La Commission européenne présente ce 9 septembre 2026 un projet de règlement qui autorisera les villes situées en zone immobilière sous tension à plafonner le nombre de meublés touristiques et à bloquer l’achat d’un bien destiné à cette activité. Le texte ne s’applique pas aux propriétaires qui louent ponctuellement leur résidence principale. Il ne remplace pas les règles françaises (loi Le Meur, quotas municipaux, plafond des 90 jours) mais leur donne un socle juridique solide contre les recours devant les tribunaux.
La Commission européenne dévoile aujourd’hui un projet de règlement qui va durablement modifier le paysage du meublé touristique dans les zones immobilières les plus sous pression. L’enjeu pour un investisseur : anticiper des restrictions locales qui pourront désormais s’imposer sans risque d’annulation devant le juge européen.
Ce que contient précisément le projet de règlement européen du 9 septembre 2026
Le texte présenté par Bruxelles poursuit deux objectifs. D’abord, sécuriser juridiquement les restrictions déjà prises par les villes contre les locations de courte durée de type Airbnb, Booking ou Vrbo. Ensuite, donner aux collectivités des outils supplémentaires : plafond du nombre de meublés touristiques, restrictions à l’achat de biens spécifiquement destinés à la location saisonnière, quotas dans certains quartiers.
Point capital pour un investisseur : le règlement autorise les villes à encadrer non seulement la mise en location, mais aussi l’acquisition d’un bien en vue d’en faire un meublé touristique. C’est une rupture. Jusqu’ici, une commune pouvait interdire ou plafonner l’exploitation, jamais bloquer l’achat en amont.
Les particuliers qui louent leur résidence principale de manière ponctuelle sont explicitement épargnés. La cible est bien l’activité patrimoniale organisée : résidences secondaires louées à l’année, immeubles convertis en locations saisonnières, portefeuilles de plusieurs biens exploités sur les plateformes.
La loi Le Meur reste la base : le règlement européen la renforce
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les communes françaises disposent déjà d’un arsenal solide, complété par l’obligation d’enregistrement sur la plateforme Declaloc. Elles peuvent instaurer des quotas par quartier, réserver certaines zones aux résidences principales et ramener de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d’une résidence principale. Paris et Marseille ont franchi le pas dès 2025.
Le problème français jusqu’à présent : plusieurs de ces restrictions sont attaquées par des bailleurs devant les tribunaux administratifs, au motif qu’elles violent le principe européen de libre prestation de services. Le nouveau règlement neutralise cet argument. Une ville qui démontre que son marché est réellement sous tension pourra imposer des restrictions sans craindre une annulation par la Cour de justice de l’Union européenne.
Pour tout investisseur ciblant une grande métropole ou une ville touristique, ce point change la donne. Les recours qui protégeaient jusqu’ici certains projets deviennent difficiles à mobiliser. Nous vous conseillons de considérer les règles municipales existantes comme quasi définitives.
Zones tendues : quels critères, quels territoires visés
Une ville qui veut activer les nouveaux pouvoirs doit d’abord démontrer que son marché du logement est réellement sous tension. La Commission propose plusieurs indicateurs objectifs, cumulables :
- l’écart entre le prix des logements et les revenus des habitants (typiquement : combien d’années de revenu médian pour acheter un logement standard) ;
- l’évolution de cet écart sur les cinq à dix dernières années ;
- la croissance démographique face à la production de logements neufs ;
- le déséquilibre chronique entre offre et demande locative.
En pratique, les grandes agglomérations françaises entrent presque toutes dans ce périmètre : Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice, Annecy, Biarritz, La Rochelle, ainsi qu’une grande partie du littoral méditerranéen et atlantique. Les stations de montagne des Alpes et des Pyrénées sont également concernées, tout comme la Corse, où plusieurs communes envisagent déjà des mesures très restrictives.
Le calcul n’est pas anecdotique. La France concentre 213 millions de nuitées sur les plateformes en 2025, soit largement plus que l’Espagne ou l’Italie. C’est le marché européen le plus scruté par Bruxelles.
Le nouveau levier européen qui peut bloquer vos projets d’achat
La disposition la plus lourde de conséquences reste la possibilité pour une commune d’encadrer l’achat même d’un logement destiné au meublé touristique. Concrètement, cela peut prendre la forme d’un régime d’autorisation préalable, d’un quota par immeuble ou par quartier, voire d’un droit de préemption renforcé sur ce type d’opérations.
Le PLU de Saint-Malo restreignant les résidences secondaires, adopté cet été, a préfiguré ce mouvement dans certains secteurs de la vieille ville. Le règlement européen offrira une base juridique renforcée à ce genre de dispositif et devrait accélérer son adoption dans d’autres communes.
Concrètement, un investisseur qui signe un compromis aujourd’hui dans une zone tendue pour une exploitation en location saisonnière prend un risque nouveau. Si la commune active le dispositif entre le compromis et la mise en exploitation, le projet peut être bloqué. Les clauses suspensives classiques ne couvrent pas ce cas.
Ce que doit faire un investisseur meublé touristique dès aujourd’hui
Trois réflexes s’imposent avant tout nouvel achat. D’abord, vérifier le classement de la commune : est-elle déjà en zone tendue au sens du décret Attal du 3 août 2023 ? Toutes les villes soumises à autorisation de changement d’usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…) sont candidates naturelles aux nouvelles restrictions.
Ensuite, lire le PLU en vigueur et surtout les projets de modification. Certaines communes touristiques ont déjà voté ou envisagent des règles restrictives. Le simple fait qu’un PLU soit en cours de révision doit conduire à une vigilance renforcée.
Enfin, sécuriser le compromis. Une clause suspensive spécifique liée à l’obtention d’une autorisation municipale d’exploitation en meublé touristique devient indispensable dans les zones sensibles. C’est le seul filet en cas d’évolution réglementaire pendant la période d’acquisition.
Le calendrier européen laisse encore une marge : la proposition doit être discutée par le Parlement européen et les États membres avant adoption, ce qui prendra 18 à 24 mois. Mais les villes françaises n’ont pas besoin d’attendre : elles peuvent d’ores et déjà s’appuyer sur la loi Le Meur pour durcir leurs règles. Le règlement européen ne fait que balayer les derniers doutes juridiques.
Notre analyse : pour un investisseur qui vise une rentabilité durable, la location de moyenne durée ou le nu meublé classique deviennent des alternatives à sérieusement considérer dans les grandes métropoles. Le meublé touristique reste défendable sur les marchés secondaires (villes moyennes, campagne, montagne hors zones tendues) et pour les résidences principales louées à titre accessoire. Pour bâtir un projet cohérent, un rappel du cadre général de la réglementation Airbnb en France et une lecture attentive du régime des amendes de taxe de séjour validées par le Conseil constitutionnel restent indispensables.
