Immeuble de rapport déjà loué : est-ce avantageux ?

Le terme « immeuble de rapport » est méconnu par bon nombre d’investisseurs, il s’agit pourtant d’un type d’investissement locatif pouvant se révéler très lucratif. Un immeuble de rapport peut être décrit comme un immeuble locatif détenu en pleine propriété, permettant entre autres de louer différents appartements locatifs au même endroit, tout en simplifiant leur gestion commune.

Il est possible d’acheter un immeuble de rapport vide, mais également d’en acheter un comportant un ou plusieurs logements déjà loués. Dès lors, l’obtention du financement, les avantages ou encore les risques qui en découlent ne seront pas les mêmes.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Quels sont les avantages à acheter un immeuble de rapport déjà loué ?
Existe-t-il des risques et des inconvénients ?

Définition, avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport déjà loué : abordons ensemble chacun de ces points.

Immeuble de rapport : définition !

De manière générale, investir dans un immeuble de rapport signifie acheter un seul bâtiment constitué de multiples lots, chacun destiné à la location mais constituant bien des logements distincts. Il peut être acheté aussi bien en personne, que par le biais d’une SCI.

Tous les immeubles de rapport n’ont cependant pas le même fonctionnement, ni la même constitution. Certains peuvent être intégralement vides, tandis que d’autres sont déjà loués, et sont vendus et achetés en l’état. Un investisseur a ainsi la possibilité de développer un projet d’investissement autour d’un immeuble locatif vide, lui ouvrant la voie à tout type de travaux de rénovation et de valorisation envisagés. Toutefois, en optant plutôt pour un immeuble de rapport déjà loué, les avantages sont également nombreux.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport déjà loué ? les avantages

Le fait qu’un immeuble de rapport soit déjà loué n’est pas un obstacle à sa revente à et son achat. Bien au contraire. Les avantages sont très appréciables, rendant ce type d’investissement particulièrement intéressant. Voici les principaux avantages à connaître !

Un revenu locatif immédiat

L’achat d’un immeuble déjà loué présente l’attrait de générer immédiatement des revenus locatifs. De plus, il évite la recherche de locataires, une démarche qui peut être coûteuse en temps et en argent. Néanmoins, il est crucial de bien étudier le bail en cours des locataires installés afin de connaître vos droits et obligations.

Les loyers perçus dès l’acquisition du bien permettent de commencer à rentabiliser rapidement son investissement ou de financer les travaux si une partie de l’immeuble n’ai pas encoure louable et qu’une rénovation est nécessaire.

Une décote à l’achat

Généralement, les immeubles de rapport déjà loués sont vendus avec une légère décote par rapport au prix du marché. Ce qui représente un avantage non négligeable pour l’acheteur.

Ceci est à garder en tête lorsque vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier, les acheteurs préfèrent sélectionner les meilleurs profils de locataire et donc acheter un immeuble vide.

Ceci est aussi valable pour les appartements ou les maisons avec un locataire en place.

Un taux de remplissage élevé

Lorsqu’un immeuble est composé de plusieurs lots, le risque de vacance locative est moins important que dans le cas d’un achat d’un seul appartement. En effet, il est plus rare que tous les appartements se retrouvent vacants en même temps.

Si vous achetez un immeuble vide et que vous mettez en location 4, 5 appartements en même temps cela peut prendre du temps pour trouver tous les locataires. Quelques locataires déjà en place peuvent donc être bénéfiques.

Une prévisibilité de recettes locatives

Le premier avantage indéniable d’un immeuble avec un logement déjà loué (ou plusieurs), réside dans la prévisibilité des recettes locatives.

Le montant des loyers ainsi que le sérieux des locataires est connu d’avance, de manière à pouvoir calculer ce que rapportera l’immeuble en termes de recettes locatives. Il n’y aura ainsi aucun délai relatif à la recherche de locataires ou à l’étude des dossiers de potentiels locataires, délai durant lequel l’appartement serait inoccupé. La rentabilité d’un tel projet d’investissement est ainsi bien plus fiable et peut dans la majorité des cas être augmenté lors du changement de locataire avec quelques travaux de rafraîchissement.

Un financement plus simple et plus rapide

Dans la lignée de la prévisibilité des loyers, incontestablement, une telle assurance de revenus locatifs permet de rassurer la banque auprès de laquelle sera négocié le financement de l’investissement locatif.

Cela permet de fournir des éléments bien plus concrets et solides à n’importe quel établissement de prêt, soit d’obtenir plus facilement et plus rapidement une réponse favorable à une demande de financement.

Une réduction des risques locatifs et d’impayés

En matière d’investissement locatif, les risques d’impayés et les autres risques locatifs constituent les principales craintes des investisseurs. La solvabilité des locataires, leur bonne foi ou encore la régularité du paiement des loyers sont autant de facteurs qui impactent la stabilité financière d’un investisseur, ainsi que la viabilité même d’un investissement locatif.

Or, dans le cas d’un immeuble déjà loué, l’investisseur a accès au profil des locataires, à leur historique de paiement des loyers. Cela lui donne une visibilité précieuse sur le bon paiement des loyers, les éventuels cas d’impayés ou de retards de paiements, ainsi que tout autre risque locatif.

Moins de frais de travaux

Un immeuble de rapport vide nécessite la plupart du temps des travaux. Qu’il s’agisse de simples travaux de mise en état, de rénovation ou encore de gros œuvre, il s’agit à coup sûr d’efforts financiers supplémentaires devant être fournis par le propriétaire.

Un immeuble déjà loué est généralement d’ores et déjà en bon état, ou du moins en état d’être loué et de satisfaire ses occupants. Autant d’argent et de temps que le propriétaire économise en termes de travaux.

Immeuble de rapport déjà loué : quels risques et inconvénients ?

Bien entendu, un immeuble de rapport déjà loué ne présente pas que des avantages, aussi séduisants soient-ils. Il existe bel et bien quelques risques et inconvénients qu’il est toujours utile de garder à l’esprit.

Le bail n’est pas modifiable

Certes, les locataires sont déjà présents et les recettes locatives sont assurées. Cependant, la contrepartie de cela est que le bail n’est pas modifiable.

Cette contrainte juridique doit ainsi être prise en compte, et le bail doit être analysé dans les détails par tout investisseur intéressé par le rachat d’un immeuble de rapport déjà loué. Les conditions de location, le caractère vide ou meublé du bien, ou encore le montant des loyers ne peuvent pas être modifiés sans l’accord du locataire. Le loyer peut toutefois être révisé à la date d’anniversaire du bail, mais de manière mesurée et raisonnable.

Une grande difficulté à le récupérer comme résidence principale

Si l’investisseur souhaite récupérer l’un des appartements composant son immeuble de rapport en tant que résidence principale, cela peut s’avérer être un vrai parcours du combattant. Voire mission impossible.

En pratique, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire tant que le bail de ce dernier est encore valable. Des locataires présents depuis une dizaine d’années ou plus ne risquent pas de vouloir libérer l’appartement, tandis que des locataires fraîchement installés sont protégés par une durée minimale de 3 ans en location nue, et d’1 an en location meublée.

Ne pas choisir les locataires

Gérer un immeuble de rapport déjà loué implique de s’occuper des relations avec les locataires que vous n’avez pas sélectionnés et de la gestion des baux. Vous devrez veiller au respect des règles de copropriété, gérer les éventuels litiges entre locataires, et assurer le renouvellement des baux.

Il est impératif de vérifier la solvabilité des locataires en place avant l’achat. Un locataire défaillant peut en effet entraîner des complications, tant sur le plan financier que juridique.

Les précautions à prendre avant d’acheter un immeuble déjà loué

Afin de minimiser les risques de mauvaises surprises, il est possible de prendre certaines précautions. Elles peuvent rassurer tant l’investisseur que l’établissement de prêt.

Analyser la rentabilité de l’immeuble de rapport avant l’achat

Avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport déjà loué, il est essentiel de bien analyser sa rentabilité. Plusieurs indicateurs peuvent vous aider à déterminer si cet investissement répondra à vos attentes :

• Le rendement locatif brut : Il s’obtient en divisant le montant annuel des loyers perçus par le prix d’acquisition du bien (hors frais). Un bon rendement se situe généralement entre 9% et 12%.
• Le rendement locatif net : Cet indicateur prend en compte les charges liées à la propriété du bien (taxes foncières, entretien, assurances…) ainsi que les éventuels frais de financement (intérêts d’emprunt, assurances…). Un rendement locatif net supérieur à 7% est généralement considéré comme intéressant.
• Le cash-flow : Il s’agit de la différence entre les revenus locatifs perçus et les charges (y compris le remboursement du crédit). Si le cash-flow est positif, cela signifie que vous dégagez un bénéfice chaque mois grâce à votre investissement.

Outre la rentabilité, il est important de prendre en compte d’autres facteurs tels que l’état général de l’immeuble, son emplacement géographique, la qualité des locataires en place, etc. avant de prendre une décision d’achat.

Vérifier minutieusement l’état des appartements occupé.

Un immeuble composé de multiples appartements déjà loués depuis un certain temps assure des recettes locatives stables, toutefois l’état de ces logements est un autre sujet.

Les locataires peuvent être présents depuis plus ou moins longtemps, et les logements peuvent ainsi avoir subi une usure d’occupation, également plus ou moins importante. Avant d’acheter un immeuble de rapport déjà loué, la première précaution consiste ainsi à réaliser une sorte d’état des lieux détaillée de chacun des lots. Il s’agit de savoir ce que l’on achète, et dans quelles conditions.

Même si ce n’est pas agréable, ni pour vous ni pour le locataire qui est dans son appartement lors de la visite, vous devez inspecter le logement et questionner le locataire sur d’éventuels problèmes dans l’appartement (électrique, isolation) ou le voisinage.

S’assurer du sérieux des locataires et de leurs paiements des loyers

Un investisseur a le droit de demander au vendeur les anciennes quittances de loyers, les justificatifs des locataires type contrat de travail et bulletins de salaire, ou encore l’éventuelle existence d’un plan d’apurement avec un locataire ayant eu des difficultés de paiement. L’objectif est d’évaluer tout risque financier pouvant négativement impacter la rentabilité du projet d’investissement.

Gérer son immeuble de rapport après l’achat

Une fois que vous avez acquis votre immeuble de rapport, il est crucial d’en assurer une bonne gestion. Plusieurs solutions s’offrent à vous :

• La gestion personnelle : Si vous disposez de temps et de compétences dans le domaine immobilier, gérer vous-même votre immeuble peut être une option avantageuse sur le plan financier.
• Le recours à un gestionnaire de biens : Pour les propriétaires préférant déléguer la gestion de leur immeuble, faire appel à un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens…) peut être une solution pertinente. Il prendra en charge toutes les tâches liées à la location (encaissement des loyers, suivi et renouvellement des baux, entretien du bien…). Bien sûr, ces services ont un coût, généralement exprimé en pourcentage des loyers perçus.

Dans le cas d’un immeuble déjà loué, s’il est géré en agence il peut être compliqué de prendre la gestion. Sauf en cas de nécessité, nous vous conseillons de laisser les appartements dans la même agence et effectuer les changements lors des changements de locataire.

Au-delà de la gestion au quotidien, d’autres aspects doivent être considérés pour assurer le bon déroulement de votre investissement :

• L’entretien de l’immeuble : Assurez-vous que chaque logement et que les parties communes restent en bon état afin de conserver la valeur de votre bien et garantir la satisfaction de vos locataires.
• La relation avec les locataires : Prenez le temps d’établir une bonne communication avec les occupants de votre immeuble. Cela favorisera un climat agréable et facilitera la résolution d’éventuels problèmes qui pourraient survenir.

En conclusion, acheter un immeuble de rapport déjà loué est une stratégie d’investissement intéressante pour générer des revenus passifs immédiatement.
Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner et de faire preuve de rigueur dans le choix de son immeuble et l’étude des appartements et locataire en place. Sans oublier qu’une décote lors de l’achat signifie aussi une baisse lors de la vente.