Alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers devait s’éteindre le 23 novembre 2026, deux événements survenus le 14 octobre viennent de rebattre les cartes. La commission des Affaires économiques du Sénat a voté une prolongation de deux ans à périmètre constant, et la Cour des comptes a remis le même jour un rapport sévère sur la méthode de calcul. Pour les bailleurs des 70 communes concernées, le dispositif pourrait courir jusqu’à l’automne 2028.
La commission du Sénat a voté le 14 octobre 2026 la prolongation de deux ans de l’encadrement des loyers, à périmètre constant (70 communes, 1,2 million de locataires). Le texte sera examiné en séance publique le 21 octobre, puis repartira à l’Assemblée nationale en deuxième lecture. En parallèle, la Cour des comptes qualifie la méthode de calcul « d’imparfaite et fragile » et conditionne toute prolongation à une réforme structurelle. Les bailleurs doivent anticiper deux ans de plafond supplémentaire avant la relocation.
Ce que la commission du Sénat a voté le 14 octobre 2026
Le mercredi 14 octobre au matin, la commission des Affaires économiques du Sénat a tranché à huis clos sur la proposition de loi Echaniz, déjà adoptée par l’Assemblée nationale. Les sénateurs ont refusé la pérennisation défendue par les députés et ont retenu une simple prolongation de deux années, sans extension à de nouvelles communes.
Dans son rapport, la sénatrice centriste Amel Gacquerre justifie ce choix par l’absence d’étude empirique écartant un effet négatif sur l’offre locative. La reconduction limitée doit permettre, selon elle, une évaluation complète du dispositif grâce à l’amélioration de l’appareil statistique. Un amendement a d’ailleurs été adopté pour enrichir la base « Gérer mon bien immobilier » (GMBI), la plateforme déclarative des propriétaires.
Ce positionnement rejoint celui du gouvernement. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, qui a pourtant affirmé publiquement son opposition personnelle au dispositif, a confirmé aux sénateurs vouloir le poursuivre deux ans de plus. Pour vous, bailleur, cela signifie que le périmètre actuel ne devrait ni s’étendre à de nouvelles villes, ni se contracter : les 70 communes qui plafonnent déjà les loyers continueront de le faire.
Le rapport de la Cour des comptes qui remet en cause la méthode
Dans un rapport remis le même jour à la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes qualifie la mise en œuvre de « complexe » et les fondements méthodologiques de « fragiles ». L’institution vise d’abord la médiane des loyers observés, jugée approximative, puis les catégories de logements retenues, qui mélangent des biens peu comparables avec un biais défavorable aux petits logements.
La Cour propose deux scénarios à portée nationale. Le premier : conditionner toute prolongation à une réforme structurelle du dispositif, pour fiabiliser les données et préciser les notions floues comme le complément de loyer. Le second, dit « à défaut » : mettre fin à l’expérimentation et renforcer en contrepartie le mécanisme national qui plafonne l’évolution annuelle des loyers via l’IRL.
Ce rapport n’a pas de valeur contraignante, mais il place la future loi de prolongation sous forte pression politique. Si le Sénat vote le texte le 21 octobre, les parlementaires devront composer avec un diagnostic officiel qui remet en cause la crédibilité des loyers de référence actuels.
Ce qui change concrètement pour les bailleurs des villes encadrées
Si la prolongation est adoptée définitivement, les règles actuelles s’appliqueront jusqu’à l’automne 2028. Chaque relocation dans une des 70 communes concernées restera soumise au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral annuel. Les grandes métropoles sous régime d’encadrement regroupent Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Grenoble, Plaine commune et l’Est ensemble, auxquelles s’ajoutent une cinquantaine de villes de la couronne parisienne.
Concrètement, deux arbitrages s’imposent avant la fin novembre. D’abord, vérifier la conformité des baux signés sous l’ancien régime : un dépassement non justifié expose à une mise en demeure préfectorale et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Ensuite, l’opportunité d’une revalorisation à la relocation : la fenêtre d’augmentation libre que certains bailleurs anticipaient pour fin 2026 disparaît si le texte est voté.
Attention à ne pas confondre deux dispositifs qui coexistent. L’encadrement expérimental fixe un loyer plafond à la signature. Le second mécanisme, national et permanent, plafonne la révision annuelle du loyer en cours de bail via l’indice de référence des loyers (IRL). Les deux continueront de s’appliquer en parallèle dans les villes concernées.
Le calendrier législatif à surveiller d’ici fin 2026
Le texte franchit maintenant trois étapes successives. Mercredi 21 octobre : examen en séance publique au Sénat. Les sénateurs peuvent modifier le texte par voie d’amendement, mais la position de la commission laisse peu de place à une volte-face. Suite logique : retour à l’Assemblée nationale pour une deuxième lecture, puisque le texte issu du Sénat diffère de celui adopté par les députés.
L’enjeu de calendrier est serré. Pour que la prolongation soit effective avant le 23 novembre 2026, date d’extinction automatique de l’expérimentation, le texte doit être adopté définitivement en moins de cinq semaines. Un échec parlementaire ferait tomber le dispositif de plein droit, avec un retour aux règles de droit commun dans toutes les villes concernées.
Nous vous conseillons de temporiser toute signature de bail prévue dans les semaines à venir dans une ville encadrée. Si la prolongation passe, elle s’applique dès la publication de la loi au Journal officiel. Un bail signé entre temps à un loyer libre pourrait être contesté par le locataire si le plafond d’encadrement est rétabli ou maintenu avant la date d’effet.
Sur le fond, la bataille se jouera moins sur le principe que sur la méthode. Le rapport de la Cour des comptes offre aux opposants au dispositif des arguments techniques solides pour exiger une révision des arrêtés préfectoraux. L’enrichissement de GMBI, voté en amendement, est un signal clair : les futurs loyers de référence s’appuieront sur des données plus granulaires, ce qui pourrait resserrer certains plafonds dans les deux prochaines années.
