Cash flow positif : LA recette !

Le cashflow, ou flux de trésorerie, terme fréquemment évoqué dans l’univers de l’investissement immobilier, réfère à la différence nette entre les loyers perçus et l’ensemble des dépenses associées à un bien immobilier. Un cash flow positif signifie que l’investissement génère plus d’argent qu’il n’en consomme, une situation idéale pour tout investisseur.

Qu’est-ce qu’un cash flow positif en immobilier ? 

De manière générale, un cash flow fait référence à vos flux de trésorerie, c’est-à-dire aux mouvements d’entrée et de sortie d’argent. Un cash flow peut ainsi être négatif, positif et même neutre suivant votre situation. 

Si vous avez un cash flow positif, cela signifie que les revenus générés par votre bien immobilier sont supérieurs à l’ensemble des dépenses liées à ce même bien : crédit, impôts, charges d’exploitation, assurance …

Chaque propriétaire est à la recherche d’un cashflow positif, ce qui lui permet de couvrir l’intégralité des frais liées à son bien immobilier, mais également de générer parfois un revenu complémentaire pouvant servir à la constitution d’une épargne, au remboursement anticipé de son crédit immobilier, ou encore au financement d’un nouveau projet (immobilier ou non).

Pourquoi avec un cashflow positif est important ?

Un cash flow positif est crucial car il assure non seulement la viabilité financière de l’investissement à long terme, mais offre également une marge de sécurité financière. Il permet d’envisager l’avenir et les imprévus avec sérénité, en garantissant une source de revenus supplémentaires et en facilitant l’accumulation de capital pour d’autres projets.

Comment calculer son cash flow ?

Le calcul d’un cash flow demande une certaine rigueur, en particulier concernant l’exactitude des facteurs pris en compte. Loyer hors charges, montants des différentes charges, remboursement de l’emprunt, taxe foncière ou encore frais divers sont autant d’informations dont vous aurez besoin.

Les revenus locatifs et leur impact

Les loyers constituent la colonne vertébrale du cash flow. Dans votre calcul vous devez comptabiliser le montant réel de loyer que vous allez encaisser en prenant en compte la vacance locative ou en essayant de l’estimer.

Évitez la tentation de surestimer les loyers potentiels. Basez vos projections sur des annonces en ligne pour des biens similaires et des informations fiables provenant du marché local.

Les dépenses à prendre en compte

Les charges liées à l’immobilier sont multiples : gestion, maintenance, impôts, frais de financement…

Pour déterminer si votre cashflow sera réellement positif, toutes les charges et les imports doivent être pris en compte. Nous conseillons également de prévoir un budget ou un fond travaux pour les petites réparations et rafraichissement à faire.

Formule de calcul du cash flow

Tout d’abord, il faut distinguer le calcul du cash flow avant impôts de celui du cash flow net d’impôts, ce dernier intégrant également les coûts d’exploitation et les impôts à payer.

Calculer le cash flow revient à soustraire l’ensemble des charges de la somme des revenus locatifs.

S’agissant du cash flow avant impôts, il se calcule de la manière suivante :
Cash flow annuel = 12 x Loyer mensuel – Charges annuelles – 12 x Mensualité

S’agissant cette fois-ci du cashflow net d’impôts, il sera nécessaire d’ajouter entre autres le montant de vos impôts à la formule, de manière à obtenir :
Cashflow annuel net d’impôt = 12 x Loyer mensuel – Charges annuelles – 12 x Mensualité – impôts annuels.

En procédant au calcul de votre cash flow, le résultat peut être tant positif, négatif que neutre. Encore faut-il connaître les différences entre ces résultats.

Comment interpréter le calcul du cashflow ?

Comme nous l’avons vu précédemment, un cash flow positif signifie que les revenus issus de votre bien immobilier couvrent l’ensemble de vos dépenses administratives, d’entretien ou encore d’exploitation. A contrario, un cash flow négatif indique que vous avez d’avantage de sorties que d’entrées d’argent et néccéssite donc un effort d’épargne mensuel.

Enfin, si votre cash flow est neutre, cela signifie que votre bien immobilier est à l’équilibre entre les entrées et les sorties. En optimisant la gestion de votre bien, un cash flow neutre peut ainsi devenir un cash flow positif, ou alors un cash flow négatif si vous perdez le contrôle de vos dépenses. 

Les avantages d’un cash flow positif 

La grande majorité des investisseurs visent à obtenir un cash flow positif, et cela peut facilement se comprendre. Les avantages d’un cash flow positif sont nombreux, voici les principaux à retenir.

Des dépenses couvertes par les revenus du bien

Le premier avantage indéniable d’un cash flow positif réside dans le fait que l’intégralité des dépenses liées au bien sont couvertes. Ainsi, techniquement, vous n’avez pas besoin d’investir de l’argent de votre poche afin d’assurer la bonne exploitation de votre bien immobilier, ou encore afin de régulariser impôts et diverses taxes. Les recettes générées par le bien suffisent à elles seules à couvrir la moindre des dépenses, vous offrant une sécurité financière appréciable ainsi qu’une sérénité d’esprit.

La possibilité de générer un complément de revenus

Un atout non négligeable, le cash flow positif permet de dégager un surplus financier pouvant servir à augmenter votre train de vie ou à être réinvesti.

Outre le règlement de l’ensemble des dépenses, un cash flow positif est également susceptible de vous apporter un complément de revenus. En pratique, il est extrêmement rare que les revenus de votre bien correspondent à la virgule près à ce que vous dépensez pour ce même bien, toutes dépenses confondues. Ainsi, dans le cas d’un cash flow positif, il est fréquent de bénéficier d’une sorte de bonus complémentaire, c’est-à-dire une somme d’argent restante et librement à disposition du propriétaire une fois que l’ensemble des charges et impôts ont été soldées.

L’occasion parfaite pour investir dans de nouveaux projets immobiliers

Avec un cash flow positif, vous disposez de fonds supplémentaires pour explorer de nouvelles opportunités sans compromettre votre situation financière actuelle.

Dès lors que votre cash flow vous permet de couvrir toutes vos dépenses ainsi que de mettre un pécule plus ou moins important de côté, votre situation financière vous permet de penser à de futurs projets immobiliers. La plupart des investisseurs immobiliers ont justement cette ambition à l’esprit : se lancer dans un projet immobilier, en retirer un cash flow positif, puis enchainer les investissement et les nouveaux projets. 

Il s’agit d’une technique fiable pour parvenir à se construire un patrimoine pérenne et diversifié, tout en facilitant ses rapports avec les banques pour la moindre demande d’emprunt, ces dernières étant bien moins réticentes à prêter de l’argent à des investisseurs au cash flow positif.

Nos conseils pour optimiser votre cash flow

Si votre objectif est d’avoir un cash flow positif mais que vous ne savez pas comment y parvenir, pas de panique, nos conseils sont faits pour vous aiguiller dans votre démarche. Voici les principaux conseils à retenir afin de stabiliser votre investissement immobilier et d’en retirer la meilleure situation financière possible. 

Bien négocier le prix d’achat du bien immobilier

Dès l’étape de l’achat, il est primordial de correctement mener vos négociations. Ainsi, le prix d’achat de votre bien immobilier aura un impact direct sur le montant des mensualités de votre crédit et de votre assurance. Plus le prix d’achat de votre bien immobilier sera finement négocié, et plus vous aurez de bonnes bases pour vos dépenses des années à venir. Or, dépenses et cash flow sont directement reliés.

Réduire ses charges

Dans la même logique, la maîtrise de vos charges et de vos dépenses a un impact important sur votre cash flow. L’idée est de minimiser les charges qui peuvent l’être, telles que celles liées aux frais d’assurance en faisant jouer la concurrence, ou encore celles liées aux charges locatives en participant autant que possible aux décisions et aux actions de la copropriété s’il y en a une.

Les éventuels travaux à réaliser sont un autre domaine dans lequel il est aisé de réaliser des économies, notamment en les effectuant soi-même ou en choisissant avec soin les matériaux utilisés, leur coût et leur durabilité.

Optimisez votre fiscalité

L’optimisation fiscale, à travers la connaissance des dispositifs en vigueur, peut significativement réduire les charges fiscales et ainsi augmenter le cash flow.

Il existe de nombreux articles sur notre blog pour vous aider à choisir la meilleur option fiscal.

Obtenir le meilleur rendement locatif

Plus votre rendement locatif sera élevé, plus les revenus générés par votre bien immobilier le seront, et donc plus vous aurez de chances d’avoir un cash flow positif. En d’autres termes, la stratégie consiste à rechercher dès le départ le meilleur rendement locatif possible. Cela passe par la comparaison des villes au meilleur rendement locatif, mais aussi par le bon choix de quartier ou encore de type de location (longue durée, courte durée type AirBnB, usage commercial …).

Ne pas hésiter à utiliser un différé de crédit

Enfin, à court terme, la technique du différé de crédit permet d’augmenter son cash flow en effectuant un report des mensualités à rembourser. Cette technique s’avère particulièrement utile pour les propriétaires devant faire face à une augmentation temporaire de leurs dépenses, notamment dans le cadre de travaux de rénovation. Le capital et les intérêts relatifs au crédit sont ainsi mis en suspens durant une période donnée, et dans des conditions dûment négociées.

Il est aussi possible de renégocier le taux de votre prêt immobilier ce qui aura pour effet de baisser vos mensualités et ainsi augmenter votre cashflow.

Questions / réponses

Comment gérer un cash flow négatif ?

Un cashflow négatif n’est pas forcément problématique si votre investissement est à but patrimonial et qu’il générera une plus value importante lors de la vente. La rentabilité du projet sera alors sur le long terme lors de la revente.

Il faudra prévoir l’effort d’épargne à fournir tous les mois pour payer l’ensemble de charges et veillez à ce que cela soit supportable financièrement.

Quelle est la différence entre cashflow et rendement locatif

La principale différence entre le cashflow et le rendement est que le rendement locatif est propre au logement et identique pour chaque investisseur. Il est exprimé en pourcentage. Le cashflow quant à lui est exprimé eu euros et dépend du profil de chaque investisseur.

Les erreurs à éviter dans le calcul du cashflow

Sous-estimer les dépenses ou surestimer les revenus sont des erreurs communes. Une prévision réaliste est essentielle pour un calcul fiable du cash flow.