la courte durée, c’est-à-dire à la journée, à la semaine ou au mois. Si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel, ce mécanisme ne vous concerne pas.
Si votre règlement de copropriété ne contient pas de clause d’habitation bourgeoise, la règle des deux tiers ne peut pas être activée. Avant toute décision, vérifiez ce document avec soin, ou demandez à votre notaire de l’analyser.
Pour les investisseurs qui envisagent un achat destiné à la location courte durée dans un immeuble en copropriété, c’est désormais un point de due diligence incontournable. Acheter sans vérifier le règlement de copropriété sur ce point, c’est s’exposer à une interdiction votée par les autres propriétaires.
Ce qui change concrètement pour votre activité en cours
Si vous exploitez déjà un bien en meublé touristique dans une copropriété avec clause d’habitation bourgeoise, votre assemblée générale peut désormais inscrire la question à l’ordre du jour et voter l’interdiction. Il suffit que les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés soient favorables. Une fois ce vote acquis, vous devrez cesser votre activité de courte durée.
Nuance importante : l’interdiction ne supprime pas votre droit de louer. Vous pouvez toujours proposer le bien en location longue durée classique, nue ou meublée. Le Conseil constitutionnel l’a expressément souligné : la décision ne touche que les locations de courte durée, pas l’usage locatif en général. Votre liberté de propriétaire n’est pas annulée, elle est seulement encadrée sur ce type d’exploitation.
Autre point à retenir : l’interdiction est réversible. Les mêmes deux tiers de voix qui ont voté pour l’interdiction peuvent également voter pour la lever, selon les mêmes règles de majorité. Rien n’est figé définitivement, mais dans la pratique, obtenir une majorité favorable à une levée d’interdiction sera une bataille difficile à mener.
L’interdiction votée par la copropriété ne vous empêche pas de louer en longue durée. Elle ne ferme pas votre bien à toute location, elle ferme uniquement la porte à l’exploitation saisonnière de type Airbnb ou Abritel.
Votre stratégie à revoir si vous investissez pour du court terme
Pour les investisseurs qui achètent dans le but de faire de la location courte durée, cette décision du Conseil constitutionnel impose une relecture du projet. Deux scénarios méritent d’être anticipés.
Premier scénario : vous achetez dans un immeuble sans clause d’habitation bourgeoise. Dans ce cas, la règle des deux tiers ne s’applique pas à votre bien. La situation reste encadrée par les règles générales, et votre activité ne pourra être contestée que sur d’autres fondements (nuisances prouvées, vote d’assemblée sur d’autres bases, etc.). Nous vous conseillons de faire vérifier le règlement par un professionnel avant tout achat, et de consulter notre article sur la réglementation Airbnb en vigueur pour avoir une vue d’ensemble à jour.
Second scénario : vous achetez dans un immeuble avec clause d’habitation bourgeoise. Le risque est réel que la copropriété vote l’interdiction dans les prochains mois, surtout si la pression des autres copropriétaires est forte. Dans ce cas, anticipez une stratégie de repli vers la location meublée longue durée, qui reste possible et peut offrir un rendement acceptable selon la localisation.
Ne vous fiez pas au fait que « personne n’a encore voté » pour en déduire que votre activité est sécurisée. Le vote peut intervenir à n’importe quelle assemblée générale, à l’initiative d’un seul copropriétaire qui inscrit le point à l’ordre du jour.
Questions fréquentes sur l’interdiction airbnb en copropriété
Voici les questions que nous posent le plus souvent les investisseurs concernés par cette évolution réglementaire.
Ma copropriété peut-elle vraiment m’interdire de louer sur airbnb même si je suis propriétaire ?
Oui, si l’immeuble comporte une clause d’habitation bourgeoise dans son règlement de copropriété et que le vote à la majorité des deux tiers est réuni. Votre droit de propriété n’est pas remis en cause, mais l’usage en courte durée touristique peut être interdit par l’assemblée générale.
Comment savoir si mon immeuble est concerné par la clause d’habitation bourgeoise ?
Cette information figure dans le règlement de copropriété, remis par le notaire lors de l’achat. Si vous ne le retrouvez pas, le syndic de votre copropriété peut vous en fournir une copie. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut analyser si la clause couvre ou non les locations touristiques.
Si l’interdiction est votée, est-ce définitif ?
Non. L’interdiction est réversible : les mêmes deux tiers de voix peuvent voter pour la lever lors d’une assemblée générale ultérieure. Il faut cependant réunir à nouveau cette majorité, ce qui peut s’avérer difficile en pratique selon la composition de la copropriété.
La règle s’applique-t-elle à ma résidence principale que je loue ponctuellement sur airbnb ?
Non. Cette disposition ne concerne que les résidences secondaires. Si le bien constitue votre résidence principale, vous pouvez continuer à le louer à la journée ou à la semaine dans les limites légales en vigueur (120 jours par an maximum dans les communes ayant adopté cette règle).
Que se passe-t-il si je continue à louer malgré l’interdiction votée en AG ?
La copropriété peut engager une procédure judiciaire pour vous contraindre à cesser l’activité. Des astreintes financières peuvent être prononcées par le tribunal. Continuer malgré l’interdiction est un risque juridique et financier significatif que nous déconseillons.
Puis-je encore louer mon bien en longue durée si l’airbnb est interdit par la copropriété ?
Oui, tout à fait. L’interdiction ne concerne que les locations de courte durée (jour, semaine, mois). La location meublée classique ou la location nue longue durée restent totalement autorisées, même après un vote d’interdiction. C’est une précision importante du Conseil constitutionnel que de nombreux investisseurs ignorent.
